Intégrale Placements - Jonathan Dhiver vous en dit plus sur la transmission de patrimoine avec les SCPI

Marché des SCPI, transmission de patrimoine et Pierre-Papier : découvrez les conseils de Jonathan Dhiver

Marché des SCPI, transmission de patrimoine et Pierre-Papier : retrouvez la retranscription de l'interview

Guillaume : Chaque jour, même au cœur des fêtes, on vous apporte des conseils pour investir aussi dans l’immobilier, sur tout type de placement. On va parler à présent des SCPI. C’est vrai, ce placement dans la pierre papier qui rapporte un peu plus que l’immobilier physique en moyenne.

Jonathan Dhiver est avec nous pour en parler, le fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan.

Jonathan : Bonjour Guillaume.

Guillaume : Le dernier trimestre 2019 touche donc à sa fin. Quelles performances les SCPI ont-elles enregistrées sur cette année, si on devait tirer un tout premier bilan ?

Jonathan : 2019 est une année complètement exceptionnelle. On va atterrir à peu près 8 milliards d’euros de collecte. Juste pour rappel, en 2018, c’était 5,34 milliards. On voit qu’il y a un engouement très fort des épargnants. Pourquoi ? Parce que c’est sans doute le produit d’épargne le plus transparent du marché. Vous savez exactement dans quoi vous investissez ; savoir où est investis son patrimoine, et en particulier quand c’est un fond géré, c’est important. La performance moyenne va être aux alentours des 4,4 %, 4,5 % pour l’année 2019.

Guillaume : Il faut rappeler que c’est 4,4 %, 4,5 % de rendement brut, « sans rien faire ». En quelques clics, vous obtenez ce rendement, et pour quelques centaines d’euros d’investissement à peine. Intéressant.

Jonathan : Exactement. Et surtout, mutualisé avec plusieurs emplacements, plusieurs locataires, plusieurs typologies. C’est-à-dire que vous pouvez investir 10 000 € en SCPI et avoir 1 000 locataires. Ce n’est pas la même chose quand vous le faites sur un parking.

Performance aussi qui est portée par les revalorisations du prix de part, aujourd’hui, 1,76 % en moyenne pour 44 SCPI. Il y a près de la moitié des SCPI qui ont revalorisé. Pourquoi ? Parce que les valeurs de l’immobilier s’apprécient – on le sait - mais également parce qu’il y a une stratégie de la part des assets managers, des sociétés de gestion qui revalorisent le patrimoine, qui travaillent sur ce patrimoine de façon importante. D’ici la fin de l’année, on va dépasser les 60 milliards d’euros de capitalisation. C’est beaucoup pour les SCPI, mais c’est une goutte d’eau dans l’univers de l’épargne.

Guillaume : Oui, 60 milliards d’euros sur les SCPI à comparer aux 1 700 milliards sur l’assurance vie. Évidemment, il y a encore beaucoup de chemin à rattraper. Ce n’est peut-être pas la vocation des SCPI de remplacer l’assurance vie, mais on voit là qu’on a un bon complément qui convainc de plus en plus de français. On est désormais, en France, plus d’un million de détenteurs de part des MSCPI. 2019 aura aussi été l’année où on a franchi cette barre du million de détenteurs de part. Et on vous en parle régulièrement aussi dans Intégrale Placement de cet univers des SCPI.

On est en fin d’année, Jonathan, une période où on aime offrir, on aime recevoir aussi. On souhaite partager, être généreux ; ce sont les fêtes de fin d’année. Quelles astuces pouvez-vous nous apporter pour faire aussi des SCPI une occasion de donner aux autres, de servir les autres, de partager ?

Jonathan : Exactement. Lors des fêtes, on voit sa famille, on voit ses proches, on va se détendre, et c’est important de partager avec eux. Quelques idées : vous savez qu’on peut donner la nue-propriété à ses enfants, commencer à transmettre son patrimoine. On peut prendre un exemple : vous prenez une personne qui a 65 ans et qui a un patrimoine d’environ 200 000 €. Si on prend l’exemple en SCPI, cette personne va pouvoir donner la nue-propriété des parts de SCPI et conserver l’usufruit, parce ce qui est important, généralement, quand on est à la retraite, c’est qu’on a besoin de ses revenus pour ce complément de retraite.

Guillaume : Oui, pour qu’on perçoive les rendements.

Jonathan : Voilà. On va percevoir les rendements. Les rendements sont versés soit mensuellement soit trimestriellement. C’est important de le rappeler. Quand on donne environ 200 000 € d’immobilier après l’abattement des 100 000 € - vous savez que tous les 15 ans, vous avez le droit de donner 100 000 € par enfant et par parent – le coût va être de 18 000 € sur la donation. Ce qui est plus de deux fois moins cher que si vous ne prépariez pas votre transmission. C’est vraiment un outil intéressant : donner la nue-propriété.

Et puis pendant cette période il faut aussi penser aux grands-parents. Les grands-parents peuvent ont aussi le droit de donner plus de 30 000 € tous les 15 ans et ils peuvent faire en sorte de flécher cet argent. Imaginons des grands-parents qui souhaitent donner à leurs petits-enfants, mais qui souhaitent peut-être s’assurer que cet argent va être utile…

Guillaume : Oui, et bien utilisé.

