Interview de Grégory SOPPELSA pour la SCPI Atream Hôtels

MeilleureSCPI.com a échangé avec Grégory Soppelsa, Directeur Général de la société de gestion Atream. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur les fonds.

Atream : confinement, impacts et perspectives pour la SCPI Atream Hôtels

Retrouvez la transcription de l’interview de Grégory Soppelsa gérant de la SCPI Atream Hotels

Comment s’est passé le confinement pour les collaborateurs d’Atream ?

C’était l’occasion, depuis la mi-mars, de tester en grandeur nature notre plan de continuité d’activité. Nous avons continué notre activité avec l’ensemble des équipes pendant deux mois, en travaillant à distance. Cela a bien fonctionné. Nous sommes actuellement sur un mode de reprise très progressif depuis le 11 mai 2020, avec un plan sanitaire. Nous avons mis en place un protocole permettant de préserver la santé de l’équipe d’Atream. Nous sommes à 25 % maximum des équipes sur site, et puis nous allons augmenter peu à peu la présence au fur et à mesure des semaines. L’ensemble de nos activités, tant de gestion que de développement autour de l’investissement de façon générale et de la collecte a pu continuer pendant cette période.

Une activité qui se poursuit, c’est important de le souligner. Pendant cette période, beaucoup de choses qui se sont passées. Nous sommes dans un contexte qui est quand même inédit, crise sanitaire qui a frappé de plein fouet l’humanité. Vous êtes sur une classe d’actif qui est du tourisme qui a été touchée. Quelle est votre vision de l’impact de cette crise sanitaire qui va découler vers une crise économique ? Et quelle est votre vision sur l’immobilier en général et en particulier sur l’immobilier du tourisme, qui est principalement représenté dans votre SCPI Atream ?

Atream gère trois milliard cinq d’actifs avec un fort tropisme autour de l’industrie du tourisme, puisque cela représente à peu plus de 50 % de nos encours sous gestion et ce depuis l’origine d’Atream, il y a 12 ans maintenant. Nous avons souhaité investir autour de cette classe d’actif qu’est le tourisme. Cette industrie qui porte des fondamentaux importants, notamment en Europe. Une croissance forte qui est mise en relief, aujourd’hui que ce secteur est à l’arrêt, mais c’est aussi le moment de prendre encore plus conscience de l’importance de cette industrie qui représente en Europe, la première industrie avec 10 % du PIB européen et 12 % des emplois.

Aujourd’hui, nous nous rendons encore plus de l’importance de cette industrie. Nous avons investi depuis plus de 10 ans autour de cette industrie et auprès des grands acteurs, des grands opérateurs de cette industrie. Bien sûr, aujourd’hui, comme d’autres industries, c’est une industrie qui a été à l’arrêt. Elle est en train de redémarrer. C’était un phénomène généralisé. La diversification géographique que nous pouvons avoir dans nos différents fonds et en particulier dans la SCPI Atream Hôtels qui a une vocation européenne, n’a pas été dans ce cas précis efficiente. L’ensemble des hôtels a fermé, que ce soit en Europe, aux Etats-Unis, en Asie, où ils ré ouvrent plus rapidement avec le temps d’avance qu’ils ont sur la crise. C’est vrai que cela a été un phénomène général et globalisé. De manière générale, cette crise va changer les comportements sur différentes classes d’actifs.

Nous le voyons bien sur l’usage que peut avoir de travailler à distance et son implication potentielle sur l’usage des bureaux dans les prochaines années. Le tourisme aussi va également changer. Nous gardons complètement notre conviction autour de la croissance forte à long terme dans cette industrie. Mais bien évidemment, le protocole sanitaire, notamment, va être un des éléments de la consommation du tourisme dans les prochaines années. Nous pouvons l’inscrire dans le schéma et le développement durable, autour duquel cette industrie avait déjà commencé à s’inscrire, et notamment avec ses principaux opérateurs et va continuer à le faire dans les années futures.

Quand vous dites développement durable, vous êtes dans une logique vertueuse, c’est-à-dire économique et environnementale ?

