Taux de distribution SCPI : Définition et fonctionnement

Qu'est-ce que le taux de distribution SCPI ?

Le taux de distribution, également connu sous l'acronyme TD, et anciennement TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), est un indicateur défini par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Il permet d’harmoniser la présentation du rendement annuel d'une SCPI.

Il est calculé en divisant les dividendes versés aux associés par le prix de part au 1er janvier de l’année concernée.

Cet indicateur est généralement exprimé en pourcentage, net des frais de gestion et brut de fiscalité.

Comment calculer le taux de distribution ?

Formule du taux de distribution :

Taux de distribution = Dividende brut versé au titre de l’année N divisé par le prix de référence au 1er janvier de l’année N
 

Ou plus simplement :

Somme des dividendes bruts versés sur l’année divisé par le prix de la part de la SCPI au 1er janvier de l’année concernée

📌 Différence entre le TD et le TDVM (ancienne méthodologie) :

• Le TDVM se calculait en divisant le dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.
• Ce prix de part acquéreur moyen représentait la moyenne sur l’année des prix de souscription de la SCPI en fonction du volume échangé.

Pourquoi le taux de distribution est-il important ?

Le taux de distribution est un indicateur clé pour les investisseurs en SCPI. Il permet :

• D'évaluer la performance de la SCPI en termes de revenus distribués.
• De comparer différentes SCPI et d'opter pour celles offrant le meilleur rendement.
• D’estimer les revenus futurs issus de l'investissement.

Ainsi, cet indicateur joue un rôle fondamental dans la sélection d’une SCPI performante.

Facteurs influençant le taux de distribution

Plusieurs éléments peuvent impacter le taux de distribution d'une SCPI :

• La gestion de la SCPI : une gestion optimisée des biens et des locataires permet d'augmenter les revenus et donc le taux de distribution.
• Le taux d'occupation financier (TOF) : un TOF élevé signifie que la majorité du parc immobilier est louée, ce qui génère des revenus réguliers.
• Les frais de gestion : des frais trop élevés peuvent réduire la rémunération des investisseurs.
• La stratégie d’investissement : SCPI de rendement ou de valorisation, secteurs géographiques ou thématiques privilégiés, etc.

Tableau récapitulatif des facteurs influençant le taux de distribution

Les autres indicateurs à analyser pour évaluer une SCPI

Bien que le taux de distribution soit un indicateur clé, il est essentiel d'examiner d'autres paramètres pour une analyse complète :

• Taux d'Occupation Financier (TOF) : mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport au total des loyers facturables.
• Capitalisation de la SCPI : évalue la taille et la solidité financière de la SCPI.
• Weight Average Lease Break (WALB) : durée moyenne avant la possibilité de résiliation des baux.
• Weight Average Lease Term (WALT) : durée moyenne des baux restant à courir.
• Loan to Value (LTV) : mesure le niveau d’endettement de la SCPI.
• Taux de Rentabilité Interne (TRI) : indicateur clé de la performance globale sur une période donnée.
• Report à Nouveau (RAN) : permet d’analyser la capacité d’une SCPI à lisser la distribution des dividendes.
• Valeur de reconstitution : représente le coût théorique de reconstitution du patrimoine.

Les 3 points à retenir sur le taux de distribution en SCPI

✅ Qu'est-ce que c'est ?

Le taux de distribution SCPI correspond au rendement annuel d'une SCPI, exprimé en pourcentage.

✅ Pourquoi est-il important ?

• Un indicateur clé de performance de la SCPI.
• Un outil de comparaison entre différentes SCPI.
• Une base pour estimer les revenus futurs d'un investissement en SCPI.

✅ Les facteurs influençant le taux de distribution

• La gestion de la SCPI.
• Le taux d'occupation financier.
• Les frais de gestion.

📌 Analyser le taux de distribution d'une SCPI est une étape essentielle pour une stratégie d'investissement éclairée.

Conclusion

Le taux de distribution est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité d’une SCPI. Toutefois, il ne doit pas être analysé isolément. La prise en compte d’autres éléments, tels que le taux d’occupation financier, la capitalisation et le TRI, permet d’obtenir une vision plus complète de la performance d’un placement. Pour un investissement efficace, il est recommandé d’examiner ces paramètres et d’adopter une approche diversifiée adaptée aux objectifs patrimoniaux.

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