Jonathan : Et bien utilisé, voilà. Vous allez faire en sorte de pouvoir flécher et d’indiquer que vous souhaitez que cet argent soit investi en assurance vie ou en SCPI, etc.

Guillaume : Ah oui, on peut faire cela.

Jonathan : Oui, vous pouvez faire cela. Cela permet de transmettre peut-être un peu plus intelligemment.

Guillaume : Intéressant, vous apportez des clés… Les SCPI, on les aborde toujours sous l’angle du rendement relativement intéressant, il faut toujours bien choisir les SCPI (vous nous direz comment faire, comme dans tous les domaines, il y a de meilleurs élèves que d’autres), mais vous nous dites que c’est aussi un outil intéressant pour transmettre. Dans l’univers de la pierre papier, c’est le seul outil pour transmettre les SCPI ou il y en a d’autres ?

Jonathan : Il y a des cousins de la pierre papier. On peut parler des groupements forestiers. Vous pouvez investir dans ces forêts qui ont le même principe que la SCPI, mais avec le sous-jacent « forêt ». Et là, vous avez, bien évidemment, l’intérêt économique, et on en a déjà parlé. Cet intérêt économique, écologique, sociétal des forêts - parce que c’est important - on en est de plus en plus convaincu. Quand vous investissez en groupement forestier, ce placement va bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de donation et de succession sans limite de montant, sans placement ni limite d’âge. Il y a quelques conditions, bien sûr, mais qui sont assez minimes. C’est une alternative à étudier sérieusement. Bien évidemment, le groupement forestier doit rester une petite part de son patrimoine.

Guillaume : Voilà, et c’est une alternative aux SCPI pour transmettre. On est en période de fêtes, en période de Noël, et on a évoqué cette question du partage, de la donation, de la transmission des parents aux enfants, des grands-parents aux petits-enfants à travers cette pierre papier.

Ceci dit, on va se parler franchement : le rendement est de 4,5 % brut sur les SCPI. Ce n’est pas comme cela qu’on va construire son avenir, non ? C’est bien, cela met du beurre dans les épinards, Jonathan, mais est-ce que c’est avec cela, avec un rendement pareil et qui est assez lourdement fiscalisé qu’on va pouvoir bâtir son avenir véritablement ?

Jonathan : Nous, on en est assez convaincu, parce que, de toutes les manières, il y a quand même beaucoup d’autres placements qui sont aussi fiscalisés. C’est vrai que l’immobilier est très largement fiscalisé, mais il y a quand même des petites astuces pour pouvoir justement réduire la facture en fin d’année :

• Investir dans les SCPI qui sont investis à l’étranger principalement, parce qu’avec les conventions fiscales, votre fiscalité est quand même largement boostées.
• Investir en nue-propriété de part de SCPI. Vous n’avez pas le rendement pendant une période déterminée donc vous n’avez pas la fiscalité qui y est attachée. D’ailleurs, pour les personnes qui sont soumises à l’IFI, c’est important de rappeler que si elles investissent en nue-propriété avant le 31 décembre, cette partie-là sortira de la base imposable de l’IFI. C’est important de le souligner.
• Vous avez aussi l’investissement dans le cadre de contrat d’assurance vie en SCPI

Guillaume : Qui permettent de réduire les fiscalités, en effet. Et le conseil, c’est quoi ? C’est d’investir beaucoup d’un coup en SCPI ou d’investir progressivement comme on le dit en bourse ? D’ailleurs, on dit souvent en bourse : « Mieux vaut investir un peu chaque mois sur une longue durée que beaucoup d’un seul coup ». Est-ce pareil en SCPI ?

Jonathan : Je vais peut-être me faire l’écho de votre livre, Guillaume, mais vous savez qu’il est important de faire le point sur ses dépenses mensuelles pour mieux épargner. C’est vraiment important. Regardez quelles sont vos dépenses, parce que cela va vous permettre de dégager un montant d’épargne.

Sur les SCPI, on est persuadé que d’investir de manière régulière dès 50 € par mois en versement programmé – comme c’est le cas et comme c’est possible en bourse – va vous permettre de lisser vos investissements et vos points d’entrée. Faites le calcul : 200 € par mois pendant 20 ans, c’est un montant global d’investissement de plus de 60 000 € avec une hypothèse de 4,5 %. Et puis quelque part, j’allais dire, comme vous payez votre forfait téléphonique chaque mois, vous investissez chaque mois tranquillement et sereinement.

Guillaume : Et à la fin, vous avez un joli pactole, en tout cas un patrimoine que vous avez réussi à bâtir au fur et à mesure, tout en douceur. C’est Jonathan Dhiver qui est venu nous voir, le fondateur de MeilleureSCPI.com à nos côtés ce matin. Merci beaucoup Jonathan.

Jonathan : Merci, Guillaume. Bonnes fêtes.

Guillaume : Et bonnes fêtes à vous aussi. Et puis on espère une année 2020 aussi prolixe pour l’univers des SCPI qui bat donc des records de collecte cette année et dont les performances, les rendements devraient à peu près tenir autour de 4,5 %. On verra si tout cela se confirme, on aura la réponse dans quelques semaines.

Bon retour Jonathan. À bientôt.

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