BFM Intégrale Placements : baromètre des SCPI au 1T 2016

Les tendances des SCPI de rendement au 1T 2016

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, présente les chiffres et les premières tendances des SCPI de rendement au 1er trimestre 2016. Après l'étude de l'ensemble des bulletins trimestriels des SCPI, il semble que les SCPI poursuivent leur dynamisme en 2016! Elles ont collecté 1 Md€ et investi 572 M€ sur le trimestre.

Retrouvez les résultats et tous les conseils de MeilleureSCPI.com, pour l'année 2016, dans la vidéo ci-dessous : 

Retrouvez la retranscription de la vidéo du baromètre des SCPI de rendement au 1T 2016

Cédric Decoeur :

Voilà quelques données de marché de différentes provenances Julien Mouret. On reste au contact de ce monde immobilier et on va le faire rimer avec les sociétés civiles grâce à Jonathan Dhiver. Bonjour !

Jonathan Dhiver :

Bonjour Cédric !

Cédric Decoeur :

Vous êtes le fondateur de MeilleureSCPI.com et régulièrement, vous venez nous faire un panorama de ce monde des SCPI. Voilà, on est quasiment à la mi-année, comment elle s’est déroulée ? Quelles sont les tendances qui se dégagent sur ce début 2016 pour ce qui concerne les SCPI ?

Jonathan Dhiver :

On vient de publier les premiers chiffres, et on voit que les collectes sont toujours très importantes. Un milliard d’euros de collectes au cours du premier trimestre, on voit un intérêt vraiment très fort des épargnants avec un rendement qui est aux alentours des 4,60 pour ce premier trimestre ; 4,62 pour être précis. Légèrement supérieur à nos perspectives de début de l’année.

Cédric Decoeur :

Pourquoi est-ce qu’il y a un tel attrait, on va dire, pour les SCPI aujourd’hui encore ?

Jonathan Dhiver :

Je pense pour la facilité d’investissement, pour le rendement, quand on regarde le rendement sur les quatre derniers trimestres, quand on le lit, on est à 4,81 de rendement, sans tenir compte des revalorisations. Donc, si vous tenez compte de la revalorisation, vous êtes presque à 5,60 de performance globale, ce qui est vraiment une performance intéressante. Puis, c’est vrai qu’aussi, on bénéficie de l’effet crédit avec des taux qui sont extrêmement bas. Vous pouvez investir à crédit en part de SCPI. Donc, tous ces mécanismes font qu’il y a une collecte qui est vraiment très importante.

Cédric Decoeur :

De quel ordre d’idée est cette collecte ?

Jonathan Dhiver :

On est à plus d’un milliard d’euros net de collecte.

Cédric Decoeur :

Est-ce que c’est un marché que vous arrivez à bien comprendre, à bien analyser, et finalement à logifier ? Ou est-ce que vous avez une petite crainte qu’il y ait peut-être trop d’argents, que ça puisse créer une bulle ? Enfin voilà, est-ce que vous distinguez dans ce marché des critères d’inquiétude ? Ou est-ce que non, le marché est très simple ?

Jonathan Dhiver :

Alors, c’est vrai qu’il y a beaucoup d’argent qui est collecté. Maintenant, nous au sein de MeilleureSCPI.com, on regarde à ce qu’au final l’argent collecté soit bien investi Et c’est vraiment au final le principal, de s’assurer que le fonds ait une bonne performance. Ce qu’on voit aujourd’hui, c’est que les gérants, ils ont mis en place des mesures de prudence en termes de collecte. Certains gérants encadrent la collecte, augmentent aussi les délais de jouissance. Puis, quand on était venu en début d’année, on vous avait parlé d’une SCPI qui était sans doute un peu en retard sur ses investissements. Le gérant, par mesure de prudence, et puis quelque part pour conserver le capital au mieux pour les épargnants, a décidé de stopper la collecte. Donc, comme quoi les gérants savent ajuster. Et si demain, les gérants doivent réduire les montants de collecte, ils seront capables de le faire.

