Kyaneos Pierre, la pertinence de l’immobilier résidentiel

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jeremie Rouzaud, Président de la société de gestion Kyaneos AM. Un échange pour revenir sur la stratégie d’investissement de la Kyaneos Pierre. Nous sommes ravis de pouvoir poursuivre cet échange, ce tour de France que nous réalisons très régulièrement au sein de MeilleureSCPI.com avec les gérants. Il est important que nous laissions place à la parole des gérants qui ont plein de choses à nous raconter.

SCPI Kyaneos Pierre : la pertinence du couple risque-rendement du résidentiel

Retrouvez la retranscription de l’interview de Jeremie Rouzaud

Aujourd’hui, nous allons échanger avec vous sur la SCPI Kyaneos Pierre que vous avez lancée il y a bientôt trois ans. Que pouvez-vous nous dire sur la stratégie d’investissement de cette SCPI ?

La stratégie d’investissement de Kyaneos Pierre est probablement une des plus simples. Elle consiste tout d’abord à acheter de l’immobilier ancien, de faire des travaux de rénovation et ensuite le mettre en location. Nous y trouvons un triple intérêt. D’ailleurs, il correspond aux trois objectifs que nous nous sommes fixés.

Il s’agit en premier lieu du couple risque-rendement du résidentiel qui nous semble attractif et n’existait pas dans le monde des SCPI. Sur la partie rendement, nous sommes parmi les rendements les plus élevés du marché avec un taux de distribution cible entre 6 et 6,5 %. Mais ce qui est le plus intéressant, c’est la partie risque. L’immobilier résidentiel est effectivement, à notre avis, moins sensible aux cycles économiques. D’ailleurs, nous l’avons vu pendant la période du Covid, il n’y a eu quasiment aucun impact évident sur la SCPI Kyaneos Pierre.

Le deuxième objectif est lié aux travaux de rénovation. Il s’agit d’améliorer l’efficience énergétique des bâtiments. C’est vraiment notre grosse valeur ajoutée. Sur l’ensemble du parc immobilier de la SCPI Kyaneos Pierre, nous avons réduit d’un tiers la consommation d’énergie et de moitié les émissions de gaz à effet de serre. C’est vraiment notre point d’expertise.

Et le troisième objectif, de manière plus générale, c’est d’améliorer la qualité du logement. Nous nous sentons utiles à la fin de la journée. En effet, nos locataires sont contents. Ils sont mieux logés grâce à nous. Nous pensons que c’est une vraie nécessité d’essayer d’améliorer la qualité du logement résidentiel privé en France, qui en a bien besoin et surtout dans les villes de régions. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle nous avons créé cette société.

Il y a une forte « granularité » du portefeuille, énormément de locataires et donc un risque locatif très diversifié.

Jeremie Rouzaud, Président de la société de gestion Kyaneos AM

Le locataire est un client à qui nous devons offrir un service de qualité, parce qu’il va se loger et payer un loyer chaque mois. C’est un peu l’ADN dans votre gestion ?

Nous ignorons s’il s’agit de notre ADN, mais ce qui est sûr, c’est que nous essayons d’être très transparents et très respectueux vis-à-vis de tous nos interlocuteurs.

Pour ce qui est des locataires, nous essayons de mettre toutes les chances de notre côté pour que cela se passe bien. Nous leur offrons un logement de très bonne qualité. Quand nous faisons des travaux de rénovation, nous n’augmentons pas le loyer. Nous restons sur des loyers modérés.

Chez nous, un appartement avec une chambre, cela reste autour de 400 €, avec deux chambres autour de 500 €. Nous dépassons rarement les 600 ou 650 € de loyers, même sur les plus grands appartements. Vous constatez vraiment que ce sont des loyers modérés pour des appartements de bonne qualité.

Nous nous attachons également à travailler avec des agences immobilières locales proches des locataires, de manière à ce que s’il y a des petits soucis du quotidien comme des problèmes de chauffes eaux, des fuites de robinetterie, etc., les agents soient très réactifs. Nous avons d’ailleurs des personnes en interne qui surveillent la réactivité de ces agents. En résumé, des appartements de bonne qualité, des loyers modérés, des agences réactives pour les petits soucis du quotidien, des personnes en interne pour surveiller les agences.

Après, en toute transparence aussi, nous attendons le même respect de la part de nos locataires en retour. S’il y a des locataires qui ont des problématiques pour payer leurs loyers, ils se doivent de nous prévenir. Nous pouvons comprendre et mettre en place des échelonnements. Mais s’ils ne le font pas et si nous avons des problématiques d’impayées, même si nous en avons peu, nous avons quand même en interne une juriste qui fait une procédure très stricte avec un huissier et un avocat pour engager des procédures d’expulsion.

Effectivement, nous sommes respectueux vis-à-vis du locataire, mais il faut que le respect fonctionne dans les deux sens.

Il faut que ce soit un respect mutuel. Nous avons des droits et des devoirs, il est important de le rappeler.

Exactement.

À presque plus de 30 M€ de capitalisation au 30 juin, 22 000 mètres carrés. Cela représente combien d’actifs immobiliers ?

La bonne nouvelle, c’est que nous pouvons vous dire dès maintenant les chiffres à fin septembre puisque au moment où nous parlons, nous sommes au début du mois d’octobre. Nous avons dépassé les 40 M€. Vous voyez qu’en un trimestre, la collecte continue à être très soutenue. Nous avons dépassé les 500 locataires. Nous pensons être une de ces SCPI de marché qui a le plus grand nombre de locataires, même si nous sommes encore petits aujourd’hui.

Encore une fois, c’est un des points forts du marché résidentiel. Il y a une forte « granularité » du portefeuille, énormément de locataires et donc un risque locatif très diversifié. C’est réparti sur 70 et 90 immeubles au moment où nous discutons. En sachant que nous achetons sept ou huit immeubles par mois actuellement, répartis sur trois zones d’investissement : Sud-Est, Sud-Ouest et le Sud de l’Île-de-France entre Tour, Orléans et Océane.

Et bientôt, l’année prochaine, pour faire face à l’augmentation de la collecte, une quatrième zone d’investissement dans le nord du territoire.

En tout cas, nous voyons qu’il s’agit d’une SCPI qui a clairement atteint une grande capitalisation, que la vitesse de croisière va se poursuivre, une grande granularité, une grande répartition de son risque.

Nous le rappelons, Kyaneos Pierre, un objectif de rendement compris entre 6 et 6,5 %. L’année dernière, vous avez fait mieux que cet objectif-là.

Nous vous remercions pour cet échange et cet éclairage. Nous vous disons à très bientôt.

Merci beaucoup. À bientôt !

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