Tendances du marché des SCPI au 1er semestre 2016 !

INTEGRALE PLACEMENTS : Près de 2,5 MD€ DE COLLECTE POUR LES SCPI AU 1S 2016

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, était invité sur BFM Business pour effectuer un point marché des SCPI de rendement. Il y a présenté les chiffres et les premières tendances du 1er trimestre 2016 tout en mettant en perspectives les résultats du semestre. La croissance du marché se poursuit tiré par une collecte de capitaux élevé, d'environ 1,5 Mds€. L'investissement affichhe de bons résultats avec un montant supérieur à la collecte nette puisqu'ils atteignent 1,7Mds€.

Nous vous invitons à découvrir les résultats et tous les conseils de MeilleureSCPI.com, pour l'année 2016, dans la vidéo ci-dessous : 

Retranscription de l'intervention BFM Business - 1er semestre 2016

Cédric : Et on évoque ce matin les SCPI avec un des meilleurs spécialistes de ce dossier, Jonathan Dhiver. Bonjour Jonathan !

Jonathan : Bonjour Cédric !

Cédric : Merci de nous avoir rejoints. Vous êtes le fondateur de MeilleureSCPI.com. Régulièrement, vous venez surveiller, scanner, vérifier un petit peu toutes les données de ce monde des SCPI qui séduit beaucoup d’épargnants. Est-ce que les tendances que vous aviez dessinées depuis le début de l’année tendent à se confirmer ?

Jonathan : Tout à fait ! On avait évoqué une année assez record en 2015. 2016 va effacer le record de 2015 avec 2,5 milliards d’euros collectés depuis le début de l’année. Donc, c’est vraiment très important.

Cédric : Voilà donc pour les tendances. Le rendement, parce qu’il n’y a pas que la collecte qui compte, il y a aussi le rendement. Qu’est-ce que ça nous dit depuis le début de l’année ?

Jonathan : Alors, les chiffres viennent d’être finalisés, on est à 4,70 de rendement pour la SCPI. C’est une performance qui est tout à fait satisfaisante. On va être sans doute légèrement au-dessus de nos prévisions qui étaient de 4,60 en ce début d’année, avec quand même des opportunités sur des rendements supérieurs à 5% qui restent. Donc, dans un environnement où l’épargne nous rapporte peu, c’est tout à fait intéressant.

Cédric : Et tous les indicateurs des SCPI sont au vert ?

Jonathan : Alors, il y a une bonne partie des indicateurs qui sont au vert, et ceux qui étaient au rouge, on va dire que les gérants ont su mettre en place les mesures de prudence pour justement limiter sans doute un peu la collecte. Et ce qu’on voit, c’est qu’aujourd’hui, l’argent qui a été collecté, 2,5 milliards d’euros, il a été investi en quasi-totalité en immobilier d’entreprise, bureau, commerce, logistique. Et aussi une autre bonne nouvelle, c’est que le taux d’occupation financier des SCPI s’améliore pour être proche des 89%.

Cédric : C’est ce qu’on retrouvera sous l’acronyme TOF, c’est ça ? Dans les publications des SCPI ?

Jonathan : Le TOF exactement. Pour l’expliquer un peu simplement, c’est un bon indicateur à regarder quand vous investissez dans des parts de SCPI. C’est de savoir au final s’il y a suffisamment de locaux qui sont loués. Plus vous avez de locaux qui sont loués, plus potentiellement, votre dividende va être important. Et il faut vraiment regarder en fonction de la catégorie dans laquelle vous investissez. Vous investissez dans le bureau, généralement, il faut être supérieur à 87%. Si vous êtes dans le commerce, c’est plutôt supérieur à 95%. Et les tendances sont plutôt bonnes.

Cédric : Donc voilà pour ce fameux TOF. Si vous auscultez les fascicules des SCPI, vous saurez à quoi vous avez à faire. Où est-ce qu’on peut aller chercher de la performance aujourd’hui, Jonathan, dans ces SCPI ?

