Quelles sont les perspectives pour le bureaux en France ?

MeilleureSCPI.com a échangé avec Cevan Torossian, Directeur Associé du pôle Etudes et recherches au sein de la société Arthur Loyd. Un cabinet de conseil en immobilier d’entreprise qui est leader sur son marché. Un échange pour faire le point avec lui sur les perspectives post confinement de l’immobilier de bureaux.

Arthur Loyd : les impacts post confinement sur le marché de bureaux en France

Retrouvez la retranscription de l’interview de Cevan Torossian pour Arthur Loyd

Dans un contexte de post confinement, le contexte économique qui s’ouvre va avoir des répercussions sur le marché de bureaux en France, en Île-de-France comme en régions. Quel est votre regard d’expert sur le marché ?

Nous avons un caractère assez inédit de la crise sanitaire actuelle et de la récession économique. Ce qu’il faut rappeler, c’est que cette crise est surtout exogène, nous rappelant que l’immobilier d’entreprise est un marché cyclique. Le dernier cycle était particulièrement long, si nous revenons un peu sur la situation pré-Covid. Le marché des bureaux en Île-de-France affichait une baisse de la vacance depuis cinq ans, une forte hausse des loyers depuis trois ans à Paris, avec de véritables tensions sur l’offre. Au niveau des loyers, le marché relativement sain.

En régions, nous assistions à un marché des bureaux extrêmement dynamique, en hausse continue depuis six ans. Les marchés ont véritablement gagné en maturité, et ont changé de dimension avec les grandes métropoles.  Lyon a franchi la barre des 400 000 m² commercialisés, l’équivalent de Barcelone ou de Milan. Bordeaux a dépassé le seuil des 200 000 m² placés. Rennes et Montpelier à leur niveau ont dépassé la barre des 5 000 m².

Le marché de l’investissement a connu un cycle haussier depuis 2010, marqué par l’abondance de liquidité. La prime de risque par rapport à l’OAT 10 ans était favorable, ce qui a stimulé le marché et qui est toujours favorable à l’immobilier. 100 milliards d’euros ont été investis en France entre 2017 et le premier trimestre 2020. Ce qui marque bien le dynamisme du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise.

La crise va affecter le marché locatif et le marché des investissements avec des intensités différentes, selon les localisations et les typologies d’actifs.

Avec la reprise des activités qui se profile, tout le monde de pose la question sur les loyers et leur évolution. Quelle est votre vision ?

Pour commencer, un loyer de transaction, comme un prix de vente d’ailleurs, c’est avant tout la rencontre d’une offre et d’une demande. Les équilibres ou les déséquilibres d’hier entre les offres et demandes vont évoluer au fur et à mesure de la remontée des taux de vacances. Nous anticipons la contraction des volumes de transactions en 2020. Le constat est tel que, les trois monteurs de la hausse  des loyers qui prévalaient, se sont tous éteints avec la crise sanitaire, puis économique.

Le premier moteur est l’amélioration du capacitaire des immeubles. La tendance était d’optimiser l’efficience des immeubles, diminuer les ratios par mètre carré des collaborateurs. Ce qui permettait aux entreprises d’accepter des loyers plus élevés. Les nouvelles normes sanitaires temporaires qui s’imposent, obligent la distanciation physique, la dédensificatication des espaces de travail. Au-delà des organisations que cela implique de la reprise des bureaux, l’équation financière n’est plus la même pour les occupants de ces immeubles.

Le deuxième moteur est le taux de marge des entreprises qui était à son plus haut niveau depuis un peu plus de 10 ans. Il permettait aux entreprises d’allouer un budget plus important pour le poste immobilier. La récession affecte profondément les comptes de résultats, notamment la santé financière des entreprises. A très court terme, les entreprises vont plus chercher à rationaliser les coûts, à reconstituer la marge, plutôt qu’à consommer davantage de mètres carrés.

Le troisième moteur est la création d’emplois. Les fortes créations d’emplois qui entrainaient des besoins immobiliers supplémentaires. Il y a également la pression de la centralité pour attirer les talents. Avec la montée du chômage qui se profile, et nous commençons à voir des premiers signes, cette pression de la centralité risque d’être moins forte. La concurrence entre les entreprises pour les mêmes immeubles de Paris va être un peu moins forte. Et au passage, cela va peut-être entraîner un rééquilibrage entre la demande des entreprises, au profit des pôles d’affaires plus alternatifs, notamment en périphérique qui sont moins cher, et permettent de réaliser des économies de loyers et d’effectif de deux ou trois.

Ce sont des éléments concrets. Les perspectives que vous annoncez peuvent paraître un peu sombres dans l’immédiat. Toutefois, il y a quand même des signaux positifs d’un point de vue économique. Nous savons que la France est quand même aujourd’hui une terre d’accueil de startups, d’entreprises qui vont innover. Il va y avoir aussi une réindustrialisation de l’Europe. Quels sont les signaux positifs pour les marchés de bureaux que vous identifiez aujourd’hui ?

