Quel impact de la crise sur les rendements 2020 des SCPI ?

Ce mercredi 20 janvier, invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, s'est penché sur l’impact de la crise sur les rendements 2020 des SCPI.

SCPI de rendement : une performance autour de 4 % en 2020

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Nous avons l’immobilier dans la peau en France et en Europe. C’est en tout cas le placement préféré des investisseurs français. En Belgique, on dit qu’on naît avec une brique dans le ventre. Et en France, nous avons l’immobilier dans la peau et dans le coeur.

Nous allons en parler et vous apportez des idées pour profiter du potentiel de la pierre avec Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Guillaume.

Les SCPI, la pierre-papier, qui attirent depuis de nombreuse années de plus en plus d’épargnants et d’investisseurs. Sauf que l’heure de vérité est arrivée.

Maintenant nous savons quel impact la crise a eu sur les rendements des SCPI. Les rendements 2020 commencent à être délivrés.

À quel rendement moyen devons nous nous attendre en ayant investi en SCPI en 2020 ?

Nous avons une année qui est très honorable. Nous avons le marché de la pierre-papier, des SCPI de rendement, qui a obtenu une performance autour de 4 %. Nous premières estimations sont entre 4,15 % et 4,22 % en 2020.

Nous étions à 4,40 % en 2019. Vous voyez qu’au final le delta est au final très très faible.

Un marché de la pierre-papier qui, rappelons-le, est compose d’actifs de bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie et logement. Il y a eu des disparité, bien évidemment, en fonction des typologies.

L’année 2020 a été très bien traversée par les SCPI, parce que nous avons une performance de 4 %.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com 

4 % de rendement brut moyen pour les SCPI en 2020. Comparez cela aux fonds en euros, c’est beaucoup plus, c’est vrai. Mais, c’est quand même en petit peu en baisse.

Nous nous intérrogerons sur les perspectives 2021, du coup.

Pour ceux qui seront tentés d’investir dans la pierre-papier pour la suite, il y a des conseils spécifiques à apporter ? Il y a des critères à regarder, pour bien sélectionner les SCPI dans lesquelles investir ?

Nous aimons bien, toujours essayer d’apporter de la pédoagogie à vos auditeurs. Faire en sorte d’un auditeur qui va investir en SCPI va regarder quelques critères.

Nous en avons sélectionné trois ce mois-ci.

Celui du taux de distribution sur la valeur du marché, qui est le rendement de la SCPI. C’est pouvoir faire en sorte de comparer au final ce qui a été touché sur le compte en banque, après avoir investi. C’est ce 4 % de rendement dont je viens de parler.

L’autre critère, c’est celui de la liquidité. Il est important de le rappeler, la SCPI n’est pas un produit liquide. Nous avons un horizon de placement qui est de 8, 10, 15 ans. La durée de détention moyenne est de 22 ans. Donc vous voyez que le temps est plutôt long, mais parce que les épargnants ont bien compris l’intérêt de ce produit. Et pour regarder la liquidité, il faut regarder quelques petits indicateurs. Vous allez regarder le capital moyen par associé. Vous prenez la capitalisation de la SCPI, que vous divisez par le nombre d’associés. Vous allez avoir une valeur moyenne par associé.

À partir de quelle valeur nous pouvons dire qu’une SCPI est liquide ?  

Il faut avoir un volume qui soit inférieur à 40 000 € par associé. Parce que si vous avez un volume qui est plus important, cela veut dire que derrière il y a peut-être des assureurs-vie. Les assureurs-vie, il y a des moments, ils rentrent dans une SCPI et par moments, ils peuvent en sortir.

Il faut aussi regarder la façon dont vous pouvez investir dans cette SCPI. Est-ce que je peux investir en nue-propriété, en pleine propriété ou à crédit, de différentes façons. Plus j’ai des façons différentes et un ticket d’entrée qui est faible, plus cela permet d’avoir une base importante de souscripteurs potentiels.

Regarder, mesurer la liquidité des SCPI avant de les choisir, les sélectionner. Regarder bien évidemment le rendement, ce que vous appelez le taux de distribution, c’est cela ?

Le TDVM, le taux de distribution sur la valeur du marché.

Et la valeur des SCPI justement. Cela compte aussi, parce que c’est comme en bourse. Nous achetons une action à une valeur donnée, et nous espérons la revendre plutard un peu plus cher, avec une plus-value. Les SCPI, c’est pareil ! La valeur cela compte.

Exactement, et si nous devions faire une petite comparaison. Il y a les foncières cotées. Il y a des experts immobiliers, qui chaque année, donnent une valeur sur la valeur des actifs. En SCPI, c’est la même chose. Nous avons un cadre réglementaire qui est stricte. L’Autorité des Marchés Financiers (AFM) qui est derrière tout cela, pour faire en sorte que le gérant, il donne une valeur sur ses actifs. C’est l’expert immobilier qui donne une valeur sur les actifs. Et cette valeur est ensuite compilée, et nous obtenons une valeur par part.