Oui. La façon de se déplacer, de consommer moins d’énergie ou mieux, d’avoir des bâtiments plus performants. Les grands acteurs de l’industrie hôtelière se sont saisi des sujets du protocole sanitaire. Un accord a annoncé qu’ils montaient un Label avec Véritas, BNB et Socotec. Mais d’ores et déjà, la labélisation, nous l’englobons dans un schéma plus large du développement durable, avait déjà été initiée par les grands opérateurs de l’hôtellerie depuis plusieurs années maintenant. C’est quelque chose qui va s’accélérer, néanmoins, sur la tendance long terme autour de la consommation du tourisme. Il y a effectivement ce temps d’arrêt qui est en train de repartir.

Nous pensons que cela va prendre à peu près un an et demi avant de retrouver les performances d’avant crise. C’est une reprise qui est en train de se faire avec la réouverture des hôtels dans les différents pays d’Europe qui commence par l’Allemagne, plutôt fin mai et va se poursuivre dans d’autres pays dans le courant du mois de juin. Cela va être une reprise progressive qui va d’abord s’opérer par la clientèle domestique, le loisir puisque c’est propice au troisième trimestre, puis d’affaires à compter de septembre et enfin internationale. La réouverture des frontières se passera plutôt en fin d’année ou début de l’année prochaine. Nous voyons bien un cycle de réouverture et de reprise progressive de 18 mois, avant de retrouver les niveaux d’avant crise.

Ce que vous êtes en train de dire est intéressant. Quand nous investissons dans une SCPI type Atream Hôtels, nous participons à l’économie paneuropéenne et à une logique d’accompagner ces enseignes qui sont dans l’amélioration des bâtiments, à la création d’emploi. Il serait intéressant d’avoir le chiffre du nombre d’emplois qui sont hébergés dans les hôtels de la SCPI Atream Hôtels. Nous sommes dans un contexte inédit, mais néanmoins il y a des bonnes nouvelles et des perspectives. Vous évoquez une perspective à un an et demie qui me paraissent être une perspective prudente, honnête et intègre. Sentez-vous qu’il y a des opportunités à saisir dans les prochaines semaines ou dans les prochains mois ? Quelle est votre vision ?

Oui, il y a des opportunités, mais il est important de comprendre que la SCPI Atream Hôtels contient les fondamentaux qui sont ceux de la reprise générale autour du tourisme. Le tourisme domestique, autour duquel nous voyons bien en France pour l’instant, les distances de 100 kilomètres, pouvoir partir en vacances cet été, mais dans nos frontières. D’ailleurs, quand nous regardons dans le rétroviseur sur ce qui se passe en Chine, la reprise se fait puisque les hôtels ont ouvert il y a deux mois. Nous avons pu voir même s’ils ne se ressemblent pas. Il y a quand même des bonnes pratiques à retenir. La reprise se fait par le tourisme domestique, par les segments économiques et milieu de gamme, avant le segment du luxe. Ce dernier dépend de la clientèle internationale, qui n’est pas là aujourd’hui. Les segments économiques et milieu de gamme sont les caractéristiques de la SCPI Atream Hôtels.

Il est important de rappeler que nous sommes exposés sur l’Europe du Nord avec 40 % en Allemagne, 40 % en Belgique, 10 % en France et 10 % aux Pays-Bas. Sur l’Allemagne, 80 % du tourisme est un tourisme domestique. Nos investissements sont sur l’Allemagne, donc nous avons beaucoup axés sur cette clientèle domestique. L’ensemble des hôtels sur Atream Hôtels est soit économique soit milieu de gamme. Nous répondons aussi à ces créneaux qui doivent être ceux qui ont repris le 8 mai. Et enfin, la mise en place des protocoles sanitaires va conditionner le redémarrage de cette industrie. À 80 %, notre SCPI est investi dans des hôtels exploités par de grands opérateurs, qui sont les plus à même et qui sont en train de mettre en œuvre ces protocoles.

