SCPI et délai de jouissance : quand toucher vos premiers loyers ?

L’objectif d'une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est de verser des loyers, aussi appelés dividendes, à ses associés. Pour cela, elle investit dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, logements) destinés à la location. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devez patienter entre 1mois et cinq mois avant de percevoir vos premiers revenus. Ce laps de temps, appelé délai de jouissance, vise à respecter une équité entre les nouveaux associés et les anciens.

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Le délai de jouissance est le décalage entre la date de souscription de vos parts et la date d'entrée en jouissance, c’est-à-dire la jouissance des revenus avant le versement des premiers dividendes. Sous l’effet d’un marché immobilier très concurrentiel, le délai de jouissance s’est allongé ces dernières années. Il varie désormais de trois à six mois, suivant les SCPI.

Nouveau en 2024 : Avec le marché chahuté au niveau des parts en attente de cession, certaines SCPI ont choisi d’adopter des délais de jouissance plus courts pour attirer les investisseurs soucieux d’un impact positif et durable. Cette tendance reflète une volonté d’accélérer la rentabilité tout en respectant des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance).

Une fois ce laps de temps passé, vous percevrez vos loyers tous les trimestres ou tous les mois selon ce qui est statutairement prévu. Toutefois, il ne faut pas confondre délai de jouissance et propriété des parts. En effet, même s’il vous faut attendre plusieurs mois pour bénéficier des premiers versements de dividendes, le droit de propriété est acquis dès votre souscription.

A noter :

Le délai de jouissance correspond plus ou moins au délai nécessaire pour un achat immobilier en direct (choix du bien, signature de l’avant-contrat, puis du contrat définitif). En 2024, avec la digitalisation accrue des processus d'achat immobilier, ce délai pourrait être amené à se réduire pour certaines transactions. Un investissement immobilier, dans la pierre physique ou papier, doit s’envisager sur une durée d’au moins dix ans.

Comment calculer le délai de jouissance

Le plus souvent, les documents précisent que l’investisseur est éligible aux dividendes « le 1er jour du xème mois suivant la souscription ». Ainsi, la formule « le 1er jour du 4ème mois suivant la souscription » signifie un délai de jouissance de trois mois. En clair, si vous achetez des parts en mars, vous percevrez vos loyers (dividendes) seulement à compter du 1er juillet. On peut aussi trouver la formule « délai de jouissance de x mois ». Il faut alors laisser s’écouler x mois pleins et attendre le 1er jour du mois suivant pour toucher les premiers loyers. Avec un délai de 3 mois, si vous achetez vos parts courant mars, vous commencerez à être rémunéré le 1er juillet. En 2024, certains documents SCPI incluent désormais des simulateurs en ligne pour calculer précisément le délai de jouissance en fonction de la date de souscription.

À quoi sert le délai de jouissance ?

Les fonds collectés sont utilisés par les sociétés de gestion pour acquérir de nouveaux immeubles. Toutefois, entre la phase de recherche des biens et la signature de l’acte chez le notaire, plusieurs mois peuvent s’écouler. Pendant ce temps, la collecte demeure en attente sur des placements de trésorerie (des Sicav monétaires, par exemple), peu rémunérateurs. En 2024, certaines SCPI ont commencé à explorer l’utilisation de placements alternatifs pour maximiser la rentabilité de la trésorerie en attente. Pour ne pas pénaliser les anciens associés qui risqueraient de voir diluer (diminuer) le rendement de leurs parts, les sociétés de gestion ont fait le choix de ne pas rémunérer les nouveaux associés tant que leurs fonds n’ont pas été réellement investis.

Tableau récapitulatif : Délai de jouissance des SCPI

Conclusion

En 2024, le délai de jouissance demeure un élément clé à prendre en compte lors de l’investissement en SCPI. Bien que ce délai puisse parfois paraître contraignant, il reflète la rigueur et la prudence des sociétés de gestion dans l’acquisition de biens immobiliers, garantissant ainsi un rendement optimal pour les investisseurs. Toutefois, avec les nouvelles tendances comme les SCPI ISR et l’intégration de solutions digitales, il est possible de voir apparaître des délais plus courts et une gestion plus dynamique des fonds. Avant de se lancer, il est important de bien comprendre ces délais et de les intégrer dans votre stratégie d’investissement à long terme.

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