Arthur Loyd : les tendances pour le bureau en Île-de-France

MeilleureSCPI.com a échangé avec Cevan Torossian, le Directeur du pôle étude et recherche au sein de la société Arthur Loyd. Un cabinet de conseil en immobilier d’entreprise, leader sur le marché français. Un échange pour savoir comment se porte de marché des bureaux en Île-de-France.

Arthur Loyd : l’évolution du marché francilien de bureaux

Retrouvez la retranscription de l’interview de Cevan Torossian pour Arthur Loyd

Nous avons déjà fait un point au début de cette période du Covid. Et nous souhaitons savoir comment se porte le marché des bureaux en Île-de-France, parce que nous savons que votre société est experte sur ce secteur.

La crise sanitaire a eu un impact sur la consommation de surfaces de bureaux en Île-de-France. L’arrêt généralisé de l’économie pendant ces presque trois mois de confinement ont amenés les entreprises à stopper quasi nette leurs recherches immobilières, leurs décisions immobilières. Les entreprises, et nous pouvons les comprendre, elles se sont plus concentrés sur la gestion de la crise, la réalisation du travail à distance, le déploiement des outils IT, gérer les règle sanitaires pour le retour au bureau… Donc, effectivement, pendant ces quelques mois de confinement, le marché a souffert.

Il y a quand même deux éléments à retenir. Le premier élément, c’est évidemment un repli de 40 % des volumes de transaction depuis le début de l’année. Une baisse qui est relativement homogène selon les zones à part la Défense, qui s’illustrait avec une belle transaction réalisée par Total sur la tour Zoning dans 126 000 m².

L’élément positif, c’est que nous avons eu un frémissement après le déconfinement, un frémissement de la reprise des visites et donc de la reprise des activités avant l’été. Mais c’est vrai que là, avec les incertitudes sanitaires qui reviennent sur le devant de la scène, nous aurons probablement du mal à dépasser cette année le seuil de 1 500 000 m² à placer. Alors c’est vrai que c’est une baisse forte par rapport à l’année dernière, mais il faut avoir en tête que le marché a déjà connu de tel niveau c’était en 2002. Cela nous ramène assez loin, mais cela a déjà existé à l’époque où il y avait effectivement l’explosion de la bulle internet et les impacts sur l’économie mondiale des attentats du 11 septembre. Nous avons eu un repli de la demande placée, et par la suite, le marché avait rebondi.

Deuxième élément que je vois qu’il faut retenir, c’est que le taux de vacance malgré tout reste faible et notamment dans les quartiers centraux, à Paris évidemment en particulier. Tout simplement, parce qu’avant le Covid, nous avions une situation d’extrême pénurie d’offre de bureaux dans les quartiers centraux. Et il faudra un certain temps avant de retourner vers la zone de fluidité du marché à Paris. Cela permet de voir un peu venir l’évolution dans l’immobilier.

Cela veut dire que nous ne sommes pas dans une situation de suroffre dans le quartier central des affaires, ce que nous évoquons communément par le QCA. Cela veut dire qu’il y a une période qui va permettre aux bailleurs de pouvoir avoir un maintien des valeurs locatives, parce qu’il reste quand même une certaine forme de tension, un équilibre qui n’est pas en suroffre par rapport à la demande.

Mais est-ce qu’aujourd’hui, les bureaux ne se vident pas ? Depuis le confinement, est-ce qu’il n’y a des personnes qui libèrent des surfaces de bureaux ? C’est quand même un questionnement. Il y a beaucoup d’articles sur la fin du bureau à cause du télétravail. C’est quoi votre vision Cevan Torrosian ?

Nous n’allons pas nous mentir, les bureaux se sont vidés pendant le confinement, et ne se sont pas tous re-remplis depuis le déconfinement. Certaines entreprises qui sont souvent Anglo-saxonnes ont maintenu le télétravail comme règle, d’autres annonces passées en « Full Remot », ce qu’on appelle 100 % télétravail. Mais clairement, nous ne pouvons pas parler de tendance de fond. Il y a effectivement des exemples, un peu par-ci par-là dans certains articles, mais ce n’est vraiment pas la règle pour tout le monde.

Si le marché locatif sera affecté dans les trimestres qui viennent, moi je crois que c’est surtout à cause des conséquences de la récession économique, bien plus qu’en raison du télétravail. C’est vrai que le marché de bureaux se caractérise quand même par une certaine inertie, qui s’explique même par la nature même du bail commercial. Puisque finalement, il n’est pas permis de résilier à tout moment son bail. Nous devons d’abord chercher peut-être à obtenir des franchises ou des avantages commerciaux, en échange d’ailleurs d’une durée d’engagement du bail. Donc, s’il y a un impact sur le marché, les libérations seront un impact lissé dans le temps.

Je le rappelle, nous revenons à ce fameux taux de vacance. Quand nous disons qu’il y a un taux de vacance de 5 % en Île-de-France, cela veut dire que finalement le taux d’occupation des bureaux en Île-de-France, il est de 95 %. Donc, cela a veut dire que 95 % des bureaux en Île-de-France est occupé par un bail avec une entreprise derrière. Donc je pense que voilà, il faut relativiser tout ce que nous pouvons voir aujourd’hui dans la presse. Les effets, ils sont d’abord dus à la récession et ils vont s’étaler dans le temps, ils ne vont pas être immédiat.

Et nous pouvons peut-être aussi être un peu optimistes, parce que nous savons que la France est le 12è pays en termes d’innovation dans le monde. Nous savons qu’il y a un gros plan de relance qui était portée et qui est porté par le gouvernement. Hier, le président Macron était à cet événement Big organisé par la BPI. Il y a quand même un socle d’entreprises qui sont là, qui innovent, qui embauchent, qui vont consommer des mètres carrés dans le futur. Certainement un nouveau modèle qui est en train de se dessiner. Est-ce que vous voyez des grandes tendances se dessiner pour ce marché francilien Cevan dont les SCPI bureaux ?

Moi, j’ai une conviction, c’est que le monde d’après a beaucoup ressemblé au monde d’avant déjà. L’Île-de-France a une économie diversifiée. Cela fait depuis très longtemps que nous disons que c’est un atout fort pour le marché de bureaux, et ce sera un atout fort pour le marché de bureau demain. Je pense que nous allons surtout assister peut-être à une accélération de certaines tendances que nous voyons poindre avant le Covid. La première, j’en vois trois principales.

La première, c’est que nous ferons peut-être un peu plus de télétravail, mais nous aurons aussi besoin de plus d’interactions au bureau. Donc nous aurons besoin d’un espace qui favorise la collaboration sur le lieu de travail. Du coup une consommation de bureau qui ne sera pas forcément en retrait.

La deuxième tendance, c’est ce que j’appelle « l’hypermobilité », liée même à l’hyper connectivité au nomadisme. Nous allons sans doute avoir peut-être un éloignement des lieux d’habitation des centres un peu plusieurs la périphérie. C’est une tendance que nous commençons à voir un petit peu aujourd’hui et que nous voyons déjà, hier. Nous allons peut-être encore plus se déplacer qu’hier, et nous aurons besoin d’une infrastructure très efficace pour travailler depuis n’importe où. L’infrastructure de transport et donc le grand Paris va apporter une réponse. La 5G permettra d’être constamment connecté au réseau de son entreprise. Donc, l’hyper mobilité et le nomadisme, c’est la deuxième tendance.

Et enfin la troisième, c’est peut-être une nouvelle géographie des entreprises. Pourquoi ? Parce que nous pourrons assister, en plus du siège social qui est vraiment le hub, qui va favoriser les rencontres. Finalement, peut-être un développement de sites satellites autour de ce siège social, de site satellites peut-être en banlieue.

Ces sites satellites, peut-être pour le rappeler. C’est vrai qu’aujourd’hui, beaucoup de salariés habitent très loin de leur lieu de travail. Et ce site satellite, c’est un bureau qui est entre son lieu d’habitation et son lieu de travail, peut-être à mi-distance pour faire moins de transport. Pour avoir une qualité de vie qui soit un peu plus agréable. C’est cela ?

Tout à fait ! C’est exactement cela. C’est le lieu de transit qui permet d’éviter d’aller jusqu’au siège, mais quand même d’avoir un espace au travail. Des sites satellites ou en banlieue, et là encore le Grand Paris va permettre de favoriser cela avec le prolongement des lignes de transport, ou même dans les métropoles régionales puisque nous voyons bien qu’il y a aussi une demande de régions. Et donc ces sites satellites, ils pourront aussi prendre une nouvelle forme. Cela pourrait être aussi des espaces dans des tiers lieux, des espaces de coworking qui finalement sont des bureaux repensés, mais des bureaux quand même. Donc je pense que globalement, les tendances que je viens de vous citer, elles étaient déjà là hier, elles vont peut-être seulement s’amplifier.

Ce n’est pas noir, ce n’est pas blanc. C’est gris ! C’est avec des choses qui existaient déjà. Nous savons très bien que le télétravail existe depuis de nombreuses années. C’est important de rappeler également que les salariés, ils ont envie d’aller à leur travail. Peut-être pas tous les jours de la semaine, mais une grande majorité de la semaine. Il y a des études qui montre que les salariés, ils veulent un ou deux jours de télétravail par semaine, parce qu’il faut aussi savoir s’organiser à la maison pour travailler dans des bonnes conditions.

Merci pour cet éclairage Cevan Torossion. Je le rappelle, vous êtes Directeur du pôle étude et recherche au sein du cabinet de conseils qui s’appelle : Arthur Loyd, vraiment leader sur le marché, que ce soit en Île-de-France, mais également une grande force, une grande implantation en régions.

Nous vous remercions, et vous disons à très bientôt Cevan, pour parler à nouveau de ce marché immobilier d’entreprise.

Merci Jonathan ! À  très bientôt !

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