Les Pays-Bas : un marché qui attire les SCPI

Les Pays-Bas, une économie qui rebondit après la crise et présente de nombreuses opportunités dans l’immobilier d’entreprise

Un pays prospère et idéalement placé en Europe

Les Pays-Bas est un pays de petite taille en Europe – 41.500 km², soit environ treize fois plus petit que la France – mais très densément peuplé. La population s’élève en effet à près de 17 millions d’habitants, d’où une densité proche de 400 habitants au km² (environ 110 hab./km² en France), ce qui contribue à la densité des échanges économiques à l’intérieur du pays comme aux frontières avec l’Europe. Environ 40% de la population se trouve dans le Randstad, cette mégalopole comprenant les villes d’Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht.

Le PIB par habitant se situe à un niveau très élevé : 47.000 dollars PPA (parité pouvoir d’achat) en 2014 contre moins de 40.000 $PPA en France (source : OCDE, 2015). Le niveau de 2008 a été retrouvé en 2013 après une forte contraction en 2009, due à la crise financière.

Le pays est idéalement placé en Europe. Bordé à l’est par l’Allemagne et au sud par la Belgique, sa façade maritime donne sur la mer du Nord et l’embouchure orientale de la Manche. Les Pays-Bas se sont imposés comme le point d’entrée principal des marchandises en Europe et donne sur un ensemble économique très dense qui va d’Amsterdam la Suisse : les échanges sont particulièrement nombreux avec la Ruhr allemande, l’Est de la France et plus au sud vers la Suisse et l’Italie.

Les Pays-Bas entretiennent avec la Belgique et le Luxembourg des relations économiques et géopolitiques très étroites dans le cadre du Benelux. Un plan d’action adopté en 2014 par les trois Etats prévoit un renforcement de la coopération en matière de mobilité professionnelle transfrontalière, de logistique et de transport.

Une économie tournée vers le commerce international

L’économie néerlandaise repose principalement sur le commerce international : son taux d’ouverture (exportations et importations rapportées au PIB) est très largement supérieur à 100%. Les Pays-Bas sont également le cinquième exportateur mondial de marchandises, notamment du fait des activités de réexpédition de biens.

Les grands ports du pays, Rotterdam en tête mais aussi Amsterdam ou Flessingue, jouent un rôle central dans l’économie. Le secteur des équipements de transports emploie environ 15% de la main d’œuvre du pays et les services de fret maritime sont particulièrement développés.

Les Pays-Bas se caractérisent aussi par une agriculture productiviste (le pays est le deuxième exportateur de produits agricoles derrière les Etats-Unis), un secteur pétrochimique puissant ainsi qu’une industrie bancaire florissante.

Un pays qui a rebondi après la crise et qui attire les SCPI françaises

En raison de sa forte dépendance au commerce international, l’économie des Pays-Bas s’est fortement contractée en 2009. Après un plan de redressement des finances publiques et diverses mesures de relance, le pays a renoué avec la croissance : 1% en 2014, près de 2% en 2015 et autour de 2% pour 2016 selon les estimations. Le chômage est en baisse continue après avoir atteint un pic pendant la crise, et se situe aujourd’hui à environ 7% de la population active, un niveau bien meilleur que dans le reste de l’Union européenne.

L’augmentation de la consommation intérieure, le rebond des investissements et du commerce sont d’excellentes nouvelles pour l’immobilier d’entreprise. Les SCPI françaises semblent de plus en plus attirées par ce marché qui offre de véritables opportunités d’investissement.

Corum Convictions, présent à Nimègue (dans l’est du pays) depuis avril 2014 avec une surface commerciale au rendement de 8,15% AEM (actes en mains), a réalisé deux acquisitions en 2015, avec des surfaces d’hôtels à Hoofddorp (17.031m², 46,4 millions d’euros, rendement AEM supérieur à 7%) et un ensemble de bureaux à La Haye (16.296m², 7,83% AEM), et vient de signer pour une nouvelle acquisition à Venlo (investissement de 15,9 millions d’euros et rendement AEM de 8,23%). Ces acquisitions s’inscrivent dans le cadre d’une stratégie opportuniste visant à repérer les meilleures opportunités de rendement de la zone euro. 

Même des acteurs traditionnellement plus implantés en France s’intéressent aux Pays-Bas. C’est le cas notamment d’Immorente, qui détenait jusqu’à présent à peine 10% de son patrimoine hors de France. Après des acquisitions en 2014 (deux ensembles commerciaux de 1.756m² et 2.213m², respectivement à Veenendaal et Roermond), la SCPI spécialisée dans l’immobilier commercial a effectué de nouveaux investissements en juillet 2015, à Alphen Aan den Rijn (1.772m² dont 1.412m² de commerces, pour un montant de 4,9 millions d’euros) et à Waalwijk (350m², 2,26 millions d’euros). Efimmo 1 a aussi réalisé une opération d’envergure, avec un ensemble commercial de 2.213m² pour un montant de 7,9 millions d’euros à Venlo, au sud-est du pays près de la frontière avec l’Allemagne.

 Sources : OCDE, MOCI (Moniteur du Commerce International), France Diplomatie, Eurostat.