Pourquoi les SCPI investissent en Espagne et au Portugal ?

SCPI européennes : les opportunités se multiplient en Espagne et au Portugal

La crise économique sévère qui a frappé les pays européens ces dernières années - en particulier l’Espagne ou le Portugal - a dissuadé nombre d’investisseurs de s’aventurer dans ces marchés en net repli et perçus comme très risqués. Cela a notamment été le cas du marché immobilier espagnol, dont la bulle est largement responsable de l’effondrement de l’économie du pays en 2008. Après quasiment sept années de correction, cependant, il semble que les économies ibériques soient sur le chemin de la reprise et que leurs secteurs immobiliers aient atteint un point d’inflexion. Les investisseurs attirés par des rendements élevés pourraient donc y voir de nombreuses opportunités de placement : certaines SCPI, comme Actipierre Europe ou Corum Convictions, ont déjà montré la voie.

Une reprise économique qui se confirme en Espagne et au Portugal

L’éclatement de la bulle immobilière espagnole, après avoir largement amplifié les effets de la crise économique et financière de 2008, a laissé l’Espagne dans sept années de marasme économique. La contraction des prix de l’immobilier conjuguée à un fort endettement – souvent à taux variable – des ménages a conduit à un net repli de la demande intérieure. Dans le même temps, l’endettement public a considérablement augmenté et le taux de chômage a dépassé les 25% (dont près de 50% pour les jeunes) en 2014. Le Portugal, quant à lui, a été confronté à un grave problème de soutenabilité de sa dette publique dès 2011 et a dû se tourner vers le mécanisme européen de solidarité financière.

Les politiques de flexibilité et de consolidation budgétaire adoptées par les gouvernements espagnol et portugais ces dernières années semblent néanmoins avoir placé ces deux pays sur le chemin de la reprise. Tous les problèmes, comme le chômage massif en Espagne - ne sont pas résolus mais la croissance repart et l’endettement public devrait décroître dans les prochaines années. La Commission européenne prévoit ainsi une croissance de 3,1% en Espagne en 2015 et de 2,7% l’an prochain. Le chômage, qui s’établit cette année à environ 22%, devrait passer sous la barre des 20% en 2017. Signe d’une amélioration de la situation économique, la note du pays a été relevée d’un cran le 2 octobre par S&Ps, de BBB à BBB+. Le Portugal, qui a retrouvé l’accès aux marchés financiers en janvier 2014, devrait connaître une croissance de 1,4% cette année. Le taux de chômage portugais se rapproche quant à lui de la moyenne européenne et devrait se stabiliser à 12%.

Il reste aux deux pays beaucoup de chemin à parcourir, mais l’amélioration de la situation de l’emploi est de bon augure pour les marchés immobiliers, avec une hausse attendue de la demande de bureaux et une meilleure dynamique de la demande locative.

Un positionnement particulièrement favorable dans les cycles immobiliers

Certes, l’éclatement de la bulle immobilière a occasionné de lourdes pertes du côté des investisseurs – et des particuliers qui s’étaient largement endettés pour accéder à un logement. Mais la contraction des prix semble achevée, et c’est précisément parce que les prix sont au plus bas que les opportunités se multiplient pour les investisseurs actuels. En témoignent les volumes records d’investissements immobiliers enregistrés en Espagne au premier semestre 2015 : 10 milliards d’euros (Mds€), soit quatre fois plus que sur la même période l’année précédente.

 L’Espagne est devenue cette année le principal point d’intention des foncières et des SCPI européennes. La foncière française Klepierre, à la suite de sa fusion avec Corio, a investi plus d’un milliard d’euros en Espagne, soit 15% de ses acquisitions de l’année. Les foncières espagnoles, quant à elles, ont pesé pour près des deux tiers des investissements immobiliers en 2015. La situation est semblable au Portugal où la reprise de la croissance et de l’emploi conduit à une augmentation de la demande locative. Lisbonne, Madrid et Barcelone concentrent la plus grande part des investissements qui visent des opérations à forte valeur ajoutée (vente de biens rénovés après deux à cinq ans de travaux). En raison du rebond des investissements, les prix de l’immobilier devraient même augmenter de 2,5% en Espagne l’an prochain selon le FMI.

Des SCPI qui investissent dans la péninsule ibérique : Actipierre Europe et Corum Convictions

Corum Convictions est une SCPI dite « opportuniste ». Elle investit dans des actifs parfois plus risqués que la moyenne mais qui génèrent en échange un rendement plus élevé. Elle a ainsi fait l’acquisition, le 15 mai 2014, d’un centre commercial d’une surface de 2.000m² à Braga, troisième ville du Portugal. Cette stratégie s’est poursuivie cette année avec l’acquisition en janvier d’un ensemble commercial beaucoup plus important, composé de cinq supermarchés d’une surface totale de 22.607m², pour un montant de 31M€. Les locaux sont loués à Pingo Doce, le principal acteur de la grande distribution au Portugal, dans le cadre de baux d’une durée ferme de 9 ans. Cet ensemble devrait générer près de 7,8% AEM selon la SCPI.

La SCPI Actipierre Europe, gérée par la société Ciloger, adopte une stratégie plus conservatrice : elle privilégie des baux longs et des actifs sûrs, et la valeur de son patrimoine se répartit à près de 80% en France et 20% en Allemagne. Considérant néanmoins que le marché espagnol offrait des bonnes opportunités d’investissement, elle a fait l’acquisition au 10 juillet 2015 d’un retail park (centre commercial à ciel ouvert) de 9.300m² dans la ville portuaire de Cadix au sud de l’Espagne, pour un montant de 15,12M€.

L’Espagne et le Portugal sont positionnés de manière particulièrement favorable dans leur cycle immobilier et des opportunités s’offrent dès à présent aux investisseurs : les prix des actifs sont au plus bas, les coûts de financement sont faibles (notamment sous l’effet de la politique monétaire accommodante de la BCE) et les loyers devraient croître avec la reprise économique. A noter que les actifs espagnols et portugais demeurent plus risqués que les actifs allemands ou français. Leur acquisition peut notamment avoir pour objectif de dynamiser un portefeuille au couple rendement-risque jugé trop faible.

Sources :

• BNP Paribas Real Estate
• Commission européenne
• Les Echos
• La Tribune