Les SCPI internationales, un segment de plus en plus représenté

Ce mercredi 17 février, invité de l'émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com a fait un focus sur les SCPI internationales.

SCPI internationale : 4 milliards d'euros d'investissement en 2020

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse 

Nous déconfinons toutes les thématiques de placement chaque après-midi, bien sûr, au rythme des marches. Nous allons aborder à présent, le placement préféré des Français : l’immobilier.

Les SCPI qui continuent de monter en puissance. Nous allons parler aujourd’hui d’une catégorie de SCPI qui superforme les autres : les SCPI internationales.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, est avec nous. Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Nous savons qu’il y a à peu près plus d’une centaine de SCPI, et que les SCPI Internationales sont de plus en plus représentées dans l’ensemble des paysages des SCPI. Ceux qui investissent dans les SCPI ont de plus en plus de chance de tomber sur ces produits internationaux.

Est-ce que vous pouvez nous décrire leur profil, puis nous parlerons après de leur attrait et de leur rendement ? C’est quoi une SCPI internationale Jonathan ?

Effectivement, Guillaume, les SCPI Internationales sont des fonds immobiliers qui investissent en zone Euro principalement, mais pas que. Elles ont, comme les SCPI de rendement, l’objectif de collecter des capitaux auprès des épargnants pour acquérir et gérer des actifs immobiliers localisés hors de France. Pour rappel, l’épargnant n’a pas à gérer ses locataires, puisque ce sont les gérants qui s’en occupent. Il n’y a donc aucune problématique de gestion pour l’épargnant. 

À ce jour, il y a 13 SCPI de rendement sur la centaine qui existe, avec plus de 50 % de leur patrimoine situé à l’étranger. Avec des pays de destination un peu privilégiés, nous avons l’Allemagne, le Royaume-Uni et les Pays-Bas.

Et nous savons qu’aujourd’hui, ce sont un peu près de 4 milliards d’euros qui ont été investis à l’étranger par les SCPI de rendement, toutes classes d’actifs confondues, soit à peu près 40 % des investissements.

4 milliards d’euros d’investissement, rien qu’en 2020 ?

Exactement !

Pourquoi l’offre se développe-t-elle à ce point ?

D’ailleurs, pour ceux qui nous écoutent, qui nous regardent et qui recherchent des idées. Quelles sont les performances des SCPI internationales ? Quels sont leurs rendements ?

Déjà, peut-être faire un zoom marché. Ce qu’il faut se dire, c’est que les SCPI internationales représentent aujourd’hui 7 milliards sur les 70 milliards de capitalisation des SCPI. C’est un peu près 10 % du marché, sachant qu’il y a 10 ans, ces SCPI n’existaient pas. Elles n’étaient pas du tout représentées.

Nous voyons qu’il y a un réel engouement, parce que bien évidemment, les performances sont là. Un rendement de 4,57 % pour l’année 2020, près de 10 % supérieur par rapport à toutes les SCPI de rendement. 4,57 % net de fiscalité étrangère.

Et comment est-ce que nous pouvons expliquer cela ? Pourquoi les SCPI Internationales, dans lesquelles nous pouvons investir depuis la France, bien évidemment, présentent un rendement supérieur aux autres ?

Déjà, il y a des pays qui offrent un peu plus de performance. Et quand nous sommes gérants, et que nous avons la possibilité d’aller saisir dans différents pays de l’Europe, nous avons un peu plus de souplesse dans nos investissements. Nous ne sommes pas cantonnés sur un seul marché.  

Nous voyons qu’il y a des gérants qui sont capables d’aller saisir des opportunités dans d’autres pays que la France, où les rendements sont plus intéressants. Et là, il y a de petites cerises sur le gâteau, mais nous en reparlerons un peu plus tard.

Justement, parmi ces pays dans lesquels nous pouvons investir grâce aux SCPI Internationales, vous le disiez, il y a l’Allemagne en tête. Qui est le premier pays d’investissement à l’international, et juste derrière, les Pays-Bas, devant l’Espagne et le Royaume-Uni, avec que c’est un tout petit pays les Pays-Bas.

Comment est-ce que nous pouvons expliquer cet engouement des gérants des SCPI, les investisseurs en SCPI, pour un pays comme les Pays-Bas ?

C’est vrai que c’est une bonne question.

Les gérants des SCPI, ils vont un peu screener l’ensemble des pays d’Europe, pour voir quels sont les fondamentaux, les cycles immobiliers, parce qu’ils ne sont pas les mêmes d’un pays à un autre.

Et c’est vrai qu’il y a eu beaucoup d’investissements réalisés au cours de dernières années aux Pays-Bas, parce que les fondamentaux étaient là, le marché locatif était très bon. Cela a permis aux gérants d’acheter de bons actifs, dans de bonnes conditions avec de bons rendements pour les épargnants de SCPI.

Même si c’est un petit marché, c’est un marché très structures au niveau de l’immobilier d’entreprise et qui permet de capter de bonnes opportunités.

Justement, nous allons rentrer dans les détails pour ceux que cela intéresse, qui seraient éventuellement convaincus, qui seraient tentés.

Quels sont les points à regarder avant de choisir d’investir dans une SCPI Internationale ?

C’est très important, nous le disons souvent que l’immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Déjà que c’est difficile de gérer de l’immobilier à côté de chez soi, alors le faire à distance, c’est encore moins commode.

