BFM Intégrale placements : Baromètre des SCPI de rendements 3T16

Les tendances des SCPI de rendement au 3T 2016

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, présente les chiffres et les premières tendances des SCPI de rendement au 3^ème trimestre 2016. Après l'étude de l'ensemble des bulletins trimestriels des SCPI, il semble que les SCPI poursuivent leur dynamisme en 2016! Elles ont collecté 1,14 Md€ et investi 1,8 Md € sur le trimestre.

Retrouvez les résultats et tous les conseils de MeilleureSCPI.com, pour l'année 2016, dans la vidéo ci-dessous : 

Retrouvez la retranscription de la vidéo du baromètre des SCPI de rendement au 3T 2016

Guillaume Sommerer :

Le rendement dans l’immobilier, et Marie le sous-entendait, on le retrouve aussi dans les SCPI. Les SCPI qui affichent en effet parmi les meilleurs rendements et en plus presque tout le monde peut y investir, le ticket d’entrée est d’à peine de quelques centaines d’euros, on en parle avec Jonathan Dhiver, bonjour Jonathan

Jonathan Dhiver :

Bonjour Guillaume !

Guillaume Sommerer :

Pour MeilleureSCPI.com, vous publiez justement votre baromètre trimestriel des performances des SCPI. Avant de nous dire si les rendements tiennent sur SCPI, elles attirent ? Elles continuent d’attirer autant de particuliers que par le passé ?

Jonathan Dhiver :

2016 va être une année record avec 3,6 milliards d’euros de collecte depuis le début de l’année. On va dépasser très clairement le plafond de 2015, on estime à peu près 5 milliards d’euros de collecte pour l’année 2016.

Interviewer :

Waouh, une collecte qui augmente donc trimestre après trimestre, des records attendus cette année parce que les rendements sont toujours aussi spectaculaires sur les SCPI.

Marie Coeurderoy :

Je crains que ça va faire mal au pinel (rire) Ça reste le paradis des rendements les SCPI ?

Jonathan Dhiver :

On a des rendements qui sont vraiment tout à fait performants hein, plus de 4,5 %, 4,69 pour être très précis, sans tenir compte des revalorisations, on a une performance globale au cours du trimestre de 4,80 %. Donc on voit qu’on a une performance intéressante sachant qu’il y a certaines SCPI qui offrent des rendements supérieurs à 5,5 % net hein, donc là c’est pour le coup, c’est net.

Marie Coeurderoy :

Oui, moi j’étais en brut

Jonathan Dhiver :

Le rendement que vous évoquiez Marie, c’est un rendement brut et c’est vrai que, bien c’est tout à fait intéressant, il y a des opportunités qui restent.

Guillaume Sommerer :

Bon, alors vous allez me dire où on peut trouver ces opportunités les meilleurs rendements sur ce segment de SCPI, vous le disiez, très attractifs. Juste, il n’y a pas quand même une petite pression sur le rendement parce que ok, il reste élevé, mais ils sont un peu moindres que les années précédentes ; voilà, est-ce qu’il y a un souci quelque part malgré tout dans le modèle ?

Jonathan Dhiver :

Je pense que c’est l’ensemble de l’univers des placements qui subit en fait l’afflux de liquidité. Donc, on a un léger recul sur le rendement, toutefois on voit quand même que les gérants ont mis en place beaucoup beaucoup de mesures de prudence pour, j’allais dire, limiter au maximum l’impact, les gérants pourraient collecter je pense 10 milliards d’euros chaque année. Ils ne le font pas parce qu’ils connaissent aussi l’intérêt de leurs clients, c’est les épargnants et il faut, comment dire, assurer un rendement sur la pérennité et sur la durée.

Marie Coeurderoy :

Mais si je devais vulgariser parce qu’on a tendance à dire à chaque fois : plus le rendement est élevé, plus le risque est fort ; est-ce que finalement ce n’est pas aussi symptomatique d’une baisse du risque à investir dans une SCPI si les rendements baissent un tout petit peu ?

Jonathan Dhiver :

Pas forcément, parce que vous avez certains…

Marie Coeurderoy :

Donc, c’est toujours aussi risqué. Désolé Jonathan, j’essaye de vous aider là-dessus mais…

Jonathan Dhiver :

Pour une fois qu’elle posait une question sympa ! Pas forcément non, mais je pense qu’aujourd’hui, il faut vraiment regarder la qualité du patrimoine, des SCPI, de la localisation, le rendement ce n’est pas tout bien évidemment, il faut regarder ça dans son ensemble. Il y a certaines SCPI qui sont jeunes, qui vont offrir une performance initiale intéressante, donc ça peut aussi être quelque chose d’intéressant de se positionner au démarrage d’une SCPI.

Guillaume Sommerer :

Alors vous disiez collecte record : est-ce que ce n’est pas un souci cette collecte record, est-ce qu’elle ne risque pas de diluer les participants, les teneurs de parts déjà présents dans les SCPI. Est-ce que ça ne risque pas de renier leurs rendements quand même toute cette collecte qui s’annonce à nouveau à des niveaux records cette année vous le disiez.

