Existe-t-il des opportunités sur le marché secondaire SCPI ?

En investissement SCPI, deux notions sont à distinguer : le marché primaire et le marché secondaire. Le marché primaire offre aux sociétés de gestion la possibilité d’émettre de nouvelles parts de SCPI. Quant au marché secondaire, les investisseurs qui souhaitent céder leurs parts de SCPI y trouvent leur compte. 

Le marché des SCPI d’occasions

D’emblée, il faut faire la distinction entre la notion de marché primaire et la notion de marché secondaire dans le domaine des SCPI. 

Le marché primaire est celui qui permet aux sociétés de gestion d’émettre de nouvelles parts et ainsi recevoir de nouveaux épargnants qui souscrivent à des parts de leurs SCPI en cours d’augmentation de capital. Généralement, dans le cas des SCPI à capital fixe, une fois le seuil maximum de capitalisation atteint, il faudra aux épargnants attendre les opportunités sur le marché secondaire pour pouvoir investir dans le véhicule. 

Ainsi, le marché secondaire des SCPI permet aux investisseurs qui veulent revendre leur part de s’en séparer. Par ailleurs, pour les épargnants en quête de parts de ces SCPI, le marché secondaire est l’opportunité de conclure l’acquisition de parts sans pour autant attendre la réouverture du capital de la SCPI.  

Pourquoi acheter sur le marché secondaire ?

Pour les investisseurs aguerris, et qui connaissent mieux les rouages d’un investissement en SCPI, le marché secondaire est un moyen de profiter au maximum de leurs investissements. En effet, sur le marché secondaire, les parts de SCPI ont déjà leur coupon (pas de délai de jouissance SCPI). En d’autres termes, les épargnants qui investissent en achetant des parts sur le marché secondaire n’ont plus à subir le délai de jouissance qui prévaut pour une acquisition sur le marché primaire. 

Par ailleurs, acheter des SCPI d’occasion permet aussi à l’investisseur — à condition de savoir détecter les meilleures propositions – de profiter d’une légère plus-value dès l’acquisition. La raison en est simple : la valeur des parts des SCPI sur le marché secondaire peut connaître une certaine décote qui est de l’ordre de 5 à 10 %. Cette décote permet ainsi de jouer sur une plus-value qui rend l’investissement encore plus intéressant. Cependant, certaines décotes peuvent cacher des défaillances de la SCPI. Il est ainsi plus qu’important de savoir choisir la SCPI.  

Comment acheter sur le marché secondaire des SCPI ? 

En principe, le marché secondaire est géré par la société de gestion à une fréquence déterminée (hebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle). Le prix des parts sur le marché secondaire est fixé après confrontation de l’offre d’achat des futurs associés et des ordres de vente des investisseurs. Ce prix, appelé prix d’exécution, est valable entre deux dates de confrontation des offres et des demandes sur le marché secondaire. Il ne tient pas compte des frais appliqués pour la cession des parts, notamment les droits de mutation ou la commission de cession ou d’entrée. 

A fin janvier 2021, par exemple la SCPI Atlantique Pierre 1 présentait une décote intéressante.

Les consultants de MeilleureSCPI.com peuvent vous accompagner dans l’identification de parts de SCPI décotées.

Détenir des parts de SCPI issu du marché secondaire est une bonne dynamique pour un portefeuille de SCPI

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com 

Il existe cependant une dernière possibilité pour les associés qui veulent revendre leurs parts : conclure une vente au gré à gré ou vente directe. Dans ce cas de figure, le prix de la transaction d’une part de SCPI est conclu entre l’acheteur et le vendeur. L’associé peut ainsi revendre sans pour autant attendre l’ouverture du marché secondaire organisé par la société de gestion. Toutefois, il ne peut réaliser la transaction sans en aviser la société de gestion.