SCPI Elyalis, dans le sillage de la SCPI Eurovalys

Après la création d'Eurovalys en 2015, 1ère SCPI d'entreprise principalement investie en Allemagne, Advenis REIM concrétise sa stratégie tertiaire internationale avec la SCPI Elialys tournée vers les pays du Sud de l'Europe qui vient d’obtenir son agrément AMF en avril dernier. La société de gestion l’affirme, cette nouvelle SCPI sera un miroir de la stratégie d’Eurovalys avec pour seule distinction la région cible d’investissement.

SCPI ELIALYS : LES RAISONS DE CETTE STRATÉGIE MIMÉTIQUE

La SCPI Elialys a pour objectif d’investir principalement dans des bureaux éco-responsables situés dans les grandes métropoles d’Europe du Sud. Espagne, Italie, Portugal y sont de fait des cibles privilégiés. Advenis affirme en outre que dans un premier temps, des investissements modérés seront privilégiés, de l’ordre de 5 à 20 M€ par actif immobilier.

Pourquoi l’Europe ? Cette décision est motivée d’une part par le taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe qui est en moyenne supérieur au taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie en France. D’autre part, les revenus immobiliers issus des investissements dans ces pays sont imposés aux règles fiscales locales en vertue de conventions fiscales bilatérales signées entre la France et ces derniers. La double imposition est ainsi endiguée. En somme, il existe deux types de conventions et donc deux types d'impositions distincts.
Le premier est celui du taux effectif ou de l’impôt forfaitaire, c’est le cas pour le Portugal. Le second est celui du crédit d’impôt. C’est le cas de l’Espagne et l’Italie ou aussi par exemple de l’Allemagne pour Eurovalys.

En outre, ces pays et tout particulièrement leurs métropoles et quartiers cibles sont sélectionnés de manière méticuleuse, en suivant une stratégie CORE. Pour exemple, à Madrid, la demande placée a progressé de 20 % par rapport à l’année dernière. En baisse de 7 % par rapport à l’année dernière, le taux de vacance bureaux dans la capitale espagnole avoisine les 8,9 %. On est bien loin de la prolifération des “barrios fantasmas” (“quartiers fantômes”), qualifiés ainsi par les journalistes du fait du grand nombre d’immeubles en cours de construction laissés inachevés par faute de moyens après crise. De fait, cette dynamique de croissance a une incidence sur les loyers qui ne cessent de progresser. Selon l’étude de PwC sur les “Tendances Émergentes en Europe en 2019”, Lisbonne a pris le lead des villes les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier, détrônant ainsi Berlin. En effet, la capitale portugaise a vu ses investissements en immobilier d’entreprise croître de près de 74 % par rapport à l’année dernière. En ce qui concerne l’Italie, les métropoles de Milan et Rome ont affiché respectivement en 2018 un rendement locatifs bureaux de 7,1 % et 6,4 %. En somme, on ne va pas se le cacher, il fait quand même bon vivre pour les expatriés dans ces pays.

SCPI ELIALYS : LA SITUATION ACTUELLE ET LES PROJECTIONS

À l’heure actuelle, la SCPI Elialys ne compte pas encore d’investissement effectifs à son patrimoine mais Advenis l’affirme, cela ne saurait tarder... En effet, selon les mots de son gestionnaire, la SCPI a déjà envoyé plusieurs offres et au moins deux acquisitions sont en négociations avancées et prévues pour le début du premier trimestre 2020. En terme de collecte, déjà 12,5 M€ ont été levés au 30 septembre dernier et les prévisions pour 2020 (si la tendance se poursuit) prévoient une augmentation jusqu’à 20 M€ au 31 décembre.

Les caractéristiques de la SCPI Elialys 

Type : SCPI fiscale à capital variable

Société de gestion : Advenis REIM

Durée de placement conseillée : 9 ans minimum

Statut : ouverte à la souscription

Prix de souscription d’une part : 1 000 €

Prix de retrait d’une part : 886 €

Minimum de souscription : 1 part

Indicateur de risque : 3/7

Entrée en jouissance : premier jour du quatrième mois suivant la réception intégrale des fonds par la société de gestion

Commission de souscription : 11,4 % TTI

Commission de gestion : 12 % TTI

Distribution de dividendes : trimestriels

Le capital investi n’est jamais garanti

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Sources :

• Documents de référence Elyalis
• Études JLL marché Portugal
• PwC sur les “Tendances Émergentes en Europe en 2019”

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