Jonathan Dhiver :

Je pense que les gérants ont su mettre en place les mesures qu’il fallait. On va bénéficier pour les anciennes SCPI des anciens investissements qui offraient des rentabilités tout à fait intéressantes, alors, il y a peut-être un petit peu d’effet, comment dire, dilutif, mais c’est un effet dilutif de marché. Les gérants sont en avance sur les investissements, donc ça c’est quand même un point qui est positif…

Guillaume Sommerer :

… Que ce qu’ils collectent, ils arrivent à l’investir rapidement !

Jonathan Dhiver :

Voilà, c’est ça !

Guillaume Sommerer :

Et donc, ça se transforme en rendement assez rapidement aussi !

Jonathan Dhiver :

Assez rapidement on est au 30 septembre, on était en avance donc ce qui était j’allais dire le défi de l’année 2016 pour les gérants d’arriver à investir la collecte et ils y arrivent donc c’est une bonne nouvelle pour les épargnants et du coup c’est beaucoup moins dilutif qu’un gérant qui n’arriverait pas à investir par exemple.

Guillaume Sommerer :

Bon, et pour maintenir ce rendement vous disiez : en plus les gérants des SCPI limitent la collecte en ce moment donc, il y a un souci manifestement affiché aussi.

Jonathan Dhiver :

Je pense qu’ils sont dans cette logique de prudence qui, vraiment l’épargnant a un besoin de pérennité sur son revenu et les gérants n’ouvrent pas les vannes.

Guillaume Sommerer :

Alors, justement on apporte pleins d’idées et d’astuces à nos auditeurs, nos téléspectateurs chaque jour dans Intégral Placement pour ceux qui veulent tirer le meilleur des SCPI, trouver les meilleurs rendements, on les trouve où ? Sur quelle SCPI Jonathan ? Vous qui les comparez trimestre après trimestre ?

Jonathan Dhiver :

Je pense que ce qui est important aujourd’hui, c’est de regarder les gérants qui ont une stratégie vraiment différente. Différencions donc, on a 2 idées à vous soumettre : La première c’est la stratégie opportuniste, on voit qu’il y a vraiment un gérant qui arrive vraiment à tirer son épingle du jeu, une stratégie opportuniste en se positionnant sur des actifs qui offrent des rentabilités peut-être un peu supérieures sur des marchés qui sont différents : le panneau européen. Et l’autre idée qu’on a à vous soumettre aujourd’hui, c’est l’Asset Management Immobilier. Vous avez des gérants qui sont dans une vraie logique d’Asset Management Immobilier : acheter un meuble de bureau dans lequel peut-être il n’y a pas la climatisation et on va mettre la climatisation et on va pouvoir sécuriser sur une durée plus longue en fait son bail et donc du coup on va revaloriser l’actif. Et vous avez des gérants, par exemple les SCPI Epargne Pierre, le gérant est dans cette dynamique très forte et c’est quelque chose qui est un peu nouveau, j’allais dire, dans l’univers des SCPI d’être en mesure de capter des actifs pour aller chercher de la valeur et de la performance sur long terme.

Guillaume Sommerer :

D’accord, transformer les actifs aussi pour les faire revaloriser et faire prolonger et aider aux prolongements des baux et ça aussi, ça sécurise l’investissement et le rendement de l’épargnant quoi.

Jonathan Dhiver :

Ça le sécurise et puis ça lui permet aussi de revaloriser son prix de part.

Guillaume Sommerer :

Quelques noms justement de SCPI du coup qui rentre dans ces critères là que vous vous êtes fixés ?

Jonathan Dhiver :

Alors, il y a la SCPI Epargne Pierre, il y a la SCPI Corum Convictions.

Guillaume Sommerer :

Corum Convictions, ça c’est pour investir à l’international ?

Jonathan Dhiver :

Pour la partie opportuniste, voilà sur la zone Euro et voilà la SCPI Epargne Pierre avec la (5mn40) voisin.

Guillaume Sommerer :

Bon, on peut chercher le rendement à travers la SCPI et puis on peut aussi décider d’y investir, c’est comme pour le marché immobilier classique, on peut aussi décider d’y investir à prix décotés pour revendre ses parts plus tard avec une plus-value, c’est possible ça ?

Jonathan Dhiver :

Oui, on va dire aujourd’hui, c’est le jour parfait, c’est le Black Friday. Donc pour les SCPI il y a également des opportunités.

Marie Coeurderoy :

C’est les soldes !

Jonathan Dhiver :

Voilà, avec sur le marché secondaire des opportunités jusqu’ à 30 % des côtes hein, on a quelques noms à vous soumettre. Alors, ça ne veut pas dire que c’est…

Guillaume Sommerer :

Ça veut dire que c’est pourri oui ! 30 % de décote, un bien immobilier vendu 30 % de décote Marie, c’est pourri !

