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La Pierre-Papier, qu'est-ce que c'est ?
La Pierre-Papier est un placement financier qui permet dâinvestir dans lâimmobilier, sous forme de fonds ou de titres de sociĂ©tĂ©s. Autrement dit, lâacquĂ©reur investit dans la pierre en achetant des parts ou actions de sociĂ©tĂ©s (dit Pierre-Papier) qui investissent dans lâimmobilier, au lieu dâinvestir dans lâimmobilier direct. On recense diffĂ©rentes natures de pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI et SIIC qui sont basĂ©es sur le mĂȘme principe : Ă©pargner dans la pierre Ă travers une sociĂ©tĂ©. D'autres appellations comme l' Ă©pargne immobiliĂšre ont Ă©mergĂ© il y a quelques annĂ©es.
Qu'est-ce que la Pierre-Papier ?
Les avantages de la Pierre-Papier
La Pierre-Papier offre de nombreux avantages par rapport Ă lâinvestissement en direct :
Plus accessible
Les associĂ©s peuvent investir avec un apport modeste (centaines d euros) contrairement Ă l'immobilier en direct oĂč le montant d'investissement est trĂšs importante.
Investissement mutualisé sur le marché immobilier
La diversification des investissements en termes dâemplacement gĂ©ographique (Paris, Ile-de-France, RĂ©gions et Europe) ainsi que la diversification des types dâimmobilier (bureaux, commerces, logistiques, santĂ©, locaux dâactivitĂ©s) permettent de rĂ©partir le patrimoine et dâen rĂ©duire les risques en ayant plusieurs marchĂ©s immobiliers.
Cession des parts
Le marchĂ© de la revente de la pierre papier est gĂ©nĂ©ralement organisĂ© selon la rĂ©glementation de lâAMF (AutoritĂ© des MarchĂ©s Financiers), câest notamment le cas pour les SCPI Ă capital variable et SCPI Ă capital fixe, OPCI et SIIC.
Pas de contrainte de gestion
Investir Ă travers une sociĂ©tĂ© permet de se dĂ©tacher des affaires de gestion de diversifier son patrimoine (diffĂ©rents types d'immobilier et pays), ce qui nâest pas le cas dans lâimmobilier en direct.
Les risques de la Pierre-Papier
Pas de garantie de capital
Lâinvestisseur nâest pas sĂ»r de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de son investissement initial Ă Ă©chĂ©ance et son capital nâest pas prĂ©servĂ© en cas de baisse des marchĂ©s financiers.
Pas de garantie de dividendes
L'actionnaire nâa aucune garantie de percevoir un dividende sâil investit dans une sociĂ©tĂ© qui ne fait pas de bĂ©nĂ©fices.
Les formes de Pierre-Papier
Il existe différents types de pierre-papier : les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, les OPCI, organismes de placement immobilier, les fonciÚres cotées et les SCI, société civile immobiliÚre. Petit retour sur chaque type.
La SCPI (Société civile de placement immobilier)
DĂ©finition et fonctionnement de la SCPI
La SCPI achĂšte et met en location des actifs professionnels (bureaux - commerces - entrepĂŽts - cliniques - Ă©coles - etc), qui sont gĂ©rĂ©s par une sociĂ©tĂ© de gestion. Celle-ci est chargĂ©e de toutes les dĂ©marches, lâentretien, la recherche et le changement de locataire etc. LâassociĂ© nâa aucune contrainte liĂ©e Ă la gestion et nâa quâĂ percevoir ses revenus locatifs, en fonction du nombre de parts quâil dĂ©tient. La performance des SCPI est prĂ©sentĂ©e par plusieurs indicateurs dont le taux de distribution.
Comment investir en SCPI ?
