Le commerce est en profonde mutation et innovation

Ce mercredi 28 octobre, invité de l’émission BFM Bourse, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, s'est penché sur les SCPI de commerce dans l'émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer. Un point sur les SCPI commerces face aux éventuelles nouvelles restrictions sanitaires.

Le commerce en profonde mutation et innovation

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Jonathan Dhiver, vous êtes fondateur de MeilleureSCPI.com, bonjour.

Nous n’avons pas le choix, il faut mettre les pieds dans le plat et faire pour les investisseurs un focus notamment sur les SCPI de commerce.

A quoi pouvons-nous nous attendre sur cette classe d’actif en cas de nouveau confinement ? Nous avons vu les valeurs foncières. Nous les voyons encore aujourd’hui s’effondrer sur les marchés financiers. Est-ce que les SCPI de commerce pourraient miraculeusement mieux s’en sortir Jonathan ?

C’est vrai qu’aujourd’hui, cette classe d’actifs dont on parle tant depuis des mois : la concurrence d’internet,  les grèves à répétition, les gilets jaunes et enfin le confinement.

Tout pourrait laisser à penser que le commerce est mort Guillaume.

Et bien non, aujourd’hui, il reste quand même des survivants et bien plus que ce que nous croyons. Le commerce est en profonde mutation et innovation. 

Avant de parler des commerçants, revenons sur les différents types de commerces. C’est important de rappeler qu’il n’y a pas qu’une catégorie de commerce. Il y a plusieurs types de commerce, il y a :

• Les commerces de centres villes (les boutiques pied d’immeuble),
• Les retails parks,
• Les galeries commerciales,
• Les centres commerciaux.

Ces commerces ne subissent pas de la même façon cette crise et le confinement.

La classe d’actifs qui s’en sort le mieux aujourd’hui est celle des retails parks – les commerces qui sont en périphérie d’une ville – parce que les contraintes sanitaires sont plus faciles à mettre en place.

Ces actifs sont généralement aux portes des agglomérations. Cela permet d’avoir progressivement une charge foncière. Il faut se dire qu’un actif acheté en périphérie d’une ville va s’apprécier au fur et à mesure en termes de valeur, parce que cela se densifie.

Après il y a un autre élément qui est important aussi, les boutiques de centre-ville, pas nécessairement Paris, mais en tout cas dans les villes de régions qui ne sont pas forcément connectés au tourisme. Les boutiques de centre-ville pour les locataires de proximité arrivent plus principalement à s’en sortir.

La bonne nouvelle c’est que les SCPI détiennent principalement des retails parks et boutiques de centre-ville.

Les centres commerciaux sont principalement détenues par les foncières cotées...

Mais comment ces commerçants de proximité sur lesquels les SCPI de commerce sont d’avantage investies arrivent-ils à s’en sortir ?

Pourquoi est-ce qu’ils s’en sortiraient mieux que les grands centres commerciaux face à un deuxième confinement ?

Quand nous regardons les chiffres de Procos qui est un organisme important dans l’univers des enseignes, nous voyons que le chiffre d’affaires des commerces spécialisés a un recul de 20 % par rapport à l’année précédente (du 1er janvier au 30 septembre 2020).

20 % c’est beaucoup, mais ce n’est pas tant que cela non plus.

Nous voyons qu’il y a des secteurs qui s’en sortent mieux que les autres.

Quand nous regardons par exemple le secteur de l’alimentaire, les enseignes alimentaires s’en sortent bien. L’alimentaire bio s’en sort également de façon très importante. Il y a beaucoup de développement et beaucoup de boutiques qui se développent. Celle du sport, les français se sont mis au sport. L’équipement de la maison, le bricolage, la restauration à emporter, la santé…

Typiquement, les laboratoires d’analyses médicales, je peux vous assurer qu’elles vont gagner beaucoup d’argent cette année. 

Après il y en a d’autres qui s’en sortent moins bien. Ce sont ceux de l’équipement de la personne, tout ce qui est  l’habillement, la culture, les cadeaux, la beauté, la santé et la restauration sur place.

Au cours des 6 derniers mois, il faut savoir que les commerçants ont très fortement innovés.

Ils ont mis en place beaucoup de plateforme de  e-commerce. Il est important de le souligner. Ils n’étaient pas forcément tous dotés de site internet. Ils ont mis en place les solutions de réservation en ligne, de Click and Collect.

Toutes ces solutions qui permettent de réinventer le commerce Guillaume.

Nous sommes vraiment dans la néologie du «  phygital », le physique et le digital. Et cette tendance est très largement soutenue par la banque des territoires, qui est une émanation de la direction de la caisse des dépôts avec le plan relance. C’est 1 milliards d’euros qui vont être investis pour aider les commerçants de centre-ville, parce que le commerce est innovant.

