BFM BUSINESS : L'année 2017 des SCPI

Retrouvez la retranscription de la vidéo sur l'année 2017 des SCPI 

Guillaume Sommerer : BFM Business, Intégrale Placements, la vie immo.

Bon, il y a ce monde qui bouillonne et puis il y a la stabilité de la pierre aussi : l’immobilier dont on vous parle régulièrement dans Intégrale Placements. Si vous cherchez à investir dans un actif immobilier rentable,  il y a toujours les SCPI. Les SCPI qui continuent d’attirer de plus en plus. On va en parler avec Jonathan Dhiver pour MeilleuresSCPI.com. Bonjour Jonathan !

Jonathan Dhiver : Bonjour Guillaume ! 

Guillaume Sommerer: Bon, c’était une super année, encore d’ailleurs, l’année 2017 pour les SCPI ?

Jonathan Dhiver  : Excellente. On a encore dépassé le record de l’année 2016 : 6 milliards d’euros de collectes, une hausse de 19% par rapport à l’année précédente. C’est un produit d’épargne qui vraiment séduit les français, société civile de placement immobilier.

Guillaume Sommerer: Voilà, il suffit de quelques centaines d’euros pour pouvoir y investir et bénéficier de ce rendement des SCPI dont on va en parler dans un instant, mais c’est vrai que ce rendement reste très attractif et c’est pourquoi la collecte bat année après année des records. Avec un petit bémol quand même. Les tout derniers mois de 2017, on a vu cette collecte un peu ralentir.

Jonathan Dhiver: Oui, effectivement, les deux derniers trimestres ont été, comme on vous l’avait indiqué sur le troisième trimestre : en léger recul. Le début de l’année 2017 a été très clairement porté par une société de gestion Primonial qui a fait vraiment un carton au niveau de la collecte. Et toutefois, le niveau de collecte d’un milliard d’euros collectés par trimestre nous il nous convient bien. Pourquoi ? Parce qu’en fait une collecte maitrisée ça signifie aussi des investissements qui sont bien menés.

Guillaume Sommerer : D’accord. Donc ce n’est pas parce que la collecte a un peu ralenti que c’est forcément inquiétant. Ça peut même être plus sain, c’est le fond de votre message sur cette collecte qui a un peu ralenti ces derniers mois sur les SCPI. Le rendement. On n’arrête pas de parler du rendement des fonds euros qui s’érodent encore à 1,5 %. En fait, le fond euro nous fait même perdre du pouvoir d’achat désormais parce qu’il rapporte moins que l’inflation. Le livret A : pareil. Les SCPI s’en sortent quand même beaucoup mieux.

Jonathan Dhiver: On a un rendement qui est vraiment intéressant : 4,45% pour l’année 2017 selon nos chiffres, c’est conforme aux prévisions qu’on vous avait indiquées en début d’année, sans tenir compte de la revalorisation. Parce que les parts se revalorisent au fur et à mesure du temps, avec une revalorisation en moyenne de 1,75%. Donc ça fait une performance globale de 6,20%. Donc attention, on ne peut pas comparer non plus la SCPI au livret A. La SCPI, c’est moins liquide et c’est important de répartir son patrimoine sur plusieurs supports et investir régulièrement.

Guillaume Sommerer: Investir régulièrement, voilà, diluer son risque, mais donc ce rendement de la SCPI, même si vous dites qu’il n’est pas raisonnable de le comparer au livret A, il est six fois supérieur à ce livret A, rendement brut, il faut rappeler. On parle de rendement brut, les 4,5%. Il s’érode un peu ce rendement malgré tout. Il s’érode sur le livret A, ok, il s’érode fortement sur les fonds euros, il s’érode un peu moins sur les SCPI, mais il s’érode quand même. 

Jonathan Dhiver: Ouais, on voit bien. On a un constat qui est très clair, c’est que l’ensemble des produits de placements, la rémunération d’année en année se réduit. Pour autant, on voit que la baisse est moins forte que d’autres produits de placement comme le fond euros. Sur la SCPI, on a perdu 20 points de base par rapport à l’année dernière sur les fonds euros. On était à 30, 40 points de base. Donc on voit que les SCPI arrivent quand même à résister à cette baisse des rendements. 

Guillaume Sommerer: Pourquoi malgré tout le rendement des SCPI s’érode-t-il alors que l’immobilier cartonne, qu’il y a une demande très forte, pourquoi ce rendement baisse-t-il ? 