Nous pouvons parler d’un sujet de demande sur l’industrie, mais il y aura aussi un sujet d’offre. Quels sont les hôtels qui sont aujourd’hui capables d’accueillir en toute sécurité des clients. Donc oui, nous avons les fondamentaux qui permettent de repartir. Il est vrai que sur les 15 hôtels que nous avons dans nos portefeuilles, nous avons 13 qui ont été fermés pendant deux mois. Nous sommes dans une situation où ces hôtels sont en train de ré ouvrir. Notre hôtel de Niort est resté ouvert. Il a d’ailleurs participé aux actions dans cette crise, puisque nous avons ouvert des chambres pour un service de gendarmerie qui intervenaient dans la lutte du Covid. Nous avons notre hôtel d’Amsterdam qui est également resté ouvert. Effectivement, nous avons dit d’abord en Allemagne, puis peu à peu en Belgique et en France.

Alors, pendant cette période, en matière de gestion, le sujet d’Atream est d’abord de défendre les intérêts de nos associés et de la SCPI Atream Hôtels, mais nous essayons de trouver un juste équilibre qui consiste aussi à accompagner ses exploitants sur cette période compliquée. Nous rappelons qu’ils ne font aucun chiffre d’affaires sur ces hôtels qui sont fermés. Il s’agit plutôt de reporter une partie des loyers sur cette période de fermeture, pour les re facturer un peu plus tard sur les trimestres suivants, soit sur 2020 soit sur 2021 en fonction de la reprise d’activité. En tout cas, notre position est de récupérer ces loyers. Nous pouvons également être amenés à donner de la franchise, mais dans un cas assez classique qui n’a rien à voir avec la crise, où nous augmentons la durée des baux. Nous sommes en train de finaliser ces discussions avec l’ensemble des locataires, et nous avons un objectif de recouvrement de 50 % des loyers du deuxième trimestre. Nous voyons bien que le deuxième trimestre va être le point bas de notre année en performance, à la fois par rapport à l’encaissement de ces loyers, mais aussi parce que cela rejoint les opportunités.

Nous avons plus de 35 millions d’euros de trésorerie sur la SCPI Atream Hôtels, liées à la collecte. Et nous avons des opportunités que nous avons gardées en exclusivité, mais aussi pour mieux les renégocier dans cette période, pour pouvoir les acquérir dans de meilleures conditions sur le troisième et le quatrième trimestre. La performance va donc repartir à la hausse sur le troisième et surtout le quatrième trimestre. L’année dernière, nous avions un DVM de 4,75. Nous rappelons qu’il est, pour l’essentiel après fiscalité, puisque nous avons 90 % de notre patrimoine qui est hors de France. Nous avons versé un acompte de 3 % au premier trimestre, parce que nous avons vu venir à la fin du trimestre la période compliquée du 2T, de façon à lisser au maximum la performance pour remonter sur le troisième et quatrième trimestre.

Les messages que l’on comprend, c’est que les épargnants participent à l’économie et que vos locataires sont sur les starting blocs pour ré ouvrir les hôtels. Ils sont également soutenus par les Etats à travers différents plans. On sait qu’en France, il y a un plan pour soutenir tous les hôteliers. Des opportunités à venir qui permettront sans doute d’améliorer la performance. C’est vrai que l’année 2020 sera peut-être une année de creux, mais les épargnants comprennent ce discours, cette transparence. Avez-vous un élément à rajouter ? 

C’est vrai que la pérennité de nos rendements provient largement de nos baux de longue durée. Nous avions en fin d’année 2019, des baux fermes d’une durée moyenne de 18 ans (limite sur le marché des SCPI), et nous gardons cette tendance. Nous continuons encore plus. Aujourd’hui, nous avons deux opportunités en Allemagne pour un montant total de 80 millions d’euros d’investissement dans de grandes villes allemandes, auprès de grands exploitants. Nous pensons que de manière générale et au-delà de l’hôtellerie, cette crise va surtout faire la différence entre les contreparties. Ceux qui ont été affaiblis et donc la qualité des locataires et des grands groupes.

Nous venons d’acheter un hôtel loué à NH en Bavière. NH est un des dix plus grands groupes hôteliers mondiaux avec plus d’un milliard d’euros de capitalisation. C’est notre contrepartie. C’est ce type d’actif et de baux que nous recherchons, sur lequel nous sommes actuellement en exclusivité et qui est de nature à assurer une pérennité des rendements pour les trimestres à venir.

C’est un message rassurant. Nous voyons qu’il y a des opportunités. Il y a une grande transparence dans cette gestion.

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