Interview de Franck Inghels pour SCPI Cristal Rente

MeilleureSCPI.com a échangé avec Franck Inghels, le Directeur des partenariats d’Inter Gestion REIM, couvrant les segments des SCPI de rendement et des SCPI résidentielles fiscales. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier, et notamment sur la SCPI Cristal Rente.

Crital Rente : confinement, impacts et perspectives

Retrouvez la transcription de l’interview de Franck Inghels

Comment se passe le confinement pour les collaborateurs d’Inter Gestion REIM ?

Inter Gestion REIM est une société indépendante composée de 33 personnes qui étaient habituées à travailler ensemble de manière collaborative au 2 rue de la Paix Place Vendôme. Au confinement, 100 % des collaborateurs sont passés en télétravail avec tous les outils et équipements nécessaires. Il n’y a donc pas eu de rupture de business d’activités dans la gestion, dans nos missions, dans la phase d’investissement et de distribution.

Nous avons fait un réel saut technologique ! Nous avons appris à travailler différemment et mieux, utiliser, voire optimiser la gestion des logiciels vidéos. Les réunions avec les collaborateurs et les entreprises sont, en effet, plus efficaces. Nous effectuons des réunions avec toutes les entreprises. Nous prenons soins de nos partenaires, nos associés et nos collaborateurs. Les efforts de digitalisation en 2019 chez Inter Gestion REIM, notamment pour la souscription en ligne nous ont encore plus servi. Antérieurement, les souscriptions en ligne étaient de 10 %. En l’espace de quelques jours, elles sont montées à 35 %.

Nous avons continué de développer cela dans ce confinement avec des espaces associés et de membres partenaires où nous favorisons l’interaction des outils full digitaux. Cela nous permet d’être réactifs. Un vrai plus aujourd’hui et demain, parce que cela va perdurer.

Vous êtes arrivés à passer cette petite haie, ce petit cap du digital. C’est une bonne chose ! Quel sera l’impact de cette épidémie sur l’immobilier, et en particulier sur votre fond SCPI de rendement Cristal Rente ? Qu’est-ce que vous pouvez nous en dire ?

Cristal Rente est un pur Player en commerce, primé de nombreuses fois comme meilleure SCPI en commerce. Il est important de rappeler que nous sommes dans un contexte inédit. Cette situation provoque des peurs qui peuvent être fondées ou non. Il est difficile de mesurer l’impact de cette crise économique qui succède à la crise sanitaire. Il faut toutefois rappeler que l’immobilier ne figure pas en première ligne d’impact sur cette crise économique. Nous sommes sur des investissements SCPI longs termes. Sur une moyenne globale, les investisseurs conservent 22 à 23 ans leurs parts de SCPI.

Cristal Rente est composé à 90 % de murs commerciaux. Il faut savoir qu’il existe des marchés et des sous-marchés dans le domaine de l’immobilier. Il faut donc se poser quatre questions concernant Cristal Rente :

Premièrement, de quels genres d’enseignes s’agit-il ? S’agit-il de grandes enseignes ou de TPE ? 92 % de l’actif est constitué de grandes enseignes adossées à de grands groupes, et pour l’essentiel avec la garantie des grands groupes. C’est un plus, car au départ, nous avons sélectionné ces grandes enseignes à partir de leurs santés financières. Nous sommes solides sur ce que nous avons construit en termes de marque et de grandes enseignes.

Deuxième point, nous avons également choisi les business modèles qui nous semblaient robustes. Après le commerce, il faut se poser la question sur les secteurs. Cristal Rente dispose de trois grands piliers, soit trois situations sont différentes, permettant de graduer ce qui existe dans le commerce.

• La distribution alimentaire, représentant près d’un tiers du portefeuille. Il présente une forme de suractivité. Les commerces alimentaires tels qu’ALDIS, Leader Price, les grands FRAC et Intermarché représentent plus de 38 % de nos chiffres d’affaires depuis le début du confinement. Il y a aussi les business Project qui fonctionnent bien et qui restent adaptés. Les courses en magasin resteront un peu compliquées en post confinement, mais « le Clic and Collect » et les livraisons à domicile sont un modèle qui fonctionne sur toutes les enseignes. Nous n’avons ni rupture de loyer ni questionnements pour l’avenir.
   
• Le jardinage et le bricolage qui correspond à 40 % de l’actif. Il se présente à travers un groupe peu connu par le grand public qui se nomme InVivo, le n°2 en Europe. Il y a une stratégie très importante. Gamm Vert, Jardiland, cela nous parle. Il y a eu des fermetures, mais également des réouvertures dans ces dernières semaines. Nous avons aujourd’hui un bon fonctionnement avec ces enseignes.
   
• La restauration, que nous avons développée depuis 3 ans, mais plutôt du « snacking ».

Ces enseignes, elles vont bientôt rouvrir aussi non ?

Ces enseignes ont fermé le 17 mars. L’activité est actuellement en arrêt. Nous sommes convaincus que cette activité rebondira avec une reprise en V. Nous faisons face au groupe Bertrand en France, qui est une enseigne franchisée de Burger King, qui est puissant.