Cédric Decoeur :

Ils ne sont pas forcément trop gourmands. Voilà, il y a de la raison qui…

Jonathan Dhiver :

Il y a de la raison, et puis il y a aussi un marché européen qui est en train d’arriver, c’est-à-dire qui arrive même avec des investissements qui sont paneuropéens. Il y a de plus en plus d’investissements qui sont faits sur la zone Euro. En Allemagne, on en a déjà parlé, mais maintenant, il y a également les Pays-Bas, l’Italie. Il y avait un investissement en Italie pour une SCPI, donc oui.

Cédric Decoeur :

Pour les épargnants justement qui choisissent finalement de se porter sur ces SCPI, est-ce qu’il y a quelques critères dans ce monde-là à bien garder en tête et auxquels il faut prêter attention ?

Jonathan Dhiver :

Il y a un critère pour nous qui est un critère qu’on étudie chaque trimestre, c’est le taux d’occupation financier. Donc, il est en léger recul avec un peu plus de 90% au cours de ce trimestre. Mais voilà, aujourd’hui on a envie de vous parler du Taux de Rendement Interne. Alors, le TRI, c’est un terme financier. Donc, c’est le taux qui permet d’actualiser les flux futurs.

Cédric Decoeur :

Pourquoi est-ce qu’il est important ?

Jonathan Dhiver :

Il est important, parce que quelque part, c’est la performance du fonds. C’est-à-dire que de s’assurer que votre fonds, il va vous distribuer des revenus, le dividende, mais également, qu’il va y avoir peut-être une revalorisation du prix de part. Et quand on regarde sur les 20 dernières années, où vous êtes un TRI moyen sur les SCPI de 6,5% et sur les 10 dernières années 7,5%. Donc, vous voyez que quelque part, la performance globale du fonds, le TRI c’est important, parce que c’est ce qui va vraiment vous dégager un rendement global.

Cédric Decoeur :

Mais c’est avant fiscalité ?

Jonathan Dhiver :

C’est avant fiscalité.

Cédric Decoeur :

Donc, ce n’est pas net net.

Jonathan Dhiver :

C’est avant la fiscalité.

Cédric Decoeur :

Parce qu’elle est personnelle.

Tout le monde l’affiche, enfin je veux dire, il n’y a pas de débat. Ce n’est pas comme parfois, les taux de crédit, on le dit : oui, mais alors, c’est rassurant ce truc ou non ? 

Tout le monde, c’est un outil de comparaison ? 

Jonathan Dhiver :

Exactement, il y a une uniformité. D’ailleurs, ce n’est pas le seul critère d’uniformité. Mais en tout cas, il y a vraiment une uniformité sur le TRI pour les gérants. Donc, c’est une bonne façon pour un investisseur justement, de regarder et de voir par le passé comment a agi la SCPI en fait.

Cédric Decoeur :

Où est-ce qu’on peut aller chercher de la performance aujourd’hui ?

Jonathan Dhiver :

Alors, j’en parlais tout à l’heure. C’est vrai qu’aujourd’hui, on va chercher du rendement, et les gérants vont chercher du rendement en zone Euro en investissant dans différents typologies d’actifs. Ce qu’on voit aujourd’hui sur les premiers chiffres qui sont sortis, c’est que les SCPI régionales, les SCPI qui investissent dans les régions françaises permettent d’avoir vraiment des performances qui sont intéressantes, plus de 5,5% pour certaines SCPI jusqu’à 6% de rendement. On peut citer par exemple l’Epargne Pierre qui est une SCPI d’un gérant peut-être peu connu, mais pour autant, qui investit régulièrement avec des performances qui sont tout à fait honorables et même intéressantes, plus de 6%.

Cédric Decoeur :

Est-ce que dans votre moteur, vous êtes comme d’habitude venu avec quelques idées, quelques opportunités à saisir et sur lesquelles on peut éclairer nos auditeurs, nos téléspectateurs ?