Jonathan Dhiver: On a une politique de quantative easing. Bon, on voit qu’il y a beaucoup de liquidités qui sont injectées. Donc forcément beaucoup d’argent avec l’argent qui souhaite être placé pour derrière rapporter du rendement, eh bien vous avez plus d’argent et le nombre de produit n’est pas extensible. Donc forcément, les rendements immobiliers baissent un peu, voilà. Pour autant, nous on pense qu’on a quand même atteint un taux au plancher. 

Guillaume Sommerer: Ça ne va pas descendre plus bas ? Vous ne pensez pas que cette érosion va se poursuivre sur les SCPI ?

Jonathan Dhiver: On pense qu’en tout cas qu’il y en a encore une fenêtre de tir entre 4,30 et 4,40 pour cette année. Et puis surtout, il y a un point qui est extrêmement positif, ça fait quatre ans qu’on travaille sur ces chiffres, chaque année, chaque trimestre. Et cette année, ce trimestre, au 31 décembre, 90,38% pour le taux d’occupation financier. Donc en fait, l’occupation financière des patrimoines, c’est un record. Je n’ai jamais eu un taux d’occupation financier aussi bon. Donc ça montre que quelque part, il va y avoir des perspectives pour les dividendes et puis que les rendements des SCPI vont se stabiliser.

Guillaume Sommerer: C'est-à-dire qu’en fait, il y a de plus en plus de bureaux. On en construit de plus en plus en France, mais la demande est tellement forte, que la vacance, même si on construit de plus en plus, la vacance est à des plus bas historiques. La vacance est en basse, les loyers sont partis pour augmenter et c’est pour cela que vous pensez que les rendements des SCPI vont repartir à la hausse ou au moins se stabiliser.

Jonathan Dhiver: Se stabiliser. Au moins se stabiliser et on voit dans les bulletins trimestriels des gérants, en tout cas des perspectives positives. Ils ont en fin d’année été plutôt positifs en indiquant des résultats, comment dire, qui étaient en hausse pour certaines SCPI.

Guillaume Sommerer: Bon, on rappelle, il faut vraiment le souligner plutôt deux fois qu’une que ce sont des rendements bruts dont on parle. La fiscalité sur les SCPI n’est quand même pas super attractive. On sera d’accord là-dessus. 

Jonathan Dhiver: C’est totalement vrai. L’immobilier, on va dire, est lourdement taxé et en fait, on a quand même réalisé une étude pour vous, pour vous et aussi pour les politiques, pour rappeler quand même l’intérêt des SCPI. Les SCPI, c’est 10 000 actifs immobiliers, principalement situés en France. 15 000 locataires, avec du bureau, du commerce, de la santé, de la logistique, avec des locataires qui sont le boulanger jusqu’à la multinationale. Donc c’est des emplois qui sont à la clé, avec aussi beaucoup de travaux qui sont réalisés chaque année par les gérants, plus de 100 millions d’euros de travaux qui sont réalisés chaque année. Donc ça veut dire des emplois avec des petits entrepreneurs, avec aussi des promoteurs. Donc c’est un sous-jacent pour nous qui participe à l’économie. Et pourtant, on a l’IFI : l’impôt sur la fortune immobilière et la flat tax, voilà, qui n’est pas appliquée aux SCPI.

Guillaume Sommerer: Vous essayez de convaincre là le gouvernement qui nous écoute bien évidemment sur BFM Business que les SCPI, c’est de l’immobilier productif, que l’immobilier peut être productif et que pour ça, il a tort, il a tort de ne pas appliquer une fiscalité plus avantageuse.

Jonathan Dhiver: C’est une évidence. 

Guillaume Sommerer: Bon, alors justement, est-ce que celle-ci est productive pour les épargnants et lesquelles ? Quelle SCPI conseillez-vous aux particuliers qui nous écoutent pour trouver le meilleur rendement ? 

Jonathan Dhiver: Alors sur le rendement, donc sur le top 3 de l’année dernière, on a trois SCPI qui ont vraiment cartonné. Corum XL avec un rendement de 6,58%. Donc vous voyez, c’est largement au-dessus des 4,45.

Guillaume Sommerer: Année après année, ils sont premiers au Corum, non ? 

