Pourquoi la SCPI Pierre 48 est une belle opportunité?

La SCPI de capitalisation Pierre 48 dispose d'un patrimoine immobilier résidentiel investit dans des actifs avec des contrats de locations spécifiques avec en contrepartie un prix décoté sur le marché. La valeur des parts de cette SCPI est particulièrement corrélée aux évolutions des prix à Paris et en Ile-de-France. C'est pourquoi la SCPI affiche d'excellentes performances depuis 1996 avec une revalorisation continue de son prix de part. Toutefois, depuis 2014, le marché résidentiel à Paris et en Ile-de-France a connu une stabilisation des prix et celle de la part de Pierre 48 aussi.

La SCPI profite de la maturité de son patrimoine pour effectuer des arbitrages et en fait bénéficier ses associés. A l'heure de la reprise anticipée du résidentiel en Ile-de-France et à Paris, il semble opportun de se positionner sur la SCPI qui en tirera le plus grand parti. Nous vous présentons ci-après les caractéristiques principales de cette SCPI, son actualité ainsi que ses points forts.

Stratégie d’investissement de la SCPI Pierre 48

Pierre 48, fondée en 1996, a pour objet de constituer un patrimoine immobilier locatif composé de biens situés essentiellement dans Paris et ayant un loyer réduit pendant une certaine période, en vertu de la loi du 1er septembre 1948 ou par d’autres dispositions législatives ou contractuelles. À noter que l'âge moyen des locataires qui occupents les actifs détenus par les SCPI est de 60 ans (source : société de gestion). Ces actifs offrent une rentabilité immédiate faible mais sont en contrepartie acquis avec des décotes importantes, de l’ordre de 30% à 45%. Le patrimoine se revalorise mécaniquement au fil des libérations successives. Pierre 48 est donc une SCPI de capitalisation qui n’a pas vocation à distribuer des revenus mais a pour objectif de générer des plus-values potentielles à terme. 

Revalorisation attendue du prix de part

Le marché résidentiel à Paris a subi une baisse de près de 3% en 2014 qui s'est certe poursuivie en 2015 mais a connu une reprise fin 2015 comme l'illustre l'indice des prix de l'INSEE. Le marché résidentiel en Ile-de-France connaît la même tendance.

Sur ces deux années 2014 et 2015, la valeur d’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI Pierre 48 quant à elle a subi une baisse moins importante puisqu’elle s’établit à -1,5%.

Comme l’expliquait le gérant en début d’année, cette meilleure performance est liée à l’investissement dans des biens décotés, tels ceux de la loi de 1948 car le bien est réévalué à la valeur de marché lors du départ du locataire. De plus, les biens les plus anciens de la SCPI ont maintenant 20 ans et lorsque la SCPI procède à la vente, la fiscalité des plus-values s’en trouve atténuée d’où la mise en place d’un important programme d’arbitrage depuis 2014 (dont vous trouverez le détail dans la suite de cet article). Grâce à ces ventes, Pierre 48 pourra réinvestir ces fonds dans des biens décotés aujourd’hui, générateurs des plus-values de demain. 

Et malgré la légère baisse des prix sur les marchés, le prix de souscription de la SCPI est maintenu à 1 289€ depuis le 1^er avril 2014, ce qui correspond à deux années de stabilisation, signe de la résilience de la SCPI.

Les prévisions à moyen terme des analystes, à l’image du Crédit Foncier Immobilier, sur le niveau des prix du marché parisien tablent sur une reprise continue de la hausse des prix pendant l’année 2016, ce qui est confirmé par la publication récente des chiffres du 1^er et 2^ème trimestre.

La société de gestion s’attend donc à une reprise de la hausse de la part pour les exercices à venir. Cette tendance est inscrite dans l’ADN de la SCPI, le prix d’émission de Pierre 48 ayant constamment été en forte croissance depuis sa création tout en performant mieux que le marché des appartements en Ile-de-France.

Un programme d’arbitrage générateur de plus-value

La distribution exceptionnelle, c’est-à-dire issue des plus-values immobilières, au titre de l'année 2015 est en croissance et s’établit à 25 € par part ce qui correspond à un TDVM de 1,94%. Cette politique d'investissement et de distribution est le marqueur historique de l’originalité de la SCPI de plus value Pierre 48 et s'explique par le programme d’arbitrage mis en place par la SCPI.

La SCPI Pierre 48 a notamment signé la vente d’un immeuble à Issy‐les‐Moulineaux pour 17 M€ à un bailleur social. Cet actif composé de 77 lots pour 5 741 m² a été acquis en 2005 pour un montant de 5,5 M€. La plus value dégagée est donc significative. De plus la qualité de « bailleur social » de l’acquéreur permet à Pierre 48 d’être exonérée de l’impôt sur les plus‐values, une belle opération pour les associés. 

Au total le programme d’arbitrage fait l’objet de ventes pour plus de 21 M€, ce qui permet de générer une plus‐value de plus de 12 M€. En parallèle, le programme d’investissement en immobilier avec décote d’occupation est compris entre 7 et 10 M€. Il a d’ores et déjà commencé avec plusieurs acquisitions : un lot occupé de 80 m², situé rue Duvivier (Paris 7ème), en nue-propriété pour un montant de 660 K€, 3 lots occupés situés à Paris ont été acquis en nue-propriété pour 900 K€ et 2 lots en loi de 1948 pour 315 K€ sont en cours de préparation de promesse. 

Nous reviendrons sur les nouveaux investissements et sur la poursuite du programme d’arbitrages lors de la publication des prochains résultats trimestriels.

Données immobilières

La valeur estimée du patrimoine par Foncier Expertise au 31/12/2015 est de 287 M€ pour un total de 128 actifs. Cela correspond à une plus-value potentielle de 170 M€ par rapport au prix de revient du patrimoine qui est de 110 M€ soit + 160 % !

En terme de prix au mètre carré, il s’élève être à 2 483€/m² pour l’ensemble du patrimoine de la SCPI toutes catégories d’actifs confondues, avec des écarts selon la répartition géographique:

Caractéristiques principales de la SCPI Pierre 48 (au 30/06/2016)

Capitalisation : 292 M€

Prix de souscription : 1 289 €

Prix de retrait compensé : 1 160,74 €

Souscription minimale : 5 parts 

Jouissance : 1er jour du 3ème mois suivant la réception des fonds par la société. 

Nature des immeubles : 100% en logements

Localisation : 98% du patrimoine est situé à Paris -Ile-de-France

Surface : 44 548 m2

Taux d’occupation physique : 91,3 %