Investir en SCPI quand on est un institutionnel ?

Association, diocèse, fondation : pour certaines personnes morales, la gestion de leurs liquidités est un exercice complexe. Elles doivent, en effet, choisir des placements à la fois porteurs de sens et sécurisés. Les SCPI, investies dans l’immobilier résidentiel et tertiaire, répondent à ce cahier des charges. Elles offrent, de surcroît, un rendement attractif et des revenus réguliers. 

SCPI : le juste équilibre entre risques et performance

Les SCPI présentent de nombreux atouts pour les personnes morales. Tout d’abord une certaine sécurité car ce placement permet d’investir dans des actifs immobiliers variés : bureaux, commerces, entrepôts…. La diversité des locataires et des localisations géographiques permet de mutualiser les risques d’impayés et de vacance locative. 

De plus, les SCPI offrent des rendements moyens élevés au regard des autres placements du marché : 4,40% en moyenne en 2019 et 4,34% en 2018(1). Les taux d’intérêt étant actuellement très bas, la « pierre papier » s’impose comme une alternative intéressante pour des structures souhaitant placer leur trésorerie dans de bonnes conditions financières. 

SCPI : la société de gestion assume l’intégralité des tâches 

Quand elle investit dans des parts de SCPI, la personne morale est déchargée des aléas liés à la gestion des biens immobiliers présents dans le patrimoine de la société. C’est, en effet, le gestionnaire qui assume l’intégralité du property et de l’asset management : sélection, acquisition, entretien et arbitrage des actifs immobiliers et, bien sûr, gestion locative.

SCPI : un placement porteur de sens en particulier avec l’ISR

Certaines SCPI ont choisi d’investir dans des actifs ciblés sur le développement durable (PFO 2) ou la santé (Primovie et Pierval Santé, par exemple). De plus, de nombreuses sociétés de gestion optent désormais pour une stratégie d’investissement socialement responsable (ISR) Ces partis pris sont parfaitement compatibles avec la philosophie d’un organisme à but non lucratif. 

Les parts de SCPI peuvent être démembrées. 

Le droit de propriété d’un immeuble peut être démembré. Dans ce cas, il est réparti, pour une durée déterminée, entre un usufruitier pouvant utiliser le bien ou percevoir les loyers et un nu-propriétaire détenant le bien. Ce mécanisme peut aussi s’appliquer aux parts de SCPI. Dans ce cas, le démembrement est prévu pour une durée relativement courte : cinq ou dix ans. 

Démembrer les parts de SCPI pour dynamiser sa trésorerie

Les personnes morales souhaitant investir leur trésorerie ont intérêt à acheter seulement l’usufruit des parts de SCPI. Ils toucheront l’intégralité des loyers et bénéficieront ainsi d’une rémunération élevée et stable, sans risque sur le capital. De plus, l’usufruit est acheté avec une décote importante, variable en fonction de la durée du démembrement. Elle atteint 80% sur cinq ans et de 70 à 71% sur dix ans par rapport à la valeur de la part en pleine propriété. Ces taux sont appelés des « clés de répartition ». 

Les SCPI pour épargner progressivement

De nombreuses sociétés de gestion de SCPI ont mis en place des plans d’investissement. L’objectif est de permettre aux porteurs de parts d’épargner régulièrement (tous les mois ou tous les trimestres, par exemple), une somme fixée à l’avance. Cette solution leur permet de se constituer progressivement une épargne à long terme. 

À noter : au terme du démembrement, l’usufruit est réintégré à la nue-propriété de la SCPI. Dès lors, l’ex-usufruitier ne perçoit plus de loyers.

Exemple avec un démembrement temporaire sur 5 ans 

Une personne morale imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS)* investit 25133 euros dans l’usufruit temporaires de parts de SCPI (clé de répartition 19%). Durée de démembrement et de détention : 5 ans. Rendement prévisionnel de la SCPI : 5% 

Total des revenus perçus pendant 5 ans : 34529 euros

Amortissement annuel : 5027 euros**

TRI*** : 6,73%

*IS au taux de 33,33 %

**La valeur de l’usufruit des parts de SCPI peut être amortie linéairement à raison de 1/5 par an.

*** Taux de rentabilité interne (TRI) : indicateur permettant de mesurer la pertinence d'un projet. Il prend en compte tous les flux (prix d’achat, prix de vente, revenus, fiscalité...) ramène tout sur un rendement annuel.

*Source : Aspim

Une fiscalité favorable

Les revenus des SCPI comprennent majoritairement des loyers et une petite partie de revenus financiers (intérêts). Les associations, fondations, congrégations religieuses et autres organismes sans but lucratif sont redevables de l’impôt sur les sociétés (IS) mais bénéficient de dispositions spécifiques. Ainsi, les loyers versés par une SCPI sont exonérés d’IS ; seuls les revenus financiers sont taxables.