Si nous avons un prix de souscription qui est supérieur à la valeur par part, cela veut dire que nous sur-payons. Si à l’inverse, elle est moins chère, cela veut dire que nous avons une légère décote.

Trois munitions pour bien choisir ses SCPI.

Nous n’allons pas nous cacher face aux enjeux, aux risques aussi attendant ce marché de SCPI. Beaucoup de SCPI sont investies sur les bureaux. Il n’y a pas que les bureaux, mais des commerces aussi. Nous sommes en pleine crise qui se poursuit.

Le télétravail qui vient concurrencer les bureaux et les commerces qui souffrent toujours. Ce que nous craignons, c’est une nouvelle baisse des rendements, une nouvelle difficulté pour les SCPI en 2021 ?

Je pense que c’est important d’avoir un langage de vérité. Ce qu’il faut savoir, c’est que tous les impacts de la crise ne sont pas encore connus.

L’immobilier d’entreprise va être impacté, mais au même titre que d’autres pans de l’économie.

Aujourd’hui, donner une perspective sur l’année 2021, c’est sans doute un peu tôt. 

Nous entendons beaucoup parler, comme vous le dites, l’impact du télétravail pour les bureaux, l’internet pour les commerces. Pour moi, ce n’est pas blanc, ce n’est pas noir. C’est gris.

Pour les bureaux, il y a un enjeu qui est très clair. Vous allez voir que les sociétés de gestion ont déjà anticipé ces enjeux. C’est savoir quels sont les usages du bureau de demain ? Et il y en a déjà qui se dessine.

Le télétravail s’est renforcé pendant la crise du Covid, mais cela fait de nombreuses années quand même que cela existe.

Pour nous, le bureau de demain, cela va être un lieu de convivialité, avec de grands espaces pour pouvoir faire des réunions. Mine de rien, nous sommes des animaux sociaux. Nous avons besoin de voir nos collègues, d’échanger et de partager pour pouvoir avoir de la créativité. Et de la créativité en France, nous en avons beaucoup. C’est un lieu de co-création qui favorise bien évidemment le partage. Des lieux vivants, d’environnement de travail d’épanouissement.

Donc, il faut que le bureau se transforme en parc d’attraction pour avoir un avenir ? Pour garder un avenir, le bureau doit devenir une sorte de Disney Land salarial ?

En tout cas, il faut avoir l’image. Je ne sais pas si l’image du bureau start-up est la bonne image. Mais en tout cas, d’avoir une image de bureau qui soit convivial.

Là-dessus, il y a des bureaux qui vont devenir très clairement obsolètes, mais il y en a d’autres qui sont déjà dans ce module-là. Ils sont déjà beaucoup plus attractifs que les autres. Et il y a bien évidemment, l’aspect extra-financier, parce que quelque part, ce dont nous parlons est l’aspect extra-financier de l’immobilier.

Le label ISR, c’est un sujet qui vous intéresse particulièrement Guillaume. Il est arrivé pour les SCPI. En investissant dans ces actifs-là, notre épargne a un sens.

Un univers mouvant. Il faut choisir les SCPI investies sur – quitte à investir sur les SCPI de bureaux – les bureaux qui ont de l’avenir ou qui pourront facilement être reconvertis. Reconvestir des bureaux, cela compte, pour que les surfaces détenues par les SCPI continuent d’être exploitées, utilisées et rapporter du rendement.

Oui, c’est un élément qui est important.

Il y a certains professionnels qui anticipent des besoins en bureau entre -5 % et -15 %. Cela peut paraître impressionnant. Mais pour nous, rien ne se perd. Rien ne se créé, tout se transforme.

Les bureaux peuvent être transformés comme vous l’avez dit, justement, en logement. Des retails park qui sont à l’entrée des villes peuvent être aussi transformé en logement.

Certains acteurs se sont fait des specialistes. Nous pouvons citer par exemple Novaxia, mais également des bailleurs sociaux qui collectent beaucoup d’argent, même énormément. Ils sont besoin de créer de logements fonciers. Il y a une carence, un manque de logements. Nous voyons bien qu’il y a la possibilité de donner une seconde vie à son immobilier.

Et les SCPI et les gérants n’ont pas du tout attend la crise Covid pour y réfléchir.

Jonathan Dhiver qui se veut rassurant sur l’avenir et le potentiel des SCPI, qui devront certaines d’entre elles, celles de bureau notamment se transformer bien sûr. Mais vous avez décrit les enjeux qui les attendant, mais après pour vous qui nous regardez, savoir les sélectionner et les détecter.

Jonathan Dhiver, MeilleureSCPI.com, qui nous accompagne régulièrement sur le plateau de BFM Business.

Merci beaucoup d’être passé nous voir Jonathan.