Jonathan Dhiver: Alors Corum XL, c’est la nouvelle SCPI qui vient de lancer et Corum qui est la deuxième SCPI sur le podium à 6,45. Et année après année, ça fait plus de 4 ans qu’ils sont toujours sur le podium. Troisième SCPI : Epargne Pierre à 5,97. Donc on voit qu’il y a vraiment encore des possibilités de se positionner sur des rendements qui sont largement supérieurs. Et quand même un petit truc et astuce pour vos auditeurs, qu’on voit bien, c’est que les sociétés de gestion indépendantes permettent d’avoir un rendement supérieur 4,70 en moyenne par rapport aux sociétés de gestion rattachées à des groupes bancaires. Donc favorisez davantage les SCPI de société de gestion indépendante.

Guillaume Sommerer: Ouais, le petit défaut, c’est que si on veut acheter les SCPI à crédit par exemple, ce qui permet de défiscaliser au passage, ce n’est pas inintéressant si on veut le faire. Les banques n’acceptent de délivrer un crédit que si on achète leur SCPI qui sont moins rentables, c’est ça le problème. 

Jonathan Dhiver: C’est effectivement le cas, mais après, c’est un jeu de négociation. Il ne faut pas hésiter à négocier avec son banquier sous peine de le quitter.

Guillaume Sommerer: Quand on veut investir dans une SCPI et encore une fois, on le rappelle, c’est l’un des placements qui délivre encore parmi les meilleurs rendements, il faut juste regarder le rendement ou il y a d’autres critères à prendre en compte. Parce qu’après tout, en bourse, une valeur peut dégager un fort rendement une année et puis ce rendement peut s’effondrer l’année suivante et ceux qui sont rentrés dedans se retrouvent piégés. Est-ce que sur la SCPI, il y a le même risque? Est-ce qu’il y a d’autres critères à regarder ?

Jonathan Dhiver: Alors, nous on pense qu’il n’y a pas, bien évidemment, il n’y a pas que le rendement. Le rendement est un des critères. Il y a une batterie de critères à regarder : le taux d’occupation financier, l’évolution de la valeur, etc. Donc nous, quand on accompagne nos clients au sein de MeilleureSCPI.com, on fait en sorte vraiment de regarder cette batterie de critères. Il y a un mot qui est important, c’est la diversification et de lisser son épargne. Investir régulièrement, c’est vraiment comme sur l’ensemble des placements. Et à ce titre, il y a un gérant qui permet d’investir quelques dizaines d’euros chaque mois, régulièrement. Donc c’est vraiment une innovation, une révolution dans l’univers de la SCPI, pouvoir investir à partir de 50 € par mois en SCPI.

Guillaume Sommerer: Voilà, lisser son risque en investissant régulièrement. Dernier mot, il y a le rendement et puis il y a la perspective de plus-value également. C’est quelque chose qu’il faut prendre en compte. Vous avez d’autres SCPI à nous conseiller quand on essaye de trouver le meilleur mixte de critère pour investir ?

Jonathan Dhiver: Alors sur la plus-value, aujourd’hui, la meilleure plus-value pour aller chercher de la plus-value en SCPI, c’est d’avoir des gérants du SCPI qui font de l’asset management immobilier. On voit, il y a certains gérants qui achètent de l’immobilier avec des valeurs d’actifs qui sont plus réduites que des gérants très importants et qui vont aller se positionner en région en saisissant de belles opportunités. On peut parler de la société voisine avec Epargne Pierre. Et puis après, on a un autre gérant avec cette logique qui est paneuropéenne, Corum, qui va chercher sur différents marchés européens. C’est important d’avoir vraiment une diversification très forte de ces actifs et ils arrivent à bien le faire. 

Guillaume Sommerer: Voilà. Et puis il y a un livre aussi si vous voulez trouver la meilleure façon d’épargner et d’investir surtout dans ces SCPI : « Muscler votre épargne dès le premier euro ». Vous le savez c’était aux éditions du Rocher. « Muscler votre épargne dès le premier euro », un livre qui parle de tout, d’immobilier, des SCPI, un chapitre entier y est consacré, mais aussi de bourse, de votre or et éventuellement de votre assurance-vie. Et il est disponible ce livre chez Amazon, dans toutes les Fnac bien évidemment. J’ai eu le plaisir de l’écrire en me renseignant auprès des meilleures sources parmi lesquelles MeilleureSCPI.com.

Merci beaucoup Jonathan d’être venu nous voir sur le plateau de BFM Business.

Jonathan Dhiver: Merci Guillaume.

Guillaume Sommerer: Ce monde des SCPI toujours attractifs et la collecte qui bat des records année après année.