Intégrale placements : l'année 2016 des SCPI

BFM Business : tendances 2016 et perspectives 2017 des SCPI

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, présente les résultats des SCPI de rendement pour l'année 2016 (collecte, investissement, performances SCPI), ainsi que les perspectives pour l'année 2017 (tendances, marché, opportunités). 2016 constitue un nouveau record pour les SCPI de rendement, avec plus de 5,2 Md€ de collecte et 5,6 Md€ d'investis. Le TDVM moyen de l'année 2016 s'établit à 4,64 %, conformément aux prévisions de MeilleureSCPI.com.

Retrouvez les résultats et les conseils de MeilleureSCPI.com dans la vidéo ci-dessous : 

Retrouvez la retranscription de la vidéo du baromètre des SCPI de rendement au 4T 2016

Guillaume Sommerer : On vous apporte chaque jour une bouffée d’optimisme sur BFM Business. C’est le placement qui cartonne, le placement qui attire tel un paon, les SCPI séduisent les épargnants et attirent les curieux, leurs rendements sont largement meilleurs que ceux du livret A ou de l’assurance-vie. Pour parler de ces SCPI, Jonathan Dhiver est avec nous. Bonjour !

Jonathan Dhiver : Bonjour Guillaume !

GS : Jonathan Dhiver pour MeilleureSCPI.com. Vous allez nous dire comment leurs rendements évoluent, pourquoi elles sont si attractives d’ailleurs. D’abord, on peut peut-être rappeler à ceux qui ne connaissent pas encore ce que sont les SCPI, on est bien dans l’immobilier ?

JD : On est dans l’immobilier, dans la pierre-papier. SCPI, ce terme barbare veut dire Société Civile de Placement Immobilier. Ce sont des fonds immobiliers qui investissent dans de l’immobilier, principalement de bureau, commerce, santé, logistique, immobilier d’entreprise. A peu près une grande majorité des Français sont passés devant des actifs détenus par des SCPI.

GS : Oui, vous êtes vous-même ici, dans les locaux de BFM business, dans un actif détenu par une SCPI. Donc un placement refuge parce que c’est de la pierre, on le rappelle. C’est de la pierre et on perçoit un rendement régulier qui provient de loyers mensuels, il y a donc une certaine forme de sécurité, de visibilité sur l’investissement dans lequel on se lance.

JD : C’est du placement locatif, c’est vraiment une logique d’avoir des revenus de façon régulière pour pouvoir sécuriser sa retraite, pour pouvoir se constituer de l’épargne régulière. Et c’est vrai que c’est un placement qui est considéré aujourd’hui comme un placement refuge. Pour autant, c’est vrai qu’il y a quand même des risques, vous pourriez avoir une hausse, une baisse sur la valeur du capital, sur le dividende, sur la liquidité, ce n’est pas un placement garanti. C’est important de le répéter. Pour autant, quand on voit les performances sur les 20 dernières années. La SCPI ça fait 50 ans que ça existe, et les performances sur les 20 dernières années sont excellentes.

GS : Oui, performances excellentes mais pas de capital garanti, pas aussi sûr on va dire qu’une assurance-vie par exemple. Ça veut dire : cela doit rester un produit de diversification avant tout la SCPI ?

JD : Exactement, en fait, on est plutôt sur un outil de diversification patrimoniale. Nous, nos clients, on leur conseille plutôt de faire en sorte d’avoir au maximum 15 à 20 % de leur portefeuille global. C’est une part importante, mais d’y aller progressivement, j’allais dire, c’est vraiment l’intérêt de la SCPI. Vous pourrez investir au fur et à mesure, un petit peu en SCPI, vous n’êtes pas obligé de mettre tout de suite tout en SCPI.

GS : Oui, alors, malgré ce bémol, elles attirent parce que les rendements sont vraiment attractifs, ils restent largement meilleurs que ceux du fonds euros ou du livret A par exemple.

JD : C’est sûr qu’en 2016, on a vraiment eu un excellent cru, un excellent millésime. Si on replace la SCPI : la SCPI c’est 40 milliards d’euros de capitalisation, le patrimoine financier des Français à fin 2016 selon les chiffres de la banque de France c’est 4 600 milliards. Donc, on voit que la SCPI, ça représente 1 %, c’est une goutte d’eau dans l’univers de l’épargne. Pour autant, en 2016, il y a eu presque 5 milliards d’euros qui ont été collectés par les gérants, c’est trois fois plus que le livret A. Et les gérants pourraient collecter encore plus, mais ils se limitent parce que je pense qu’ils ont intérêt à se limiter pour solidifier les patrimoines, pour conserver la valeur des actifs et de la SCPI et on voit en tout cas, qu'il y a un intérêt, un attrait très fort sur les SCPI de bureaux (3 milliards) et sur les SCPI thématiques. 