Marie Coeurderoy :

Ça dépend, vous savez, on avait déjà fait la chronique sur les défauts, il y a des défauts qui sont quand même pas si problématiques que ça et qui, voilà pas si rédhibitoires, c’est ça le mot ; et qui pour autant vous permettront à une (06mn21) de valoriser vos biens donc je pense qu’effectivement…

Guillaume Sommerer :

Elle est sympa ce matin Marie, je ne sais pas ce qui lui arrive.

Marie Coeurderoy :

Je suis de bonne humeur !

Jonathan Dhiver :

Aujourd’hui sur ces SCPI sur le marché secondaire en fait pourquoi ? ça s’explique assez clairement. C’est qu’en fait, les réseaux de distribution ne poussent pas ces SCPI là donc on a peut-être un côté un peu délaissé sur ces SCPI là et on a quelques noms à vous soumettre hein, jusqu’à 30 % la SCPI Selecti Pierre II, il y a plus de la moitié de son portefeuille qui est sur Paris en bureau. Donc vous voyez que vraiment, il n’y a pas de sujets. Avec ces valeurs Pierres, je vous en avez déjà parlé c’était…

Marie Coeurderoy :

Si, il y a des sujets sur les bureaux parisiens quand même.

Jonathan Dhiver :

Bien, pas tant que ça !

Marie Coeurderoy :

Bien parce qu’il y a quand même une évolution enfin pour le coût…

Jonathan Dhiver :

De l’utilisation ?

Marie Coeurderoy :

Exactement !

Jonathan Dhiver :

Oui, mais je pense positif, il y a des espaces qui se créent, il y a différentes choses qui sont là, et puis vous avez aussi des immeubles de bureaux qui se transforment en logement et il y a des affaires qui sont spécialisés là-dessus.

Marie Coeurderoy :

Exactement !

Jonathan Dhiver :

Nous, notre vigilance c’est souvent sur le commerce hein, avec la digitalisation de… il y a le e-commerce euh, voilà il y a des sujets. Donc, on a quelques opportunités à vous soumettre avec ces valeurs Pierres Expansion PF1, Wifi France. Voilà, donc jusqu’à entre 20 à 30 % de décote.

Guillaume Sommerer :

Et elle est due à quoi cette décote, vous disiez, de 20 à 30 % ?

Jonathan Dhiver :

Parce qu’en fait les gérants, si vous voulez, ne poussent pas ces SCPI. Ils ont plutôt vocation à pousser les augmentations de capital, le marché primaire et c’est intéressant de se positionner là-dessus.

Guillaume Sommerer :

Dernière question : les rendements des SCPI, ils sont supers attractifs c’est vrai, mais ils sont fiscalisés hein, il n’y a pas de miracle fiscal sur les SCPI on est dans un cours commun. Il y a des solutions malgré tout pour payer et essayer de payer moins d’impôts sur les rendements ?

Jonathan Dhiver :

Alors, c’est vrai que le tranchement, il faut le rappeler hein, on a le tranchement général en imposition plus les prélèvements sociaux si vous êtes à 30 % de TMI plus les prélèvements sociaux, ça vous fait 45,5 de fiscalité puis c’est lourd. Donc une façon de réduire cette fiscalité, c’est : si vous n’avez pas besoin de revenus sur les 5 prochaines années ou 10 prochaines années et que vous souhaitez par exemple préparer la retraite, c’est l’investissement en new propriété. Donc l’investissement en new propriété : pendant une période fixe, vous n’allez pas avoir de revenus et en fait, au démarrage, vous allez partager la valeur entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Donc vous allez avoir une décote.

Marie Coeurderoy :

C’est le principe du démembrement ça !

Jonathan Dhiver :

Le démembrement, exactement !

Guillaume Sommerer :

Non seulement on achète avec une décote mais on évite la fiscalité puisqu’on n’a pas les revenus et ensuite, on peut la prendre la propriété pleine du bien.

Jonathan Dhiver :

Exactement, on récupère la pleine propriété.

Marie Coeurderoy :

Il faut vraiment préciser Jonathan, il faut avoir une capacité d’épargne quand même relativement importante pour ce genre d’investissement hein !

Jonathan Dhiver :

Ou si vous avez la possibilité de le faire au comptant, vous pouvez le faire comptant, mais c’est vrai que si vous le faites à crédit tout de suite c’est une capacité d’épargne qui est importante mais en SCPI on peut investir à partir de quelques milliers d’euros et on peut donc faire la nue-propriété aussi sur les SCPI, c’est dingue ça.

Marie Coeurderoy :

Ca compliqué quand même, s’il y a quelqu’un qui nous rejoint à ce moment-là…

Guillaume Sommerer :

Mais c’est hyper pratique et c’est une vraie solution voilà, il faut aussi rentrer dans le moteur de temps en temps et on est là pour ça sur BFM Business et notre valeur ajoutée. Merci beaucoup Jonathan Dhiver pour Meilleurescpi.com A bientôt et à lundi !