Jonathan : Alors, on a fait un petit exercice pour Intégrale Placements, de regarder en fait les sociétés de gestion indépendantes par rapport aux sociétés de gestion qui étaient rattachées aux groupes bancaires. Et ce qu’on voit, c’est que les performances en termes de rendement sont meilleures pour les sociétés de gestion indépendantes, presque 5%, là où pour les sociétés rattachées à des groupes bancaires, on est plutôt proche des 4,60. C’est la même chose aussi au niveau du TOF, du Taux d’Occupation Financier, où on est proche des 91% pour les sociétés de gestion indépendantes et puis pour les autres, 88%. Donc, on voit que c’est vraiment important de se positionner, pourquoi pas sur des sociétés de gestion indépendantes et puis aussi, une autre façon d’aller compléter…

Cédric : Est-ce que ces sociétés de gestion indépendantes, un petit peu comme c’est le cas d’ailleurs sur les actions, ont peut-être plus de performance, mais peut-être plus de volatilité et les autres ont peut-être moins de performance, mais plus de régularité ou pas ?

Jonathan : Elles sont moins connues, donc forcément, je pense qu’il y a moins de régularité. Mais pour autant, c’est quand même un placement qui est extrêmement stable, les SCPI. Et une autre façon aussi peut-être d’aller cherche de la performance, c’est aussi de se positionner sur le paneuropéen. On voit que la performance moyenne des SCPI européennes 5,33. Donc vous voyez, on est largement supérieur au 4,70 avec une SCPI qui tire son épingle du jeu, la SCPI Corum, plus de 6%.

Cédric : Pourquoi est-ce qu’il y a de telles différences entre les rendements de ces SCPI ?

Jonathan : Quand on regarde par exemple sur le marché européen, quand un gérant achète de l’immobilier d’entreprise, il achète un immeuble qui fait 10 millions d’euros, généralement il va acheter en zone euro sur un rendement de 7%. Donc, il va avoir 700 000 de loyer qui vont être redistribués aux associés. Sur Paris, on est plus sur un rendement de 4,50. Donc vous voyez qu’il y a une différence qui est extrêmement forte sur le coût d’acquisition, le rendement d’acquisition en fait, entre la zone euro et Paris. Et ça s’explique parce que voilà, il y a beaucoup d’assureurs vie qui se positionnent sur le marché parisien et qui font baisser un peu les taux.

Cédric : Ça veut dire qu’on peut estimer que les SCPI vont regarder Paris différemment ? Est-ce qu’elles vont continuer à investir ? Enfin, quand je dis Paris, Paris Île-de- France, on s’arrête au périph ?

Jonathan : Elles continuent, elles vont continuer d’investir sur l’Île-de- France et sur Paris, pourquoi ? Parce que les SCPI sont un acteur très important de l’Île-de- France. Mais là où, je vais dire, la subtilité est intéressante, c’est que les gérants de SCPI savent se positionner dans des secteurs en devenir qui vont s’améliorer sur le long terme. Quand on voit le Grand Paris avec les différentes lignes de métro qui vont arriver d’ici quelques années, les gérants de SCPI ont un horizon 10 ou 15 ans d’investir sur un secteur qui n’est pas forcément un secteur qui brille aujourd’hui, mais pour autant qui va se valoriser dans le long terme, c’est une bonne idée. 

Cédric : C’est justement l’idée même d’investissement long terme qui est développé presque à son paroxysme. Ça va jouer sur l’arrivée de la ligne de métro…

Jonathan : Exactement, et puis de toute façon… pour les épargnants qui se positionnent en part de SCPI, ils investissent sur le très long terme. Donc il faut le voir comme ça.

Cédric : Chaque fois que vous venez nous voir, vous nous apportez aussi quelques exemples pour illustrer les propos que vous nous tenez. Est-ce que justement, vous avez des bons plans à nous proposer ce matin ?

