SCPI fiscales : comment Advenis REIM acquiert ses actifs ?

Thibault Delahaye présente la méthodologie d'acquisition chez Advenis IM

Thibault Delahaye, Directeur Général d'Advenis IM, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, le gérant revient sur les critères d'acquisition (qualité, localisation) des actifs, et également sur la manière d'acheter : la méthodologie, le sourcing, les négociations. 

La société de gestion Advenis IM gère différentes SCPI fiscales, notamment des SCPI de déficit foncier et des SCPI Monuments Historiques. 

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des immeubles anciens à rénover. L'investisseur de parts de SCPI peut déduire de ses revenus fonciers un certain nombre de charges et par ailleurs, imputer de son revenu global le montant des travaux pendant les 10 années suivant l'année de souscription. Advenis IM gère ainsi la SCPI de déficit foncier Rénovalys n°6.

Les SCPI Monuments Historiques investissent dans des immeubles anciens à rénover : des monuments historiques ou des actifs inscrits sur la liste supplémentaire des monuments historiques. L'acquéreur peut déduire sa quote-part des travaux de rénovation. Advenis IM gère la première SCPI fiscale de Monuments Historiques, la SCPI Rénovalys Patrimoine.

Retrouvez la retranscription de l'interview vidéo sur la méthodologie d'acquisition d'Advenis IM pour ses SCPI fiscales

Quels sont vos critères d'acquisition (qualité des actifs, localisation) ?

Les principaux critères de sélection à l’acquisition sont évidemment l’emplacement. On privilégie les centres villes de villes dynamiques. C’est extrêmement important d’investir de préférence dans des villes dont le taux d’endettement n’est pas trop élevé puisque, si à un moment, la ville ne peut plus faire face à ses charges, elle sera obligée d’augmenter de façon significative ses taxes foncières, ce qui a un impact sur la rentabilité future de l’investissement.

La qualité architecturale est aussi un point très important. Dans le MH (Monument Historique), par définition, à partir du moment où ils [les actifs] sont inscrits aux Monuments Historiques, il y a une qualité architecturale prouvée ; mais de la même manière, dans le déficit foncier, nous préférons et nous cherchons des biens, plutôt pierres de taille que des immeubles qui ont été construits dans les années 70, qui ne donnent pas envie à l’investisseur, puisque nous pensons aussi à la revente : vous savez que les SCPI ont une durée de vie importante, entre 15 et 20 ans - nous allons dissoudre au bout de ces 15 à 20 ans les SCPI, et pour pouvoir les dissoudre, il va falloir revendre les biens et pour pouvoir les revendre, évidemment, il faut que la qualité architecturale soit de grande qualité.

Le levier sur les travaux, extrêmement important, donc on a certes identifié quelque chose avec une qualité architecturale importante,mais plus ce bien est en mauvais état, plus cela nous arrange, puisqu’on peut maximiser : on peut acheter le foncier pas trop cher et mettre beaucoup de travaux pour réhabiliter ces biens, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier d’un levier fiscal beaucoup plus important.

Et enfin, le dernier point puisque, certes, il y a le levier fiscal à la souscription, mais l’objectif aussi, une fois que le bien est réhabilité, c’est de louer ces différents biens, ces appartements. Donc, il faut que le marché locatif soit le plus porteur possible.

Comment achetez-vous (méthodologie, sourcing, négociations) ?

L’essentiel de la collecte étant réalisé entre septembre et fin décembre, nous investissons donc entre novembre et décembre.

Donc, pour pouvoir investir entre novembre et décembre, il faut évidemment en amont avoir sourcé le plus grand nombre de biens et donc, nous sourçons tout au long de l’année un certain nombre de biens et en fonction du montant de collecte, on va décider d’acheter tel ou tel immeuble, tel ou tel appartement pour maximiser ce levier fiscal et évidemment investir la totalité de cette collecte.

Alors, comment on travaille ? Chez Advenis, la réhabilitation dans l’ancien est un métier historique, puisque c’est le premier métier réalisé par Advenis, on a plus de 20 ans d’expérience. Evidemment, on a des équipes en interne de structuration, on a des équipes de sourcing, mais évidemment, on travaille avec des partenaires de tous types qui nous apportent des biens dans lesquels on peut investir.

Avant d'investir en SCPI fiscale, rappel sur les éléments clés de ce placement immobilier (pierre-papier) : 

Les SCPI fiscales investissent essentiellement dans l’immobilier d’habitation : des biens neufs (livrés ou en cours de construction) ou des biens anciens qui ont vocation à être rénovés. Elles permettent à leurs associés de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée généralement fixée à 15 ans à compter de la date de souscription des parts.

Afin de faciliter la compréhension de ce produit, MeilleureSCPI.com publie la deuxième édition de son guide des SCPI fiscales.

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