Ce que vous êtes en train de nous expliquer c’est que, face à un éventuel deuxième confinement, les investisseurs qui regardent les SCPI, l’évolution des SCPI de commerce ne doivent pas forcément prendre peur.

Il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

Dans les SCPI de commerce, nous trouvons de tout, y compris les commerces qui s’en sortent et manifestement, un certain nombre de SCPI sont investies dans ces commerces de proximité qui parviennent à s’en sortir, ceux que vous avez décrits.

Vous allez nous apporter quelques idées de SCPI pourquoi pas, mais quand même, une nouvelle crise, une crise qui se prolonge, qui est peut être partie pour s’approfondir. Est-ce que nous pouvons imaginer malgré tout, que la valeur des parts de SCPI de commerce va baisser ? De même que la valeur des murs, la valeur locative, parce que nous sommes est en phase de crise qui est partie pour s’approfondir Jonathan ?

Est-ce que quand on a un investisseur, on a pas plutôt intérêt à attendre pour que la valeur des parts de SCPI de commerce baisse encore, y investir dans un point d’entrée intéressant pour derrière même multiplier et maximiser ses chances de plus-value ?      

C’est vrai qu’aujourd’hui, il y a vraiment ce commerce bashing qui est très fort.

Nous sentons que tout le monde est en train de dire que le commerce n’a plus d’avenir, mais nous voyons bien que ce n’est pas noir ou blanc, c’est plutôt gris. Il y a certains commerçants qui vont s’en sortir.

Nous voyons qu’au niveau des SCPI, la mutualisation est la grande agilité des gérants, qui ont vraiment accompagné les SCPI tout au long de cette crise. Les SCPI ont permis de jouer un rôle amortisseur sur les dividendes. Après sur les valeurs locatives, pour le moment nous n’avons pas de boule de cristal pour savoir comment cela va évoluer.

Sur la valeur vénale, les valeurs des actifs des parts, nous savons qu’il y a un  amortisseur de 5 %, parce que le mécanisme des SCPI fait qu’il y a un prix de part et un prix de reconstitution. Aujourd’hui, nous avons à peu près 5 % d’amortisseur.

Néanmoins, l’indicateur qu’il va falloir regarder au cours des prochains mois, c’est vraiment celui de la reprise de la consommation. Savoir comment cela se passe ?

Après, les Français ont une part de responsabilité par rapport à cela. C’est important d’aller consommer chez ses locataires.

Vous le savez nous avons lancé cette initiative j’aime mes locataires au sein de MeilleureSCPI.com pour vraiment faire en sorte d’inciter les épargnants qui ont investis en SCPI à aller consommer chez leurs locataires, qui sont commerçants au niveau des SCPI.

Rejoignez le mouvement !

Les Français ont une part de responsabilité par rapport à cela. C’est important d’aller consommer chez ses locataires.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com

Quelle SCPI de commerce devons-nous privilégier alors qu’un nouveau confinement se profile ?

Nous savons qu’il va falloir être très discriminant malgré tout. Lesquelles pourraient traverser ce nouveau confinement plutôt correctement ?

Aujourd’hui, nous allons vous parler de deux SCPI.

La première, c’est la SCPI Aestiam Pierre Rendement. Une SCPI avec presque 300 locataires sur des secteurs d’activité qui sont très variés et diversifiés. Elle a une excellente mutualisation en termes de typologies de locataires et de répartition géographique.

Nous avons actuellement presque 50 % des activités qui sont des activités de première nécessité : alimentaires, médicales, tabac/Presse.

Vous voyez qu’avec cette SCPI, vous allez pouvoir mieux traverser la crise que d’autres fonds investis dans le commerce.

Et la deuxième, c’est la SCPI Immorente. C’est la SCPI historique de mur de magasins,  avec 980 actifs immobiliers et 1 515 locataires.

Vous voyez que vous êtes très répartis en termes de risques.

L’objectif de rendement plus de 4 %, soit 4,31 % pour l’année 2020 et un taux d’encaissement de 91 %  au 30 juin. Vous voyez que c’est très satisfaisant.

Nous voyons qu’il reste des opportunités et de toutes les manières, quand nous investissons en SCPI, nous sommes dans une dynamique très long terme, une durée de détention moyenne des épargnants plus de 20 ans.

Jonathan Dhiver, MeilleureSCPI.com, ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain même sur les SCPI de commerce. Vous en avez cité quelques-unes qui ont  déjà plutôt bien traversé la première partie de l’année, malgré un premier confinement. Cela peut éventuellement donner des idées  avant ce deuxième confinement qui semble se profiler.

Merci Jonathan de nous avoir accompagnés.

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