4 façons d’acheter des parts de SCPI

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous donne accès, avec un ticket d’entrée modique, à des actifs immobiliers diversifiés (marché immobilier du bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, logements…) qui sont donnés en location. Vous détenez un patrimoine immobilier et profitez aussi d’une mutualisation des risques locatifs et d’un rendement net de 5 %* en moyenne. Le tout, sans souci de gestion…(une société de gestion agréée par l' autorité des marchés financiers s'occupe de la gestion). Vous êtes intéressé(e) ? Il ne vous reste plus qu’à choisir le mode d’achat le mieux adapté à vos objectifs

Acheter comptant pour percevoir des revenus maintenant

Si vous achetez vos SCPI comptant, vous allez percevoir vos premiers revenus dès la fin du délai de jouissance. Il varie, suivant les sociétés de gestion, de trois à six mois. Vous toucherez alors vos loyers (aussi appelés dividendes) régulièrement : chaque mois ou chaque trimestre. Vous pourrez, ainsi, profiter d’un complément de revenus immédiat.  À noter que certaines SCPI à capital variable distribuent des revenus mensuels (avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)

Où acheter vos SCPI ? 

Vos parts de SCPI peuvent être acquises auprès d’une banque (pour leurs SCPI « maison », tous les grands réseaux ont des filiales immobilières), d’un courtier en SCPI, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d'une plateforme SCPI ou encore d’un assureur vie. Les modalités d’acquisition diffèrent suivant que la SCPI est à capital fixe ou variable. 

Acheter à crédit pour investir sans fonds propres

Comme tous les biens immobiliers, vos parts de SCPI peuvent être financées à crédit immobilier. 

Emprunter offre un triple avantage : 

• Vous vous constituez un patrimoine sans investir, ou presque, de fonds propres.
• Vous profitez des taux exceptionnellement bas de ces dernières années. Vous bénéficiez aussi de l’effet de levier du crédit (le taux de votre emprunt est inférieur au rendement de votre investissement).
• Vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt des loyers versés par la SCPI. Vous évitez, ainsi, d’alourdir votre fiscalité. 

A noter :

Depuis la fermeture du Crédit foncier, il existe des alternatives pour acheter des parts de SCPI à crédit, excepté lorsque l’on souhaite acquérir les produits « maison » de sa banque. Passer par un courtier en crédit ou en SCPI peut vous aider à surmonter cette difficulté pour investir à crédit.

Acheter des SCPI démembrées

Même si, le plus souvent, les parts de SCPI sont achetées en pleine propriété, il est possible de les démembrer et d’en acquérir, soit la nue-propriété, soit l’usufruit. Ce montage est prévu pour une durée déterminée (10 ans, parfois 15). Il présente un intérêt à la fois fiscal et financier.

En achetant le nue-propriété de vos parts de SCPI, vous bénéficiez d’une décote de 20 à 40 % par rapport à leur valeur en pleine propriété, il s'agit des clés de répartitions de SCPI. Vous n’alourdissez pas votre fiscalité : vous ne percevez aucun revenu pendant toute la période de démembrement et la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Au terme du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité et vous commencez à percevoir des revenus.  

En achetant le nue-propriété de vos parts, vous bénéficiez d’une décote de 50 à 85% par rapport à leur valeur en pleine propriété. Vous ne percevez aucun revenus réguliers pendant la période du démembrement (sauf pour l'usufruitier qui bénéficie des revenus pendant le démembrement temporaire).

A noter :

Les parts détenues en usufruit entrent dans l’assiette taxable à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété, vous pouvez consulter chaque année les valeurs IFI des SCPI.

Acheter via un contrat d’assurance vie 

Les SCPI et l’assurance-vie arrivent en tête des placements préférés des français. Les premières ont rapporté +4,50% en 2022 et la seconde, moins rentable (les fonds en euros des contrats ont distribué moins de 2% en 2022) bénéficie, en revanche, de nombreux avantages fiscaux. Loger vos parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie permet de concilier les avantages de ces deux placements (attention logique long terme pour ce type de placement). Certaines SCPI sont accessibles via les contrats d'assurance vie, on peut noter particulièrement : Activimmo, Cap Foncières et Territoire, Corum Eurion, Vendome Région.

A noter :

En achetant vos parts dans un contrat d’assurance vous avez accès à un choix restreint du types de SCPI et il est impossible de financer votre opération à crédit. 

*avant fiscalité personnelle

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