Concernant la restauration, des suspensions de loyers ont eu lieu. Cristal Rente fait preuve d’une bienveillance éclairée sur ses locataires. Les suspensions de loyers sont acceptées. Il est important de bien connaître la différence entre une suspension et une annulation. Une suspension nécessite quand même un paiement après un certain temps. Depuis le discours du président Macron sur la suspension de loyers au début du confinement, il y a eu énormément d’articles, d’encre, de salives consommés là-dessus. Nous aménageons les loyers avec nos locataires, selon leurs business, leur santé et les relations que nous pouvons avoir avec eux.

La troisième question réside dans la reprise sur laquelle nous restons prudents. Quel scénario de reprise a-t-on ? Quelle sera la vitesse de redémarrage ? C’est la question sur laquelle nous sommes le plus attentif. Nous croyons fermement à un scénario de reprise en V pour les trois secteurs précédemment cités, avec un retour à la consommation (alimentation, valorisation de son intérieur ou de son jardin, etc.). Nous n’avons pas d’inquiétude de fonds sur une rupture économique ou macroéconomique sur ces secteurs-là.

Cela veut dire que vous êtes en bonne intelligence avec les locataires. Vous les accompagnez, vous êtes régulièrement en communication avec eux pour faire en sorte que quelque part leurs activités puissent repartir dans de bonnes conditions, et si elles repartent dans de bonnes conditions, assurer une pérennité au niveau du dividende au niveau des loyers et donc un dividende des épargnants ?

Absolument, nous sommes dans cette position. L’écueil d’une SCPI de rendement est la faillite de son locataire. Il est important de rappeler que lors d’une construction d’une SCPI, nous achetons des loyers. Nous allons donc négocier avec chacun. Nous serons rigoureux, car notre principale mission est de défendre nos associés. Notre priorité est de distribuer les dividendes attendus par les associés.

Nous savons également qu’il y aura des changements d’attitude. Nous croyons que dans le commerce, il y aura retour aux bonnes enseignes. Celles qui auront un bon modèle économique et qui gèrent bien leurs circuits d’approvisionnement.

Oui et qui auront sans doute un peu une brique digital, click and collect comme vous l’avez évoqué ; des opérateurs qui seront peut-être en mesure d’être un peu dans le sens du vent et de la consommation telle qu’on la sent.

Nous ne pouvions pas anticiper cette crise sanitaire, mais à l’évidence, les critères digitaux font déjà partie de nos critères d’achat. C’est encore plus précieux d’avoir cette attitude avant dans le commerce et cela présage d’une bonne santé sûrement.

Est-ce que vous avez une bonne nouvelle à nous partager par rapport à cet univers dans lequel on est ?

Nous avons deux bonnes nouvelles. Tout d’abord, à titre de rappel, nous allons délivrer 14 € par part au titre du premier trimestre. Il s’agit d’un dividende classique sur ce premier trimestre, donc c’est important pour nos associés. Cela nous permet de maintenir au maximum notre performance habituelle.

Ensuite, nous avons lancé le VIP : un Versement de l’Immobilier Programmé. L’idée, c’est de rendre accessible l’investissement dans la SCPI en permettant d’acheter à concurrence au minimum de 50 € par mois des parts de Cristal Rente. Une innovation qui n’existe encore nulle part ailleurs. Ce plan existe aussi en démembrement.

Cela veut dire que concrètement les épargnants vont pouvoir investir 50 € en nue-propriété chaque mois sans grandes difficultés ? Comment cela fonctionne en un mot ?

Les investisseurs choisissent une durée de démembrement. Ils verseront chaque mois, trimestre ou semestre la somme prévue pour le démembrement et retrouveraient leurs pleines propriétés au terme prévu. De notre côté, nous gérerons le démembrement automatiquement année par année. Le concept est libre et très simple à mettre en œuvre. Après la signature du bulletin de souscription, l’investisseur peut suspendre, arrêter ou reprendre son abonnement.

Nous pouvons le dire aux épargnants, MeilleureSCPI.com a lancé un site qui s’appelle Epargne Mensuelle. Nous sommes très convaincus par les versements programmés. 50 € par mois sur des durées très longues et les épargnants ont intérêt à commencer très jeunes. Cela permet d’avoir des sommes qui sont rondelettes, et le jour du départ à la retraite, il va y avoir quelque part un complément de retraite. Nous savons très bien que dans cette période-là, il va y avoir des problématiques encore  importantes de retraite, et que la SCPI est un des outils pour investir dans une épargne retraite.

Merci pour cet échange, merci pour votre transparence. Nous referons un point un peu plus spécifique sur l’évolution de vos locataires. Nous constatons bien qu’il y a une sélection forte de la part du gérant sur des locataires qui sont un peu digitaux pour faire en sorte que les commerces soient des commerces qui se poursuivent. Nous pouvons quand même dire aux épargnants que quoi qu’il arrive, le commerce va  se poursuivre et continuer. Et puis que peut-être, il va y avoir un retour au commerce local, aller consommer plutôt que d’être que sur internet et de vivre un petit peu sa vie.

On voit bien qu’après ce confinement, peut-être que les épargnants en auront largement besoin.