En fonction de son patrimoine, lâĂ©pargnant peut investir en SCPI de diffĂ©rentes maniĂšres :
- Acheter des parts de SCPI Ă crĂ©dit permet de se constituer un patrimoine Ă terme en utilisant lâeffet de levier du crĂ©dit. Il est Ă noter que les intĂ©rĂȘts dâemprunt sont dĂ©ductibles des revenus fonciers gĂ©nĂ©rĂ©s par les loyers de la SCPI (immobilier locatif).
- Acheter des parts de SCPI en pleine propriété avec une épargne disponible pour bénéficier de revenus immédiats
- Acheter de lâusufruit des parts de SCPI, câest-Ă -dire acquĂ©rir le droit de percevoir des revenus locatifs sur une durĂ©e dĂ©terminĂ©e
- Acheter de la nue-propriété des parts de SCPI, qui correspond à une stratégie de long terme pour ne pas percevoir des revenus immédiats, mais en vue de la retraite ou tout simplement pour réaliser des plus-values futures.
- Acheter des parts de SCPI à travers les versements programmés permet de se constituer un patrimoine de façon progressive dÚs 50 ⏠par mois.
Pour investir dans les meilleures SCPI du marché, prenez votre temps et étudiez les critÚres clés.
L'OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)
DĂ©finition et fonctionnement de lâOCPI :
LâOPCI est un type de placement immobilier basĂ© sur un modĂšle proche de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs immobiliĂšres), mais qui prĂ©sente tous les avantages de la pierre-papier :
- Aucune contrainte de gestion
- Des actifs diversifiés
- Des revenus réguliers
- Une mise de fonds modeste
LâOCPI a pour objet lâinvestissement dans des immeubles quâil met en location ou quâil fait construire Ă but locatif exclusivement. LâOPCI peut aussi dĂ©tenir des immeubles Ă travers des sociĂ©tĂ©s, faire des travaux, les rĂ©nover ou les rĂ©habiliter en vue de leur location.
LâOCPI peut prendre lâune des deux formes juridiques suivantes :
- FPI (Fonds de placement immobilier) : Il sâagit de copropriĂ©tĂ©s de valeurs mobiliĂšres qui gĂšrent un portefeuille dâimmeubles gĂ©nĂ©rant des revenus. Le FPI Ă©met des parts auprĂšs des investisseurs, qui deviennent des porteurs de parts, afin de rĂ©unir des fonds pour acheter des immeubles. Sa gestion est assurĂ©e par une sociĂ©tĂ© de gestion de portefeuille. Leurs actifs immobiliers se constituent dâimmeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s cotĂ©es avec une majoritĂ© dâactifs immobiliers.
- SPPICAV (SociĂ©tĂ©s de placement Ă prĂ©pondĂ©rance immobiliĂšre Ă capital variable) : Il sâagit de sociĂ©tĂ©s anonymes Ă capital variable qui ont pour vocation de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et aussi dâinvestir dans des valeurs mobiliĂšres. Les revenus et plus-values gĂ©nĂ©rĂ©s sur lâensemble des actifs mobiliers et immobiliers sont distribuĂ©s aux actionnaires en fonction du nombre de parts souscrites. Leurs actifs peuvent se constituer dâimmeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s fonciĂšres cotĂ©es, mais aussi des parts de sociĂ©tĂ©s non cotĂ©es (au moins 51% de lâactif de lâOCPI).
FPI et SPPICAV sont soumis à des régimes fiscaux qui leur sont spécifiques.
Comment investir dans les OCPI ?
Les six OCPI grand public agrĂ©Ă©s (Caisses dâĂ©pargne, Banque postale, Banque populaire, UFG-LFP, Viveris REIM) prĂ©sentent tous la forme juridique SPPICAV. Ces OCPI sont accessibles via les rĂ©seaux de distribution bancaires et financiers, comme les compagnies dâassurance, les Ă©tablissements de crĂ©dit, les courtiers en ligne, les CIF (conseillers en investissements financiers), les entreprises dâinvestissement, les dĂ©marcheurs financiers agrĂ©Ă©sâŠ
Pour acheter des parts, lâinvestisseur peut souscrire des actions de SPPICAV dans le cadre dâun contrat dâassurance vie multisupport ou les acquĂ©rir dans un portefeuille de valeurs mobiliĂšres. Ă regarder avant d'investir les frais de gestion des OPCI.
Les fonciÚres cotées (SIIC : société investissement immobilier cotée)
DĂ©finition et fonctionnement des SIIC
A la diffĂ©rence des SCPI et OCPI qui ne sont pas cotĂ©es, les SIIC font partie de lâimmobilier cotĂ© en bourse. Elles achĂštent, construisent, entretiennent, gĂšrent et valorisent un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires. Les immeubles qui composent ce patrimoine sont Ă vocation locative et gĂ©nĂšrent des loyers, ou bien revendus pour crĂ©er des plus-values. Comme les autres supports de Pierre Papier, il y a un risque de perte en capital.
Les SIIC bĂ©nĂ©ficient dâune exonĂ©ration de lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Les dividendes sont par contre soumis au rĂ©gime habituel de taxation, une fois entre les mains des actionnaires. Elles redistribuent 50% des plus-values et 85% des loyers perçus aux actionnaires.
Comment devenir actionnaire dâune SIIC ?
- Compte titres : acheter des actions dans une sociĂ©tĂ© cotĂ©e en bourse revient Ă en ĂȘtre actionnaire. Ce dernier doit dĂ©tenir une enveloppe, dĂ©nommĂ©e compte titres, pour accueillir les actions quâil achĂšte et signer un contrat avec lâĂ©tablissement qui tient le compte. Il peut sâagit dâune banque, dâune sociĂ©tĂ© de bourse, dâun courtier ou dâune compagnie dâassurance. Des droits de garde sont facturĂ©s Ă lâactionnaire, calculĂ©s en fonction du nombre de titres dans son portefeuille et de la valeur totale de ce dernier.
- PEA : lâactionnaire peut aussi ouvrir un PEA (plan dâĂ©pargne en actions) comprenant un compte titres et un compte en espĂšces associĂ©. Le PEA permet de se constituer et de gĂ©rer un portefeuille dâactions françaises et europĂ©ennes tout en bĂ©nĂ©ficiant dâimportants avantages fiscaux. A noter que depuis le 21 octobre 2011, les fonciĂšres cotĂ©es ne sont plus Ă©ligibles au PEA. Les titres dĂ©jĂ placĂ©s sur un PEA ont toujours droit Ă ces avantages fiscaux et aux plus-values. Mais elles ne bĂ©nĂ©ficient plus de lâoption PFL (prĂ©lĂšvement forfaitaire libĂ©ratoire) ni de lâabattement de 40% avant imposition au IR (impĂŽt sur le revenu) Ă barĂšme progressif.
Les SCI (Société Civile ImmobiliÚre)
DĂ©finition et fonctionnement dâune SCI
Une SCI est une structure qui permet de gĂ©rer Ă plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Elle regroupe au moins 2 associĂ©s et permet dâĂ©viter lâindivision en dissociant pouvoir et propriĂ©tĂ©.
Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans la SCI. Les statuts de la société désignent le gérant qui va la gérer et la représenter, ou le cas échéant le vote des associés. Ces derniers ont un droit de vote dans les assemblées générales.
Comment devenir associĂ© dâune SCI ?
Chaque associĂ© doit faire un apport Ă la constitution de la SCI, ou plus tard dans le cadre dâune augmentation de capital, dĂ©cidĂ©e lors de lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. On peut aussi devenir associĂ© en acquĂ©rant les parts sociales dâun associĂ© dĂ©jĂ en place qui cĂšde les siennes par donation ou succession.
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Les points importants pour la SCPI GMA Essentialis | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Commerce SCPI de rendement | Minimum de souscription 5 parts 206.00 ⏠|
GMA Essentialis - Prix de part |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !