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Une analyse transversale de la SCPI Novapierre Allemagne
Retour sur le positionnement stratégique de la SCPI
Depuis sa crĂ©ation en 2012, la SCPI Novapierre Allemagne, gĂ©rĂ©e par Paref Gestion, a menĂ© une politique d'investissement active sur le territoire allemand notamment grĂące Ă son partenariat avec Internos Global Investors, un important gestionnaire de fonds immobiliers pan-europĂ©en spĂ©cialisĂ© sur les commerces depuis 15 ans. De plus pour affiner sa connaissance des conditions du marchĂ© allemand, la sociĂ©tĂ© de gestion travaille en Ă©troite collaboration avec BBE, une sociĂ©tĂ© allemande spĂ©cialisĂ©e dans la rĂ©alisation d'Ă©tudes de marchĂ© en immobilier dâentreprise.
Grùce à une stratégie unique axée en commerces de petites et moyennes villes allemandes, un marché particuliÚrement profond et résilient dans cette économie décentralisée, Novapierre Allemagne est le seul fonds français grand public à le faire, elle se positionne comme le leader en immobilier commercial allemand sur le marché de la SCPI.
La spĂ©cificitĂ© de ce patrimoine dâimmobilier commercial
Par ailleurs, il est indispensable de noter quâenviron 60% des revenus locataires de la SCPI sont issus de sociĂ©tĂ©s de distribution essentiellement alimentaires appartenant aux 5 plus grands groupes allemands du secteur, ce qui lui permet de sĂ©curiser les flux locatifs. Un autre chiffre permet de comprendre lâimportance de ce BIG 5, en effet ces discounters reprĂ©sentent 45% de la distribution alimentaire en Allemagne et ne possĂšde aucun franchisĂ©!
Avec la derniĂšre vague dâacquisitions, la SCPI comptabilise 27 actifs Ă son patrimoine, reprĂ©sentant 120 000 m2 d'espaces commerciaux. Actuellement, la valeur du patrimoine est de 141,54 millions d'euros mais sera trĂšs prochainement complĂ©tĂ©e par 35 millions d'euros grĂące Ă des actifs en cours d'acquisition. Avec 130 millions d'euros collectĂ©s en 2 ans et demi, Novapierre Allemagne atteint dĂ©sormais son rythme de croisiĂšre, ce qui lui permet de bĂ©nĂ©ficier d'un accueil trĂšs favorable auprĂšs des Ă©pargnants. Au vu de ce succĂšs, la sociĂ©tĂ© de gestion a dĂ©cidĂ© de suspendre provisoirement, du 1er juin au 31 aoĂ»t, la commercialisation de parts afin de prĂ©server un certain Ă©quilibre entre collecte et investissements rĂ©alisĂ©s.
Le business model et la gestion locative
Ce sont 130 locataires qui occupent les commerces du patrimoine, pour un excellent taux d'occupation financier de 98%. A ce jour la SCPI n'a enregistrĂ© aucun incident de paiement. Cette performance est en premier lieu le fruit dâune bonne gestion locative, or sur le marchĂ© allemands celle-ci est facilitĂ© par une rĂšglementation souple et dynamique diffĂ©rente du marchĂ© français. En effet en Allemagne la durĂ©e moyenne des baux est bien plus Ă©levĂ© quâen France. Face au traditionnel 3/6/9 ans en France on retrouve la combinaison 10/15/20 ans en Allemagne. Toutefois le renouvellement en libre en Allemagne ce qui permet au locataire de quitter les lieux sans contrainte si aucune clause contractuelle nâa Ă©tĂ© prĂ©vue et en contrepartie en cas de dĂ©faut de paiement du locataire, le propriĂ©taire peut faire quitter les lieux au locataire en quelques mois ce qui est bien plus rapide quâen France. Pour information les vendeurs d'aujourd'hui sont des fonds de private equity anglo-saxons qui se se sont positionnĂ©s il y a 7 ans au cĆur de la crise Ă©conomique mondiale et qui liquident aujourdâhui leurs lignes suite aux termes des baux afin de rĂ©aliser une plus-value. Aujourdâhui la moyenne des baux du patrimoine de la SCPI est de 7 ans avec 10 ans pour les derniĂšres acquisitions.
Il est intĂ©ressant de noter lâimportance quâaccorde la SCPI Ă la localisation de ses actifs et aux flux de population qui gravitent autour. Comme lâexplique Thierry Gaiffe, Directeur GĂ©nĂ©ral de Paref Gestion, lâobjectif est de se positionner en premiĂšre pĂ©riphĂ©rie des agglomĂ©rations afin de bĂ©nĂ©ficier dâun flux massif et constant de consommateur tout en ayant la possibilitĂ© dâagrandir, dâadapter voire de restructurer certains actifs en fort dĂ©veloppement. Câest ainsi que sâexplique le positionnement de Novapierre Allemagne sur les retail-park oĂč lâon retrouve particuliĂšrement cette capacitĂ© dâadaptation des surfaces et des offres de produits.
Le contexte Ă©conomique de lâĂ©conomie allemande
Si aujourd'hui les investisseurs français se tournent vers le marchĂ©, câest pour plusieurs raisons. L'Allemagne, 4Ăšme puissance Ă©conomique mondiale et 1Ăšre au niveau europĂ©en, affiche un taux de chĂŽmage de quasi pleinemploi Ă 4,5% de la population active, largement infĂ©rieur aux 10% en France. La croissance du PIB est de +1,7 % avec un PIB de 3 milliards dâeuros et enfin le pays est apprĂ©ciĂ© pour sa forte stabilitĂ© en termes de politique Ă©conomique. Depuis 2012 les fondamentaux sont en constante progression. Le grand enjeu auquel le pays fait face est dĂ©mographique avec le vieillissement rapide de sa population avec comme solution un solde migratoire de plus en plus Ă©levĂ© qui comporte son lot de problĂ©matiques (entrĂ©e +1 million dâimmigrants).
Du cĂŽtĂ© des investissements, la hausse constatĂ©e en Allemagne sâexplique par des taux d'intĂ©rĂȘts qui sont particuliĂšrement faibles, Ă lâimage des obligations allemandes 10 ans qui ont un taux nĂ©gatif. Dans ces conditions, la SCPI Novapierre Allemagne a ainsi eu la possibilitĂ© d'obtenir des conditions d'emprunt trĂšs avantageuses, dont notamment une dette contractĂ©e auprĂšs dâĂ©tablissement allemands Ă un taux d'intĂ©rĂȘt infĂ©rieur Ă 1% sur 7 ans.
Le volume investi du marché immobilier en Allemagne à représenté 60 milliards de transactions en 2015, soit une hausse de 40% par rapport à 2014. Cet engouement de la part des épargnants est expliqué par une abondance des liquidés et le dynamisme de l'économie allemande.
LâĂ©conomie allemande est tirĂ©e par la consommation des mĂ©nages, la hausse du pouvoir d'achat a dâailleurs atteint 2%. Les Lenders situĂ© au sud et Ă lâouest sont les rĂ©gions les plus dynamiques dâAllemagne, oĂč lâon constate la plus forte progression du pouvoir dâachat des mĂ©nages. Or 50% des revenus des mĂ©nages allemands sont allouĂ©s au poste alimentaire.
Quel sera lâimpact du e-commerce sur lâimmobilier commercial?
Novapierre Allemagne cible les commerces de proximitĂ© qui au contraire dâautres actifs ne sont pas menacĂ© par le e-commerce (dont la part de la vente alimentaire est infime) malgrĂ© un potentiel de croissance Ă©levĂ© dâenviron 20% Ă horizon 2020. De plus les discounters mettent en place aujourdâhui des stratĂ©gies marketing forte notamment en termes de rĂ©organisation et de modernisation des espaces afin de maintenir et dâĂ©lever la qualitĂ© de lâexpĂ©rience client (digitalisation, toiture vitrĂ©e afin de profiter de la lumiĂšre du soleil etc).
Les points importants pour la SCPI PAREF Prima | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Commerce SCPI de rendement | Minimum de souscription 30 parts 280.00 ⏠|
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Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !