Interview de Jérémie Rouzaud pour la SCPI Kyaneos Pierre

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, président de la société Kyaneos AM. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel et l’impact sur le marché immobilier.

Kyaneos AM : confinement, impacts et perspectives pour la SCPI Kyaneos Pierre

Retrouvez la transcription de l’interview de Jérémie ROUZAUD

Comment s’est passé le confinement pour les équipes de KYANEOS AM ?

Le confinement s’est plutôt bien passé. Il y a des personnes qui ont été en télétravail. Bien évidemment, comme dans toutes les sociétés, nous n’allons pas nous mentir. C’est plus compliqué de travailler en télétravail quand nous sommes tous sur le même site. Mais globalement, les choses se sont bien passées. Nous avions des personnes qui allaient au bureau chaque jour pour réceptionner le courrier. Et surprenamment, nous avons continué à faire pas mal d’acquisitions. Je pense que nous en avons fait 7 ou 8 pendant le confinement. Donc, nous avons la chance de travailler avec des prestataires ; des notaires en particuliers qui ont été très réactifs, qui ont pu continuer à faire des actes.

Du coup des actes à distances ? Vous avez signé électroniquement ?

Absolument. Avec signature électronique, de procuration… Et nous avions un pipeline qui est assez fourni. Et nous avons échangé sur le sujet plusieurs fois. C’est vrai qu’il y a énormément d’actifs immobiliers dans notre classe d’actifs qui sont disponibles à la vente, avec peu de concurrences dessus. Donc, la vie de la SCPI a continué comme d’habitude.

C’est très positif ! C’est vrai que nous sommes quand même dans un contexte qui est inédit ; une crise sanitaire qui est extrêmement forte avec sans doute des impacts économiques de la crise qui vont commencer à vraiment se faire sentir. Quel va être l’impact de cette épidémie sur l’immobilier, et notamment sur votre fond, sur votre SCPI Kyaneos Pierre ? Nous pouvons le rappeler, c’est une SCPI qui est 100 % logements. Combien d’actifs ?

Nous avons dépassé les 300 lots sur le dernier bulletin trimestriel. Mais c’est vrai que nous avons une assez forte croissance. Ce n’est pas impossible que nous soyons proche des 400 au prochain arrêté trimestriel. Donc, effectivement, pour l’impact, il y a plusieurs choses :

Sur le rapport annuel de l’année dernière, nous avons 91 % de revenus qui viennent de résidentiel. C’est vrai, nous achetons des immeubles en bloc. Parfois, au rez-de-chaussée, nous avons ce que l’on appelle des « pieds d’immeubles », des petits commerces, des bureaux, de profession libérale… des choses comme cela. Alors, de là, nous allons parler forcement de notre corps business, qui est de 91 % de résidentiel. Là-dessus, pour l’instant, nous n’avons pas d’impacts extrêmement marginaux. Je vous donne quelques exemples très précis, puisque le logement, c’est très terre-à-terre. Nous connaissons tous des personnes âgées qui avaient l’habitude de poser leurs chèques dans l’agence immobilière qui fait la gestion locative chaque mois. Du coup, au mois d’avril, elles ne sont pas sorties de chez elles. Donc, elles vont rapporter deux chèques au mois de mai. C’est un peu ça l’idée. Donc, vraiment, nous parlons de quelque chose de très marginal. Donc, nous n’anticipons pas, dans l’état actuel des choses, de modifications sur nos revenus locatifs sur ces 91 % de résidentiels.

Après, sur les 9 % de commerces et de bureaux, les choses sont plus compliquées. Il y a certaines professions qui sont des professions libérales. Il y a des commerces, de l’alimentaire, et là, effectivement, vous le savez mieux que moi, ils ne sont pas touchés. Il y a des bureaux qui ne semblent pas trop touchés. Puis après, il y a des commerces, par exemple des coiffeurs qui ne veulent pas fermer. Vous savez que nous, dans notre stratégie d’investissement, nous avons une forte volonté de soutenir l’économie locale. Nous le faisons sur pleins d’aspects, et en particulier, dans la situation actuelle, nous allons probablement aller au-delà des recommandations qui seront faites en termes d’annulations de loyers. Pour des professions libérales qui ne devraient pas donner lieu à des annulations de loyers, nous allons probablement dire à certains : « sur le mois d’avril, vous étiez fermé, c’est compliqué pour vous. Ne payez pas le mois d’avril ».

Encore une fois, il faut bien séparer les 2 cas. Il y a ce qui nous a été demandé par les organismes de tutelle, c’est-à-dire, sur les très petites entreprises qui devaient fermer comme le coiffeur. Là, du coup, il y a 3 mois d’annulation de loyers. C’est ce qui nous a été demandé. Nous allons effectivement le respecter. Entre vous et moi, nous n’avons pas vraiment besoin de nous demander. C’est un peu dans notre logique de faire cela. Et après, il y a des décisions qui viennent de la société de gestion, qui décide des investissements. Nous considérons que ce n’est pas à nous, porteur de barbe, de subir cette baisse de rendements. Du coup, nous allons compenser cela par une baisse de nos frais de gestion.

En termes de chiffres, comment est-ce que nous y arrivons ? Sur nos 9 % de revenus qui viennent de l’immobilier tertiaire, je dirai que nous en avons 30 % qui ont donné lieu à des annulations de loyers. Vous voyez déjà, il y a 3 % de nos revenus. Nous allons annuler entre 1 et 3 mois de loyers, donc encore une fois, rapporté aux revenus annuels entre 10 et 30 % de loyer annuel. Au final, l’impact sera la baisse de rendement va être inférieur à 1 %. C’est-à-dire « peanuts », si vous me permettez l’expression.

Donc, si nous disons que l’année dernière, le rendement était +6,5 % pour votre SCPI. 1 % des 6,5 %, cela fait 0,06 points. Donc c’est 6 points de base ?

C’est ce que je dis, c’est à faire. La conséquence de cela est que nous n’avons pas modifié notre objectif de rendement depuis que nous avons créé Kyaneos Pierre. Nous avons un objectif, non garanti évidement, compris entre 6 et 6,5 %. Il n’y a pas de modification cette année, parce qu’en l’état actuel des choses, nous n’avons aucune raison de le modifier. C’est sur la partie « rendement ».

Maintenant, il y a une 2ème partie qui nous intéresse beaucoup, c’est la partie, « évolution du prix des parts ». C’est important. Vous savez mieux que moi, il y a ce que l’on appelle le « lag » ; puisqu’il faut attendre une nouvelle expertise pour voir comment va évoluer les parts. Là-dessus, nous, au niveau de la SCPI Kyaneos Pierre, vous savez que nous achetons des actifs en régions, des actifs en bloc sur lesquels nous avons une décote de vente en bloc qui est quand même très importante sur les actifs. De telle sorte qu’en moyenne, sur le parc immobilier de la SCPI Kyaneos Pierre, nous oscillons entre 1 500 et 1 600 euros du mètre carré, frais de notaires inclus et travaux inclus. Vous savez que nous faisons beaucoup de travaux de rénovation pour avoir des actifs de bonnes qualités.

Vous utilisez des entreprises locales pour réaliser les travaux ? Vous êtes dans une dynamique, presque avant-gardiste, d’investir de façon socialement responsable pour les épargnants, même si ce n’est pas forcément une SCPI ISR dans la thématique. En tout cas, vous êtes déjà dans cette logique très forte de faire travailler les entreprises locales. Quelque part, quand on investit dans Kyaneos, on investit dans une certaine éthique d’immobilier, c’est ce que vous êtes en train de nous dire ?

Absolument. Nous avons suivi d’ailleurs dans notre bulletin trimestriel, vous avez des suivis du pourcentage des mains d’œuvre qui ont réalisé les travaux, qui est local, situé à moins de 50 kilomètres des immeubles. Nous faisons aussi un suivi de la provenance du matériel. Nous avons à peu près entre la moitié et le tiers du matériel utilisé qui a été fabriqué en France, en gros cas en Europe, et -10 % du reste du monde. Donc, nous sommes dans une logique de circuit court pour des raisons environnementales, parce que vous savez que c’est quelque chose qui nous tiens à cœur.

Pour en revenir à la question du prix de parts, nous pensons que nous sommes sur des actifs qui sont sur une valorisation du prix de parts qui est anormalement bas. Pourquoi est-ce que c’est si bas ? Parce que c’est un manque d’acheteurs sur neuf classes d’actifs. Nous sommes vraiment axés sur neuf classes d’actifs. Vous l’avez vu, pendant la crise sanitaire, il y avait des gens qui ont quitté les grandes villes pour retourner vers les petites villes. Effectivement, parce que le confinement était des attaques. Mais, suite à cette crise sanitaire, des gens se disent : « peut-être que je n’ai plus envie de retourner dans la conduite, j’ai envie de rester dans les petites villes ». Parce qu’il y aura peut-être plus de télétravail. Parce qu’ils prennent conscience qu’il y a des problèmes sanitaires dans les grandes villes, etc. Si la normalisation des flux migratoires se passe, nous pouvons tout à fait imaginer que si le prix d’actifs dans les villes de tailles moyennes que nous ciblons retourne vers une sorte de normalisation. Je pense à titre personnel que 1 500 ou 1 600 euros pour de l’immobilier ancien entièrement rénové, quand on sait que le neuf, on est plutôt à 2 003 ou 2 004, cela me semble anormalement élevé comme décote en fait. C’est anormalement bas. Donc, s’il y a une normalisation, nous aurons une bonne nouvelle.

Quelque part, vous anticipez presque la hausse des prix de l’immobilier, parce qu’il va y avoir une modification de l’utilisation de l’immobilier ? C’est un peu ce que vous anticipez ?

Je n’anticipe rien, parce que je n’en sais rien. C’est mon âme d’investisseur qui vous dit : « on ne peut pas prédire l’avenir ». Maintenant, j’identifie, suite à cette crise sanitaire, une probabilité croissante que le scénario dans lequel mes gens quittent les grandes villes – pas tous bien évidemment – mais il suffit d’un petit nombre de personnes qui quittent les grandes villes pour aller vers de plus petites villes, pour qu’il y ait une normalisation des prix de ces flux d’hôtes. Quand je dis « petites », nous parlons de villes de taille moyenne. Nous parlons de villes entre 30 000 et 100 000 habitants. Je ne vous parle pas de villages de 200 habitants. Donc, s’il y avait une normalisation de ces prix-là, effectivement, cela pourrait donner lieu à une appréciation du parc Kyaneos qui est vraiment positionné là-dessus. Cela dit, nous avons, encore une fois, entre 1 500 et 1 600 euros du mètre carré, acte en main, frais de notaire et travaux inclus, avec de gros travaux de rénovation. Cela me semble anormalement bas. Cela me semble refléter une forte liquidité, un déficit acquéreur, mais il pourrait y avoir cette normalisation. Effectivement, je pense que c’est une possibilité qui a augmenté avec cette crise.

C’est vraiment intéressant. C’est un éclairage à une vision un peu différente. Quelle est la perspective pour votre SCPI Kyaneos Pierre pour les prochains mois, pour l’année 2020, pour opportunités ? Qu’est-ce que vous pouvez nous dire à l’instant t ?

Les perspectives, nous les voyons déjà aujourd’hui en fait. Pas plus tard qu’en début de semaine, nous avons fait une offre d’achat sur un immeuble qui a été accepté immédiatement avec une petite décote. C’est un immeuble qui avait déjà été vendu une fois, et sur laquelle la personne  n’acquit pas pour un refus de crédit. Je pense que cela va se produire de plus en plus. Surtout quand nous sommes sur des blocs avec des prix un peu élevés, c’est-à-dire au-delà de 600 ou 800 000 euros. Ce que nous aimons beaucoup, ce sont les immeubles à 1 million d’euros sur des villes de taille moyenne. Nous sommes quasiment seuls à se positionner là-dessus. Nous arrivons à avoir de très gros stocks en bloc. Vous aurez peut-être vu dans notre dernier bulletin trimestriel, nous avons acheté plutôt vers le nord du Bouches-du-Rhône, un département assez dynamique, un groupe de 10 maisons mitoyennes. Je parle de petites maisons standards de 2 chambres à l’étage, une salle de bain, un rez-de-chaussée. Vous avez la cuisine ouverte sur un salon, il y a un petit jardin très sympa, et 10 maisons mitoyennes comme cela. Le prix du marché, je pense que c’est autour de 170 000 euros. Et nous, nous avons plié 950 000 euros pour les 10. C’est-à-dire que nous arrivons sur des décotes de ventes en bloc, parce qu’il y a des gens qui ont besoin de dégager des liquidités qui sont vraiment très importantes. Et le double intérêt, c’est comme je vous l’ai dit, nous sommes vraiment seuls sur ces traits d’actifs. Nous sommes quasiment « seul acquéreur ». Ce sont des actifs qui sont très déductibles. La SCPI Kyaneos Pierre détient des actifs très déductibles. Cela dit, je pense que nous sommes moins impactés par le cycle économique, moins risqué au sens économique du terme, et plus risqué sur le côté inutilité. Pouvoir mettre dans cette SCPI une petite maison comme cela, si un jour, nous avons besoin de dégager du cash, nous pouvons les vendre pièce, une par une, à la découpe comme on dit, et peut-être en plus dégager des plus-values. Cela permet aussi d’avoir une gestion globale du risque de la SCPI. Ce type d’opportunité, nous pensons qu’il va se multiplier avec effectivement moins de concurrence, parce que nous en avions déjà sur une classe d’actifs.

