Qu'est-ce que le TDVS ?

Le TDVS ou Taux de Distribution sur Valeur de Souscription fait partie des caractéristiques chiffrées d’une SCPI. Il permet aux épargnants d’évaluer la rentabilité de leur investissement dans le patrimoine d’une société civile de placement immobilier.

TDVS : le critère de rentabilité en SCPI

Déterminer la rentabilité d’un investissement en SCPI constitue une aide précieuse avant de se lancer. Le TDVS offre une visibilité sur le taux de rendement d’une souscription initiale en SCPI.

Le taux de distribution sur valeur de souscription

Le taux de distribution sur valeur de souscription ou TDVS est un indicateur de rentabilité d’un investissement en SCPI pour les particuliers. Le TDVS permet de connaître la rentabilité de son placement par rapport à son investissement de départ. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est important de mesurer la réelle performance de son placement, entre la valeur initiale de l’investissement et le rendement distribué chaque année par la SCPI. Pour l’ensemble des placements et l’ensemble des épargnants, le TDVS sur un investissement en SCPI est intéressant.

Quelle est la rentabilité de votre investissement ?

La logique du TDVS reprend la logique d’un investissement locatif, qui est de tirer une rente à partir d’un placement initial. Chaque épargnant doit donc être en mesure de calculer ce ratio entre l’investissement initial et le taux de rendement annuel de la SCPI. Par exemple, pour une souscription de 1 000 € avec 50 € de dividende perçu, le taux de distribution sur valeur de souscription s’établit à 5 % ((50/1 000) x 100). Pour une souscription de 1 014 € avec 50 € de dividende, il en ressort un TDVS inférieur à 5 % ((50/1 014) x 100).

Le rendement brut et le rendement net d’un placement immobilier

Au même titre que le rendement locatif traditionnel, la pierre-papier permet aux épargnants de jouir d’une rentabilité pertinente sur son placement.

Les modes de calculs du rendement

Le rendement peut être calculé de différentes manières, en fonction des données chiffrées recherchées.

• Le rendement brut correspond au loyer annuel par le prix d’acquisition du bien, multiplié par le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Pour un appartement acheté à 100.000 € et loué à 750 €/mois, le rendement sera de 9 % ((750 x 12/100.000) x 100). 
• La rentabilité nette de charges correspond au loyer annuel auquel seront déduites toutes les charges inhérentes au bien : frais de gestion, charges non-récupérables sur le locataire…
• La rentabilité « nette-nette » correspond à la rentabilité nette de fiscalité, pour le côté avantages fiscaux. Il faut compter entre autres les travaux ou les intérêts d’emprunts qui sont déductibles des lors de la déclaration auprès de l’administration fiscale. L’investisseur peut également jouir des avantages fiscaux offerts par les dispositifs de défiscalisations (Cosse, Pinel, Censi-Bouvard…).

Le TDVM ou taux de distribution sur valeur du marché

Du côté des professionnels du secteur immobilier, c’est la rentabilité des SCPI proprement dites qui est considérée en termes de performance. C’est donc le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui est retenu. Le TDVM est communiqué chaque année par les sociétés de gestion de patrimoine immobilier. Il correspond au rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. Il s’agit d’un indicateur pertinent pour avoir une idée de la rentabilité de la SCPI – cette fois-ci – sur le long terme.

L’investissement en SCPI offre aux épargnants l’avantage d’un rendement stable dans le temps. Afin d’évaluer la rentabilité de son placement, le TDVS demeure la mesure de référence.

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