Les SCI de fonds immobiliers : comment ça marche ?

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) de fonds immobiliers peuvent augmenter le rendement d’un contrat d’assurance-vie. Discrets et peu nombreux, ces produits allient souplesse et rentabilité. Comme les SCPI, OPCI ils sont gérés par des sociétés de gestion aggrées par l'autorité des marchés financiers (AMF).. Les intégrer à votre stratégie d’investissement peut être intéressant. Détails ci-dessous.

Tout savoir sur le fonctionnement des SCI de fonds immobiliers

SCI de fonds immobiliers : l'immobilier sous toutes ses formes

Les SCI doivent être intégralement investies en immobilier, toutefois pas seulement « physique ». Suivant la politique mise en place par chaque gérant, elles pourront, détenir de l’immobilier physique (bureaux, commerces, etc), et des parts de SCPI, des regroupements (club-deals) d'institutionnels investissant dans les actifs immobiliers, des fonds immobiliers (SIIC ou OPCI, notamment). Elles pourront également détenir des produits boursiers comme des fonds indiciels (ETF) reproduisant les fluctuations des indices immobiliers (Epra, par exemple). Cette liberté d’action fait de la SCI un produit très diversifié. Il n’en reste pas moins un produit plus « pur » comparés à d’autres produits (par exemple, l’OPCI) car il est uniquement investi en immobilier.

SCI de fonds immobiliers : peu de produits commercialisés

Si on dénombre plus de 170 SCPI, on ne recense qu’une dizaine de SCI. C’est un placement de diversification intéressant car il est peu chargé en frais d’entrée (2 % maximum) et affiche de bonnes performances, comprises entre 3 et 6 %. Seul écueil, ces SCI étant obligatoirement placées dans des contrats d’assurance-vie, vous n’êtes pas assuré de percevoir l’intégralité des revenus. Certains (rares) assureurs en ponctionnent, en effet, de 10 à 15 %.

En revanche, vous profitez d’une enveloppe fiscale avantageuse variant suivant l’âge de votre contrat. Si vous rachetez un contrat ouvert il y a moins de huit ans, les plus-values réalisées sont fiscalisées à 30 %. S’il a plus de huit ans les versements inférieurs ou égaux à 150 000 euros sont fiscalisés à 24,7 % tandis que ceux d’un montant supérieur le seont à 30 %.

Les principales SCI commercialisées sont Capimmo (Primonial REIM), Convictions Immobilières (Sofidy) et Tangram (Amundi Immobilier). Commercialisée en juillet 2019, cette dernière affichait dès son lancement une capitalisation supérieure à 250 millions d'euros.

Points importants
Type de fonds	SCI gérée par une société de gestion
Capital	variable
Sous-jacent	Patrimoine immobilier (immobilier d'entreprise)
Souscription	via contrat d'assurance vie
Valorisation	Valorisation généralement hebdomadaire / mensuelle / trimestrielle
Liquidité	Revente en fonction du type du contrat et des conditions du contrat d'assurance vie
Horizon de placement	8 ans. Les placements en fonds immobilier sont sur un horizon de temps long terme
Fiscalité de l'investisseur	Dépend du mode de détention : si détention dans le cadre d'une assurance-vie fiscalité de l'assurance vie
Revenus	Principalement des revenus locatifs issus de la location d'actifs et biens immobiliers (des revenus fonciers provenant des loyers)

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