Jonathan : Aujourd’hui, on veut poursuivre dans la logique de société de gestion indépendante, donc on va vous parler de la SCPI Epargne Pierre. Donc c’est une société de gestion indépendante avec une équipe qui est jeune et dynamique. 6% de rendement l’année dernière donc vous voyez qu’on est sur une performance qui est vraiment intéressante avec une revalorisation en plus et un objectif qui est similaire pour cette année, 6%, une SCPI qui est positionnée sur la France de manière assez diversifiée. Donc ça, c’est sur cette première opportunité qui est tout à fait intéressante. La deuxième opportunité, c’est une SCPI qui s’appelle SCPI Affinité Pierre, qui utilise justement cette logique de mesure de prudence. Donc en fait on est sur une SCPI à capital fixe, c’est-à- dire qu’elle augmente son capital d’une enveloppe et dès que l’enveloppe a été consommé et souscrite, le gérant peut décider de ne plus ouvrir son capital. Il n’est pas obligé d’investir dans ce cas-là, et donc du coup, en termes de mesure de prudence, c’est tout à fait intéressant. A noter qu’ils ont réalisé une première acquisition à Angers avec un très bel actif, 7,20% de rendement. Donc c’est une SCPI qui est jeune mais qui pour autant, à mon avis, a de belles perspectives devant elle.

Cédric : Alors vous parlez de prudence, et justement je vais vous poser des questions sur la prudence. Parce qu’hier, Eric Treguier pour Challenge était l’invité du club de la presse immobilière et puis nous a dit : « Attention, sur le monde du bureau, notamment, il y a des doutes qui commencent à venir de Londres mais qui viennent aussi sur le continent. Il y a quelques clignotants qui passent à l’orange, parfois au rouge. » Et il sous-entendait que ça pouvait finalement affecter les SCPI. Est-ce qu’aujourd’hui, vous êtes d’accord avec Eric ? Et est-ce qu’effectivement, il y a quelques petites lumières qui s’allument ? Parce que vous l’avez rappelé : il y a énormément d’argent collecté et ça pourrait peut-être devenir de l’argent en trop face à un secteur… Voilà, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel comme on dit régulièrement en bourse. Quelle est votre vision, vous ?

Jonathan : Nous notre vision, si on regarde vraiment le marché du bureau sur l’aspect locatif. Donc les chiffres du premier semestre sont bons, une meilleure demande placée, une offre donc disponible, le taux de vacance a réduit. Donc ce qui est une bonne chose pour le marché francilien.

Donc on voit que ces indicateurs sont plutôt bons et également les loyers qui ont un petit peu augmenté. Pour autant, là où je suis un petit peu d’accord, c’est vrai qu’il y a beaucoup d’argent qui est disponible et qu’il y a une compression extrêmement forte des taux de rendement d’acquisition qui est présente. Mais cette compression des taux, elle est là parce que la BCE injecte massivement des liquidités que du coup, les actifs sont sans doute valorisés de manière un peu plus importante. Mais c’est vrai pour l’immobilier, mais c’est vrai aussi pour d’autres classes d’actifs. Donc on voit que et effet disponibilité du crédit à Coût Zéro a un effet sur l’ensemble des actifs immobiliers et financiers.

Cédric : Pour le moment, pas de ce qu’on appelle « rayon de bulle » à l’horizon qui pourrait venir fragiliser du même coup ou par la bande l’activité des SCPI ? 

Jonathan : Pour nous, il n’y a pas de risque parce qu’aussi les gens ont su mettre en place toutes ces mesures de prudence. Ils ont, sans doute pour plusieurs, limité la collecte, ils ont augmenté les délais de jouissance donc on voit qu’il y a des mesures qui ont été prises par les gérants et je pense qu’elles vont se poursuivre encore au cours de l’année 2016 et surtout, c’est ce qu’on voit, c’est que les gérants arrivent à investir. 2,5 milliards de collecte, 2,3 milliards d’investissement donc les gérants sont plutôt en bonne voie, pour autant il faut qu’ils soient vigilants.

Cédric : Merci beaucoup, Jonathan Dhiver pour Meilleurescpi.com, régulièrement à nos côtés pour vous détailler ce monde des SCPI. A très bientôt.

Jonathan : Merci Cédric.