L’environnement économique peut paraître un peu anxiogène, quand on voit l’actualité qui parle de faillite et de plans de restructuration, une contraction du PIB qui va vraiment être très forte. Mais il y a aussi des raisons d’espérer. La clé de voute, c’est bien évidemment cette pandémie qui semble être sous contrôle. Au-delà de cela, trois signaux positifs du marché de bureaux peuvent être évoqués.

Il y a le grand filet de sécurité déployé par les Etats, par la banque centrale européenne et bientôt par la commission européenne. Plusieurs centaines de millions d’euros ont été injectés très rapidement dans l’économie. Le pire n’est jamais certain. Nous ne pouvons pas exclure un scénario de reprise forte d’activités au deuxième semestre 2020 et à terme en 2021, compte tenu de l’ampleur des points de relance. Et donc finalement, un impact positif des marchés de bureaux en 2021, si éventuellement la crise sanitaire est écartée.

Il y a également une remontée des terrains qui vient des 70 bureaux Arthur Loyd en régions. Les retours sont assez bons. Un frémissement  se fait ressentir avec la reprise des visites d’immeubles, de l’activité économique en général. Peut-être avec un temps d’avance aussi par rapport à l’Île-de-France. Les transports en commun qui sont la force de la région parisienne constituent aujourd’hui un frein à une reprise plus franche. La reprise économique va sans doute d’abord passer par les territoires, les métropoles régionales qui ont attiré beaucoup de populations depuis ces dernières années et générées énormément d’emplois. Deux chiffres qui l’illustrent bien le dynamisme des régions : une métropole comme Lyon avec 25 000 habitants chaque année ce qui est considérable. Et une métropole comme Nantes, qui est petite, mais qui enregistre 10 000 créations d’emplois chaque année. Avec la recherche d’une meilleure qualité de vie qui est en train d’émerger parmi la population, cette tendance qui bénéficiait aux régions va peut être s’accentuer. Et quelque part, cela valide la stratégie de certains investisseurs, notamment des SCPI, qui se sont positionnées ces dernières années en régions.

Finalement, avec le débat très passionné autour du télétravail, on n’a jamais autant entendu parler du bureau. Le confinement a un peu fait tomber la barrière psychologique sur le télétravail. On s’est rendu compte que le vrai télétravail pouvait avoir des vertus. Cela pouvait aussi répond à un besoin ponctuel de concentration sur ses missions. Les décisions un peu radicales que nous avons pu voir ces dernières semaines sur l’organisation du travail, qui sont motivées par des recherches d’économies, le confinement a aussi révélé que le bureau n’a pas d’égal pour favoriser les échanges, formelles ou informelles, pour confronter ses idées, les enrichir. Le bureau permet la créativité, et finalement de créer de la valeur. Fondamentalement, l’entreprise n’est pas une somme d’individualités, c’est un collectif, l’adhésion à un projet commun.

Beaucoup de philosophes parlent de cette logique d’équipe, que ce n’est pas uniquement que chacun travaille de son côté. Mine de rien, nous sommes des « animaux sociaux », nous avons besoin de nous retrouver dans ce lieu qui va devenir au final un lieu un peu plus d’échanges. Les bureaux vont peut être modifiés dans cette logique échange. C’est un peu ce que vous entendez ?

Le bureau est le lieu qui fédère les équipes, qui rassemble, c’est le lieu qui permet l’intelligence collective. Même si l’immobilier de bureau va se réinventer,  comme il l’a toujours fait, il a un avenir certain dans nos vies comme dans nos villes.

Comme vous l’avez évoqué, les régions vont pousser la France positivement vers le haut. C’est important qu’on ne soit pas dans ce monde centralisé, où tout le monde vit à Paris. Il ne faut pas oublier qu’il y a énormément de TPE,  PME et même d’ETI en régions qui créent de l’emploi, qui créent de la richesse pour notre pays. Qui sont dans une dynamique et qui ont besoin de consommer des mètres carrés de bureaux. Et peut-être qu’à Paris nous seront peut-être un peu à la traine, comme l’avez laissez un peu entendre. Nous allons être dans une dynamique pour rattraper un peu tout cela et dans une cohésion, parce que nous en avons besoin dans ce moment-là.

Merci pour cet éclairage très fin avec votre grande expertise française, avec vos 70 bureaux Arthur Loyd. Il y  a vraiment une vision très claire de ce qui se passe au quotidien. Vous avez évoqué ces villes et ces métropoles importantes de Rennes, Bordeaux, Montpelier, Lyon, dans lesquelles les SCPI investissent très régulièrement depuis de nombreuses années.