GS : Une demande énorme ! Expliquez-nous pourquoi les rendements sont si énormes ? Pourquoi les SCPI attirent autant aujourd’hui ? C’est vrai que l'on voit depuis des années des rendements proches de 5 % alors qu’on parle d’immobilier, on peut dire 5 % dans l’immobilier c’est énorme. Ces rendements-là, ils se confirment et ils sont partis pour durer ?

JD : Alors, sur l’année 2016, nous, on avait donné des perspectives aux alentours de 4,60 %, on a atterri à 4,64 % pour l’année 2016, une performance qui est nettement supérieure à celle du livret A et aussi de l’assurance-vie.

GS : On parle quand même de rendement brut ?

JD : C’est ça, rendement brut.

GS : Les rendements sont fiscalisés ?

JD: Ils sont fiscalisés, c’est brut de fiscalité. Après, cela varie en fonction des SCPI : sur les SCPI plutôt bureaux on est sur un rendement de 4,50 % un peu plus, commerce 4,60 % et plus, et puis les spécialisées et diversifiées, se sont celles qui ont vraiment des performances très intéressantes avec un rendement qui est supérieur à 5 %. Aujourd’hui, quand on regarde les produits, il y a une SCPI qui a une distribution qui est exceptionnelle pour l’année 2016 : BTP IMMOBILIER, avec 9,55 %.

GS : De rendement brut ? 9,55 % ?

JD : 9,55 % de rendement brut. Alors, bon, il y a eu une distribution exceptionnelle, donc si on prend le rendement classique, on a 5 %, ce qui reste quand même une très bonne distribution. C’est ça aussi qui est intéressant : on peut avoir une distribution de plus-value régulière. Et sur ces produits, aujourd’hui on a 3 produits qui ont bien fonctionné : SCPI CORUM, plus de 6 %, toujours très présent, un fonds paneuropéen très dynamique et les SCPI Vendome Régions et Epargne Pierre, avec plus de 6 %.

GS : Plus de 6 % pour ces SCPI-là. Est-ce que ces rendements, en moyenne à plus de 4,5% (rendements bruts) sont partis pour tenir ou est-ce qu’ils vont s’éroder ? Ils s’érodent déjà malgré tout depuis quelques années. C’est un phénomène durable ?

JD : C’est un phénomène aujourd’hui, on voit qu’il y a une érosion sur le marché, c’est une évidence. Les rendements d’acquisition des biens immobiliers baissent, c’est compliqué pour les gérants de maintenir une performance supérieure à 4,60 %, il devrait y avoir une légère érosion encore.

GS : Parce que les prix auxquels les SCPI achètent des immeubles, ces prix augmentent et donc ça rogne les rendements, c’est ça l’explication principale ?

JD : Exactement, c’est que l’ensemble des sous-jacents a des rendements immobiliers qui ont très largement baissé sur les 3 dernières années.

GS : Alors, pour ceux qui nous écoutent, nous regardent, qui ne sont pas forcément des spécialistes des SCPI mais qui sont attirés à cause de ces rendements, quel est le critère principal à regarder : le rendement ? Est-ce qu’il faut regarder la collecte ? Choisir les SCPI qui attirent le plus d’investisseurs ? Est-ce qu’il faut jouer aux moutons du coup ? Comment vous conseillez d’investir dans ces SCPI ?

JD : Alors, le rendement ce n’est pas le seul critère, c’est une évidence. Ce qui est important dans un contexte où il y a beaucoup d’argent qui est collecté par les gérants des SCPI, c’est de regarder ce que ces gérants arrivent à investir. Nous regardons cela chaque trimestre chez MeilleureSCPI.com, on s’assure que les gérants arrivent à investir la collecte. C’est un premier élément. Le marché est plutôt bon, les gérants de SCPI sont plutôt en avance sur leurs collectes, etc. 

GS : C’est-à-dire que, quand vous investissez dans une SCPI, c’est bien d’y apporter de l’argent mais elle ne vous délivrera du rendement que si cette SCPI parvient à investir l’argent que vous lui avez confié. Si elle n’y parvient pas, vous n’aurez pas de rendement. Vous, vous nous dites, il y a beaucoup de collectes, mais globalement les SCPI parviennent à investir cet argent de plus en plus important et donc à délivrer du rendement.

