SCPI Laffitte Pierre : interview de Louis-Renaud Margerand

Louis-Renaud Margerand répond à nos questions sur le développement de sa SCPI Laffitte Pierre

Louis-Renaud Margerand, directeur du développement chez Nami AEW-Europe, a répondu à nos questions lors d'une interview exclusive sur sa SCPI Laffitte Pierre.

Présentez-nous la SCPI Laffitte Pierre

Laffitte Pierre est une SCPI d’immobilier d’entreprise qui détient, au 31 décembre 2014, 79 immeubles d’une surface totale de 149 685 m2 pour une valeur d’expertise de 445 440 667 euros (soit une moyenne de 1 895 m2 et de 5 638 489 euros par actif). Diversifié dans sa composition, le patrimoine de Laffitte Pierre est constitué de bureaux (77 % en valeur), de commerces, de locaux d’activité et de locaux hôteliers, situés à Paris, région parisienne et dans les plus grandes métropoles de régions, soit une proportion conforme au marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise.

Ce patrimoine résulte d’une politique d’investissement et d’arbitrage dynamique en vue d’adapter en permanence le patrimoine aux attentes du marché locatif. Cette stratégie de gestion passe également par la réalisation des travaux nécessaires pour moderniser les actifs à potentiel. 

Qu’est-ce qui la distingue des autres SCPI gérées par NAMI-AEW Europe / Quels sont les points forts (spécificités) de cette SCPI ?

Chacune des SCPI de rendement au sein de notre société de gestion a une allocation d’actifs qui lui est propre, celle de Laffitte Pierre consiste à reproduire le marché de l’immobilier en termes typologique et géographique. Les actifs de Laffitte Pierre sont donc répartis essentiellement entre le bureau (76% au 30 septembre 2015) et le commerce (22%) entre Ile de France (70%) et les grandes métropoles de région (30%).

La capitalisation de 478 millions d’euros ainsi que la composition des actifs de cette SCPI lui assurent une bonne mutualisation du risque ; preuve en est, le taux d’occupation financier de la SCPI Laffitte Pierre fluctue depuis 2010 entre 89 et 91%, quand la moyenne des SCPI de bureaux est de 87%* au 30 septembre 2015.

La SCPI Laffitte Pierre dispose de réserves importantes, tant en terme de provisions pour grosses réparations qu’en terme de réserves distribuables composées du report à nouveau et des plus-values réalisées et qui représentent à elles deux plus d’un an de distribution de revenus. Cela lui permet notamment de faire face à une baisse de facturation de loyers liée à la conjoncture économique ou à la réalisation de travaux sur des actifs à potentiel.

Quelle est aujourd’hui sa stratégie d’investissement ?

Comme évoqué précédemment, la SCPI Laffitte Pierre a une répartition typologique et géographique qui suit les proportions du marché de l’immobilier d’entreprise en France. Les acquisitions portent sur des actifs en pleine propriété – excepté pour les locaux commerciaux en pied d’immeuble -, occupés, neufs ou restructurés afin d’être au plus près de la demande des entreprises locataires.

De nouvelles acquisitions sont-elles prévues ?

La SCPI Laffitte Pierre a procédé à une augmentation de capital lancée fin avril 2015, clôturée par anticipation le 30 septembre dernier, qui s’est soldée par la souscription de 120 000 parts au prix de 415€ (230€ de valeur nominale, 185€ de prime d’émission), soit un montant global (prime d’émission inclus) de 49,8 millions d’€.

Cela a notamment permis à la SCPI d’acquérir un immeuble de bureaux 4 330 m2 et 152 parkings extérieurs localisé à Villeneuve d’Ascq pour 11 millions d’euros. D’autres dossiers d’acquisition sont à l’étude. En revanche, nous ne pouvons malheureusement pas communiquer à ce sujet tant que les opérations ne sont pas finalisées.

Pourquoi passer la SCPI Laffitte Pierre de SCPI à capital fixe vers une à capital variable ?

Le passage en capital variable de la SCPI Laffitte Pierre vise à donner à cette SCPI les moyens de continuer à se développer, de façon sereine et pérenne. Il s’agit à la fois de s’adapter aux demandes des réseaux de distribution, mais également de lui donner les moyens d’augmenter le rythme de renouvellement du patrimoine locatif. Comme nous l’avons déjà expliqué aux porteurs de parts, l’évolution des charges immobilières liées au coût des travaux et à l’évolution de la fiscalité locale risque en effet de peser, à l’avenir, sur le niveau des revenus. C’est la raison pour laquelle il nous semble important d’accélérer, aujourd’hui, notre politique d’arbitrage. Et nous allons continuer, comme par le passé, à contrôler la collecte de cette SCPI qui, là encore, va rester « raisonnable ».