Immobilier tertiaire : Les loyers des tours en hausse.

En Régions, les promoteurs continuent de lancer des projets immobiliers de grande ampleur. Pourtant la rentabilité de ces constructions onéreuses n’est pas toujours garantie.

Des projets difficiles à lancer

Il est encore possible pour les promoteurs de construire des tours de bureaux d’envergure en Régions. Possible, mais pas aisé comme le prouve La Marseillaise, actif de bureaux conçu par Jean Nouvel pour Constructa, promoteur immobilier. Cependant, il aura fallu attendre 16 ans pour voir la tour de 140 mètres sortir de terre sur les quais d’Arenc.

Comme l’explique Marc Pietri, dirigeant et fondateur de Constructa, la difficulté  pour construire de tels édifices immobiliers est l’obtention d’un financement. En effet, afin de minimiser les risques, les établissements bancaires demandent à ce que la moitié des actifs soit louée avant d’accorder leur accord pour financement.

Ses propos font écho à ceux de Stéphane Jacquet, directeur de programme chez Solgelym Dixence qui confirmait ce fait en évoquant la construction de l’immeuble Incity, haut de 200m à Lyon : « Nous avons mis dix ans pour construire Incity à Lyon, deux ans et demi de chantier, le plus long est le temps du développement, la signature du bail avec un occupant »

Un marché immobilier à l’équilibre instable

Pour les promoteurs, il devient ainsi difficile de commencer la construction d’un immeuble sans locataires au préalable ou sans être à la fois promoteur et investisseur d’un projet. Par ailleurs, comme l’évoque Martial Dusruelle, directeur général de Linkcity Ile de France, la difficulté en régions est également de louer les tours, une fois ces dernières construites. En effet, les demandes d’entreprises portant sur des surfaces de bureaux faisant d’un seul tenant 20 000 à 30 000 m2  se situent majoritairement en Ile-de-France.

Cette faible demande en régions rend l’équilibre économique des actifs de plus de 100 mètres instable. Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio, explique que « Le prix moins élevé des terrains ne compense pas la faiblesse des tarifs de location » .

De plus, ces immeubles affichent des loyers 10 à 20 % supérieurs à ceux du marché. 305 à 320 euros le mètre carré pour la tour La Marseillaise contre 260 euros dans un complexe voisin et également de construction récente. Sans compter, que les locataires devront également payer des charges relatives aux immeubles.

Des grandes entreprises encouragées à montrer l’exemple

Cependant, d’après Olivier Estève dont un de ses projets est en cours à la Part Dieu (Lyon), la hausse des loyers au cours des dernières années a permis de lisser les différences avec les autres actifs. Il souligne également le fait que les villes encouragent ce type de d’initiatives, jusqu’à encourager de grandes entreprises ou entreprises publiques à ouvrir le chemin et ainsi sécuriser les loyers. C’est par exemple le cas d’EDF et de la SNCF au sein des tours Incity et Oxigène.

Par ailleurs, près de la gare Matabiau, à Toulouse, la tour Occitanie a été remportée par la Compagnie de Phalsbourg. Ce projet d’envergure sera pensé par Daniel Libeskind, architecte américain et semble prometteur. Cependant, nombreux sont les perdants du concours à penser qu’une tour de cette hauteur sera impossible à rentabiliser au sein de la ville rose.  Ce projet culminant à 150m devrait accueillir des logement, un hôtel ainsi que des bureaux. D’après un consultant suivant de prés le dossier, l’espace proposé par l’immeuble sera rempli par des entreprises ou des résidents près à mettre le prix.

Source : Les echos