Et peut-être que vos locataires, qui demain pourront se financer seront ravis d’acheter la maison dans laquelle ils vivent. Et donc, ceci aura peut-être presque un impact socialement responsable à leur vendre de manière éthique. Donc, c’est intéressant. Est-ce que vous avez une bonne nouvelle à nous partager dans ce contexte qui est quand même inédit, avec beaucoup de mauvaises nouvelles ? Mais, voilà, il faut quand même parler de ce qui va. Qu’est-ce que vous voulez nous partager ?

Ce qui va, c’est nos relations avec nos artisans. Vraiment, la relation avec nos artisans, c’est la base de Kyaneos. Il faut comprendre que, encore une fois, notre business modèle est extrêmement simple. Nous achetons de l’immobilier ancien, uniquement en France, nous le rénovons et le louons. Nous le rénovons pour avoir une qualité supérieure à la moyenne du marché. Et nous le louons à des prix en ligne avec la valeur du marché. Ceci nous permet d’avoir un très bon niveau de performance en termes de valeur. Les artisans sont donc clés dans le travail de rénovation. C’est par notre bonne relation avec les artisans que nous allons avoir des prix intéressants pour la rénovation. Nous allons avoir une vitesse de rénovation rapide. Parce qu’effectivement, c’est du temps supplémentaire. D’ailleurs, nous avons des licences à 6 mois. Comptez 2 ou 3 mois pour l’acquisition et 3 mois pour les travaux. Donc, il faut que les artisans soient rapides. Aujourd’hui, même dans ces périodes de crises avec une rupture de l’activité des artisans, des plombiers, des électriciens, des maçons, qui incarnent les commandes, qui ont complètement disparus du jour au lendemain, surtout en province. Des gens qui ont prévus de faire des travaux vont arrêter. Ils peuvent s’arrêter sur le fait que Kyaneos, nous avons continué à collecter de l’argent, et je pense que nous allons en collecter encore plus, du fait que les gens reconnaissent l’aspect défensif de notre stratégie. Et nous avons continué à acheter des immeubles et les artisans ont pu continuer à travailler pour certains, dans les normes sanitaires nécessaires, et ont pu reprendre une activité. Ce qui permet d’avoir, effectivement, moins de licenciement que nous aurions eu précédemment. Et c’est vrai que c’est un point dont on ne parle pas suffisamment. Mais, comme vous le savez, chaque année chez Kyaneos, nous créons de l’emploi. Et là, j’appuie la dessus, parce que l’année dernière par exemple, nos prestataires, les entreprises... ont déjà embauché entre 6 et 8 personnes pour faire face à la hausse d’activité de Kyaneos qui a besoin de rénover de plus en plus de logements. Et c’est de l’emploi direct lorsque nous faisons de la rénovation. Si ce n’est pas nous qui avions racheté l’immeuble, probablement que l’investisseur aurait juste mis un coup de blanc et aurait reloué en l’état. Alors que nous, nous faisons de l’isolation des combles, isolation des murs périphériques, installation de pompe à chaleur, changement du système de ventilation... Et cela, je vous parle vraiment d’emplois directs. Je ne vous parle même pas des emplois indirects qui viennent du fait que nous consommons des produits fabriqués en France.

C’est la boucle qui est bouclée. C’est faire en sorte d’investir dans l’immobilier, mais l’immobilier qui est productif, l’immobilier qui construit. C’est important de rappeler que l’immobilier participe à 10 % du PIB de la France. Et vous en parlez, vous le faites, vous agissez.

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