Novapierre Résidentiel : un patrimoine résidentiel francilien à portée de main

Après l’annonce récente du changement de nom de la SCPI Novapierre Résidentiel, il nous paraissait opportun de revenir sur la stratégie de ce fonds immobilier, son ADN et ses performances passées. À ce titre, nous avons sollicité Anne Schwartz, Directrice Générale de PAREF Gestion qui a rejoint, courant 2019, les équipes de la société de gestion.

Novapierre Résidentiel, la première SCPI de logement du marché

La SCPI Novapierre Résidentiel (anciennement appelée Pierre 48), est la première capitalisation du marché pour une SCPI investie en logement. Au 30 septembre 2019, la capitalisation de la société civile de placement immobilier dépassait les 270 M€. Courant novembre les équipes de PAREF Gestion prenaient la décision du changement de nom.  

Il faisait référence à la stratégie qui a contribué au succès et à la renommée de la SCPI et qui avait vocation à investir dans des biens résidentiels loués au travers du cadre de la loi 1948. En effet, ce type d’actif ne représente aujourd’hui que 14 % du patrimoine de la SCPI. Le nom de Novapierre Résidentiel se présente, dans les faits, beaucoup plus adapté : c’est une des rares SCPI 100 % résidentielle (non fiscale) présente à ce jour sur le marché.

Elle cible historiquement, et toujours aujourd’hui, des actifs qui présentent une décote à l’achat, notamment du fait d’une situation d’occupation particulière (convention d’occupation sociale, nue-propriété, logement avec locataires maintenables, loi 48) sur le marché immobilier. Pour autant, et encore plus depuis 2017, la logique “d’Investissement Socialement Responsable” prédomine sur sa stratégie.

Fort de son expertise de plus de 20 ans, Novapierre Résidentiel et ses équipes se sont fait connaître auprès de la plupart des acteurs du résidentiel francilien. Ils ont su faire preuve de professionnalisme et de régularité pour entretenir une relation de confiance pérenne profitable à chacune des deux parties. Ainsi, elles s’appuient sur cette force pour sourcer, souvent en off-market, des immeubles en bloc à prix décotés, ou en démembrement via la nue-propriété.

Pourquoi cette stratégie ? Elle répond à une demande grandissante d’épargnants qui souhaitent investir dans le logement et particulièrement à Paris. Le marché de l’immobilier parisien étant le deuxième plus cher d’Europe, les épargnants se heurtent de fait aux prix très importants de l’immobilier. Pourquoi n’auraient-ils pas la possibilité d’investir en logement à Paris ? C’est là qu’intervient Novapierre Résidentiel. 

Elle permet à une grande majorité de français de bénéficier de potentielles revalorisations régulières de l’immobilier de logement (principalement parisien). Au fil des années, la SCPI de capitalisation s’est constituée un parc immobilier de plus de 750 lots répartis sur 136 immeubles, avec une surface de plus de 39 400 m² habitables. Plus de 77 % de ses actifs sont localisés dans Paris, 21 % en Île-de-France et 2 % en régions qui avaient été acquis de façon opportune car bénéficiant de conditions d’investissement très favorables.

Un modèle de SCPI en adéquation avec le marché

D’après les derniers chiffres au 3T 2019 annoncés tout récemment par l’Agence des Notaires de Paris, ce dernier trimestre marque encore un record de prix et de volumes d’investissements sur le marché résidentiel parisien et francilien. Un appartement dans Paris coûte à l’heure actuelle en moyenne près de 10 170 € /m2 et peut aller jusqu’à une moyenne de 14 180 € /m2 dans le 6ème arrondissement. D’autre part, peu d’arrondissements échappent à la dynamique haussières avec des augmentations annuelles de prix au m2 de plus de 5 % et un record dans le 6ème de + 9,1 %. « Déjà investie dans un patrimoine établi, Novapierre Résidentiel dispose de tous les atouts, nécessaires pour devenir un placement de référence en matière d’immobilier résidentiel » ajoute Anne Schwartz.

Évolution annuelle des prix au m2 standardisés des appartements à Paris au 3T 2019 

 Source : Notaire du Grand Paris

Dans ce contexte,  la stratégie de Novapierre Résidentiel qui est  très prudente (même si le capital n’est jamais garanti), semble être plutôt pérenne et stable. En effet, depuis sa création en 1998, le prix de la part a augmenté de près de 345 % et affiche un TRI (taux de rendement interne) sur une période de 15 ans qui s’établit à 6,8 %/an (les performances passées ne préjugent pas des performances futures). D’ailleurs, selon les statistiques d’Eurostat, on sait que l’inflation s’établit à 1,2 % pour l’année 2019. Cela signifie donc que les liquidités laissées, par les épargnants, sur un livret rémunéré à 0,5 % par exemple perdent de la valeur (-0,7% dans l’exemple cité). Il est donc pertinent de diversifier son patrimoine tout en conservant une poche de liquidité pour faire face aux aléas de la vie, à des projets ou un profil d’investissement très sécuritaire (profil sécuritaire -> ce n’est pas compatible avec un investissement en SCPI qui présente des risques sur la valeur, le capital et la liquidité).

Évolution du prix de la part depuis l’origine (au 1er janvier)

La SCPI Novapierre Résidentiel, une gestion dynamique de portefeuille

La gestion de la SCPI ne s’arrête pas à l’acquisition d’actifs immobiliers, la société de gestion agit proactivement avec une politique d’asset management dynamique (revalorisation d’actif, cession…) En 2018, Novapierre Résidentiel a, une fois de plus, conforté son objectif de valorisation de son patrimoine sur le long terme. En effet, durant l’année, le patrimoine de la SCPI s’est apprécié de plus de 6,8 % tout en conservant une réserve de plus-values immobilières importante. À ce titre, le véhicule prône un mécanisme de capitalisation et s’adresse donc à des épargnants ne recherchant pas de revenus réguliers mais ayant un objectif de revalorisation de leur capital sur le long terme, il s’agit d’une SCPI de capitalisation.

Dans cette dynamique proactive, la SCPI  de plus-value poursuit ses acquisitions, tout en procédant à des arbitrages. 

Le plan d’arbitrage sur le long terme permet de cristalliser la plusvalue des actifs immobiliers. L’année 2019 a été marquée par de nombreux arbitrages emblématiques qui ont généré des plus-values très importantes, très souvent allégées fiscalement pour les investisseurs en vertu de plusieurs dispositifs légaux. Les cessions réalisées durant ce dernier trimestre ont par exemple permis de réaliser une plus-value totale de près de 204 % par rapport aux prix d’acquisition. On peut par exemple citer l’actif situé 42 rue des Petits Champs, niché entre l’Opéra Garnier, la Place Vendôme et le Jardin du Palais Royal, qui a généré une plus-value exceptionnelle de 532 %.

Actif cédé du 42 rue des Petits Champs

Source : photo prise par MeilleureSCPI.com

En somme, après la série de demandes de retrait auxquels la société gestion a dû faire face*, Novapierre Résidentiel démarre un nouveau cycle avec une collecte nette trimestrielle au T3 qui dépasse de nouveau les + 1,49 M€.

* La tendance a été renversée avec la création d’un fonds de remboursement. Ce fonds de remboursement a permis de réorganiser la liquidité de la SCPI et ainsi de redynamiser la collecte.