Une exonération de taxe foncière bénéfique aux SCPI !

Bonne nouvelle pour les SCPI : exonération de taxe foncière pour les bureaux transformés en logement

Dans la nuit du 12 au 13 novembre 2015, l’Assemblée nationale a voté un amendement au projet de loi de finances pour l’année 2016, qui, s’il était définitivement adopté, constituerait une bonne nouvelle pour le logement… et pour les particuliers investissant dans les SCPI. Cet amendement, porté par la rapporteure générale du budget Valérie Rabault, vise à inciter la transformation des bureaux vides en logements grâce à une exemption de taxe foncière. Revenons sur le contexte de cette mesure avant d’en préciser la portée et d’étudier ses conséquences sur les SCPI. 

Un contexte de pénurie de logements en France

 La France connaît une crise du logement, aux causes multiples, qui se traduit par de fortes tensions dans certaines zones urbaines. L’augmentation de la population, qui devrait atteindre 68 millions de personnes d’ici 2030, et la baisse du nombre de personnes par foyer (2,3 en 2010 contre 2,9 en 1975 selon l’INSEE) conduisent à une hausse de la demande.

L’offre de nouveaux logements, quant à elle, stagne. Le Commissariat général du développement durable (CGDD) estime les besoins annuels entre 300.000 et 350.000 logements jusqu’en 2030.

C’est une des raisons pour lesquelles le gouvernement s’est engagé à porter la construction de nouveaux logements à 500.000 par an durant le quinquennat. Parmi les mesures phares du plan pour la relance de la construction figurent l’augmentation du nombre de prêts à taux zéro (PTZ) pour les ménages les plus modestes, la simplification des règles de l’urbanisme et de la construction, la mobilisation du foncier et des incitations fiscales à l’investissement locatif. Fer de lance de la dimension fiscale de la politique publique d’encouragement à la construction, la loi Pinel prévoit une déduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% de l’investissement pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans. Le dispositif « déficit foncier » permet également de déduire de ses revenus les frais de travaux et des revenus fonciers les intérêts d’emprunt.

Des bureaux vides… mais coûteux à transformer

L’offre de nouveaux logements passe par la construction d’immeubles, la rénovation de logements existants, mais aussi par la transformation d’anciens espaces de bureaux. La Ville de Paris estime à environ 800.000 m² la surface de bureaux vides dans la capitale en 2014, soit près de 5% du parc parisien. D’autres acteurs spécialisés, comme Deloitte et l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE), estiment que 3 millions de mètres de carrés sont vacants en France, dont 400.000 m² sont transformables en logements à un rythme de 1000 à 2000 logements par an.

Néanmoins, la transformation de bureaux en logements n’est pas si simple. Notamment, les surfaces et la morphologie des locaux ne sont pas toujours adaptés à l’habitation, rendant les travaux coûteux. Le principal obstacle reste l’attractivité financière de l’opération de transformation : d’une manière générale, l’immobilier résidentiel est moins profitable que le tertiaire. En outre, la multiplicité des locataires ajoute des frais de gestion et la part des logements sociaux (récemment portée à 25%) grève davantage la rentabilité des opérations. Il est donc plus simple, dans la plupart des cas, de démolir le bâtiment ou de le transformer en hôtel.

Une mesure qui encourage l’investissement dans la rénovation… et accroît l’attractivité des SCPI

Au cours des débats parlementaires, les députés favorables à l’amendement de Mme Rabault ont cité en exemple quelques opérations réussies, comme la transformation du Palatino, un immeuble de 18 étages construit au début des années 1970 dans le 13^e arrondissement de Paris et reconverti en 201 logements et 342 logements étudiants. Ce type d’opérations demeure néanmoins trop rare aux yeux des pouvoirs publics, qui déplorent l’insuffisance du nombre de logements nouveaux issus d’une reconversion d’espaces de bureaux.

Source : Institut de l’épargne immobilière et foncière

Afin de mobiliser davantage les bureaux vacants pour la densification des espaces urbains, L’Assemblée a adopté le 12 novembre une mesure qui répond directement aux difficultés soulevées par la transformation de l’immobilier tertiaire. En cas d’acquisition de bureaux à des fins de réaménagement en logements, le nouveau propriétaire pourrait être exempté de taxe foncière. A noter qu’une délibération en ce sens de la collectivité territoriale concernée serait nécessaire et que l’exemption ne pourrait dépasser 5 ans suivant l’achèvement des travaux.

Cette mesure est considérée très favorablement par les structures d’investissement immobilier, au premier rang desquelles les SCPI qui investissent largement dans les bureaux.

En effet, en compensant les obstacles financiers évoqués plus haut, l’exemption de taxe foncière viendrait immédiatement augmenter la rentabilité des opérations de transformation des bureaux en logements. Les candidats à la reprise d’ensembles de bureaux mis en vente par les SCPI seront donc plus nombreux, permettant à ces dernières de vendre leurs actifs plus facilement et à un meilleur prix. L’amendement de Mme Rabault contribuera à une plus grande liquidité du marché des bureaux, à de meilleures perspectives de plus-values et à une revalorisation des patrimoines d’immobilier de bureaux, clôturant ainsi l’année sur une bonne nouvelle pour les SCPI.

Sources : ieif.fr - territoires.gouv - latribune.fr - vie-publique.fr

À lire également :

La fiscalité de la nue-propriété