JD : Exactement. Les gérants, c’est pour cela qu’ils se sont en quelque part, restreints en terme de collecte, ils se sont dit qu’ils n'étaient pas forcément capables d’investir beaucoup plus que ces 5 milliards d’euros collectés. Et ils ont été prudents et on voit qu'aujourd’hui les gérants sont plutôt en avance, ce qui est une bonne chose. Après il y a des disparités, entre les gérants.

GS : Oui, donc privilégier les SCPI qui parviennent à investir rapidement et même pourquoi ne pas privilégier les SCPI qui limitent la collecte, c’est un signe en effet de sagesse.

JD : De sagesse, exactement, parce que « small is beautiful ». Par moments,  il faut regarder vraiment : est-ce que les gérants arrivent à investir cet argent-là ? Un intérêt sur la SCPI, c’est que vous pouvez diversifier, vous n’êtes pas obligé d’investir dans une seule SCPI. Et se positionner sur plusieurs SCPI, c’est une façon quelque part aussi, de limiter son risque d’investissement.

GS : Il y a un match dans l’univers des SCPI, comme dans l’assurance-vie par exemple, c’est le match des SCPI des banques par exemple face aux SCPI indépendantes. Lesquelles délivrent les meilleures performances ? On sait que dans l’assurance-vie par exemple, les fonds euros des banques sont les moins performants, est-ce que les SCPI des banques sont aussi les moins rentables pour les particuliers ?

JD : C’est aussi le cas malheureusement et c’est vrai qu’on a quand même un delta de performance qui est important, on a presque 10 % de delta de performance. Les SCPI de sociétés de gestion indépendantes, c’est à peu près 5 %, contre 4,50 % pour les SCPI de groupes bancaires, donc c’est vrai qu’on a naturellement plus intérêt à se positionner sur la société de gestion indépendante.

GS : Il y a les jeunes SCPI aussi, puis les anciennes. Plutôt privilégier les anciennes parce qu’il y a ce qu’on appelle un "historique de performance", c’est mieux ?

JD : Alors, c’est mieux parce qu’il peut y avoir de la plus-value à distribuer, vous voyez, typiquement dans BTP IMMOBILIER, il y avait une grosse plus-value à distribuer, mais aussi parce que l’emplacement est sans doute meilleur pour les anciennes SCPI. Il faut savoir que les SCPI existent depuis 50 ans, il y a des actifs immobiliers qui ont été achetés il y a de nombreuses années et que les emplacements se sont améliorés au fur et à mesure. Donc là il y a un intérêt. Après sur les jeunes SCPI, il y a un intérêt aussi à se positionner parce qu’on a généralement un rendement qui est un petit peu meilleur, parce qu’il y a moins de travaux à effectuer, on a des actifs qui sont plus récents.

GS : Oui, un exemple de jeunes SCPI ? De jeunes pousses dans lesquelles vous croyez par exemple ?

JD : Alors, il y a une SCPI, la première de l’année, c’est la SCPI Pierre Capitale de la société de gestion Suisse life REIM. Donc c’est une SCPI qui va investir principalement en bureaux, mais également dans des actifs de santé puis en hôtellerie, en France et en zone Euro.

GS : Un dernier mot. Quand on investit dans les SCPI, c’est pour le rendement, même s’il est fiscalisé, mais ça peut être aussi pour réaliser des plus-values quand on revend ses parts de SCPI. Il y en a qui réalisent plus de plus-values que d’autres ?

JD : Alors, aujourd’hui, on peut en détenir, en acheter et se positionner sur le marché secondaire pour aller chercher de la plus-value. Il y a quelques SCPI qui sont légèrement décotées, il y en a 3 là que nous souhaitions vous soumettre aujourd’hui : la SCPI PF1 avec une petite décote de 5 %, la SCPI Pierre Expansion avec presque 6 % et puis la dernière la SCPI Ufifrance, qui est une SCPI très parisienne, qui a délivré une performance de 4,50 % l’année dernière. 

GS : On investit dans des SCPI décotées en espérant récupérer tout ça en termes de plus-values à la fin quand on revend ses parts. Voilà quelques idées donc pour y investir. Jonathan Dhiver, MeilleureSCPI.com, merci d’être venu nous voir.

JD : Merci !