Néanmoins, le point à regarder, c’est de s’assurer que le gérant a des équipes locales ou un bureau local pour pouvoir bien acheter, bien gérer. C’est important d’avoir vraiment des équipes qui soient des équipes par pays.

Si nous arrivons à avoir des équipes par pays, nous serons en mesure de pouvoir saisir des opportunités. Cela, c’est vraiment le premier élément.

Deuxième élément, c’est l’équipe de recherche. Il y a des gérants qui ont des équipes de recherche qui von taller regarder des dizaines, voire des centaines d’indicateurs macroéconomiques, et des indicateurs des marches immobiliers également, pour s’assurer que les fondamentaux d pays sont bons. Avec ces équipes, les gérants arrivent à se positionner dans des pays, tels que les Pays-Bas, parce qu’ils sont fait leurs études et qu’ils ont compris que les fondamentaux économiques et immobiliers étaient bons.

Vous disiez que cela fonctionne. Une SCPI internationale apporte une meilleure performance moyenne, des rendements un peu supérieurs aux autres. Vous disiez encore qu’en 2020, quasiment 4,6 % de rendement. Ce qui est pas mal. C’est bien mieux qu’un fonds euros, et c’est encore mieux que la moyenne des autres SCPI.

Nous allons quand même aborder la question qui fache Jonathan. Est-ce que tout cela coût plus cher ?

Vous nous disiez, il faut bien choisir ces SCPI internationales, et bien évidemment. Notamment privilégier celles qui ont des équipes de recherche sur place, dans les pays d’investissement.

C’est du travail. Si c’est du travail, c’est de l’argent. Il va bien falloir payer tout ce travail. Est-ce que les frais pour les investisseurs sont plus importants dans les SCPI Internationales que dans les autres ?

Ils sont bien évidemment plus importants, et c’est même presque un bon signe qu’ils soient plus importants.

Il faut cette matière grise qui soit capable de bien comprendre la dynamique des pays. Mais quand nous parlons de 4,5 %, presque 4,6 %, c’est net des frais de gestion.

Pour l’épargnant, même si c’est vrai que c’est impacté et parce qu’il un peu moins de dividende, la performance nette de frais de gestion reste excellente. Ce qui est au final, important pour l’épargnant.

Net des frais de gestion, mais pas net d’impôt.

Sur les rendements bruts, la fiscalité sur les SCPI est assez lourde quand il n’y a pas de cadeau, contrairement à la fiscalité sur les valeurs mobilières. Il n’y a pas de cadeau non plus sur les SCPI Internationales ?

Il y a un cadeau ! Ce sont les conventions fiscales.

Grâce aux conventions fiscales, nous pouvons vraiment faire en sorte de réduire très largement, la douloureuse Guillaume, parce que nous savons qu’en France, payer des impôts, c’est un sujet important.

En tout cas, les SCPI de rendement à l’international, grâce au jeu des conventions fiscales, vous permettent d’avoir un coût d’impôt qui est moins important qu’une SCPI qui investit avec des immeubles en France. Et puis, il n’y a pas de prélèvements sociaux.

Cela veut dire que vous allez gagner 17,2 % de fiscalité en plus.

Je ne dis pas qu’il faut mettre tout son argent dans les SCPI Internationales, mais avoir une poche de SCPI internationales, s’est très clairement pertinent dans son portefeuille SCPI.

C’est de la diversification bien évidemment.

Donc, rendement brut supérieur aux autres SCPI, une fiscalité a priori moindre également.

Nous allons nous jeter à l’eau du coup. Parmi cet univers des SCPI internationales, vous en recommandez certaines ? Est-ce que vous avez des “chouchous” à mettre en avant aujourd’hui, pour ceux qui cherchent des idées Jonathan ?

Une première, c’est la SCPI LF Europimmo. Une SCPI avec 85 % de ses actifs qui sont détenus à l’étranger, une grande majorité en Allemagne, avec un rendement de 4 % à 4,02 % en 2020. Une grosse capitalisation, très mutualisée sur différentes classes d’actifs.

La deuxième, c’est la SCPI Eurovalys : 100 % des actifs en Allemagne, exclusivement sur du bureau, 4,50 % de rendement depuis sa création, avec un rendement de 4,50 % pour l’année 2020 et un objectif entre 4 % et 4,50 % en 2021. C’est vraiment pertinent.

Une petite dernière, Interpierre Europe Centrale qui va investir en Pologne, République Tchèque et en Hongrie. Un objectif de 5 %. Ce sont des pays où le taux de chômage est très faible, où la croissance est très pertinente.

Et la dernière qui a été lancée 2020 et qui a offer tune très belle performance 2020, avec un objectif de 4,50 %, c’est la SCPI Eurion. 100 % de son patrimoine est situé hors de France, et elle possède déjà plus de six actifs immobiliers, dont des actifs qui sont loués à des moteurs de recherche très connus.

Nous voyons qu’il y a vraiment une diversité qui est très intéressante, que nous pouvons aller chercher de la performance dans sson patrimoine, et en patriculier sur un portefeuille SCPI.

Nous le rappellerons, c’est la diversification de patrimoine. Nous insistons beaucoup dessus !

Les SCPI, c’est de la diversification. Et dans votre portefeuille SCPI, l’international, c’est aussi de la diversification.

Merci Jonathan !

MeilleureSCPI régulièrement à nos côtés. À très bientôt !