Jonathan Dhiver :

Alors, c’est vrai qu’on aime bien vous parler des opportunités, qu’on appelle « bons plans ». Aujourd’hui, on est venu avec trois opportunités. D’habitude, c’est deux, mais là on a été un peu plus généreux. On vous parle de SCPI les premières. Donc, la première c’est Cristal Rente, une SCPI de commerce qui a distribué plus de 5% de rendement l’année dernière. Il va y avoir une revalorisation du prix de part. Donc, ça va permettre mécaniquement un amortissement des frais. Donc, une SCPI qui est plutôt située en région.

Une autre SCPI est une SCPI qui s’appelle Placement Pierre, plus de 5%, 5,17 de rendement immédiat, avec des perspectives également de revalorisation et aussi beaucoup de réserves. On a presque six mois de réserve de dividende, ce qui est important. On appelle ça le report à nouveau. Donc, c’est aussi un critère de plus à étudier.

Puis après, pour les épargnants qui ont déjà investi, qui ont pas mal de SCPI qui veulent aller diversifier : il y a une SCPI qu’on aime bien, qui est une SCPI paneuropéenne, la SCPI Actipierre Europe, qui a investi récemment en Espagne, et qui va poursuivre ses investissements. Donc, cette SCPI a 4,60 de rendement en perspective pour cette année. Sachant que quand vous investissez dans une SCPI paneuropéenne, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux, des conventions entre les pays. Quand vous investissez dans une SCPI qui détient des actifs par exemple en Allemagne, vous allez avoir un petit avantage fiscal en fin d’année.

Cédric Decoeur :

Intéressant, mais ça veut dire qu’il faut vraiment plonger dans le cœur de la SCPI pour aller bosser les conventions fiscales entre les différents pays européens.

Jonathan Dhiver :

Alors, il y a des outils de simulation qui permettent un peu d’aider. Et puis, c’est vrai que les gérants font vraiment un travail didactique par rapport à ça. Donc, c’est-à-dire qu’en fin d’année, quand vous recevez votre déclaration de revenu, tout est bien expliqué par le gérant.

Julien Mouret :

C’est vrai que ça avait l’air d’être assez complexe comme produit, les SCPI. Quels types d’épargnants, quels types d’investisseurs peuvent se lancer dans cet investissement ?

Jonathan Dhiver :

Alors, généralement, on a des épargnants qui ont déjà un peu investi en immobilier locatif, qui se sont par moment aussi un peu brûlé les doigts en investissant dans des actifs, qui au final, leur desservaient un rendement qui était inférieur au 4,80 qu’on a eu l’année dernière. 

J’allais dire de plus en plus facile, il y a beaucoup de documentations, beaucoup d’informations, des simulateurs qui sont très performants. Nous, on a un simulateur qui permet vraiment de savoir à l’euro près quel est le rendement en fin d’année. Et je pense que dans une épargne de plus en plus mondiale, la SCPI est une bonne solution.

Cédric Decoeur :

Les perspectives restent toutes… enfin tous les clignotants sont au vert, pas de doute ?

Jonathan Dhiver :

Il n’y a pas d’inquiétude à avoir sur les SCPI. Les gérants ont traversé les crises. Quand on regarde le TRI par exemple sur les 20 dernières années, on voit qu’il y a eu vraiment les crises qui ont été traversées. Il faut être vigilant à ce que les gérants investissent bien, mais ça, j’allais dire, on s’en occupe.

Cédric Decoeur :

C’est votre métier. 

Jonathan Dhiver :

Voilà, de le faire. 

Cédric Decoeur :

Merci beaucoup Jonathan Dhiver, donc pour MeilleureSCPI.com. Merci beaucoup Julien Mouret également pour la Vie Immo, chaque matin sur BFM Business au cœur d’Intégral Placements.