Tout ce qu’il faut connaître sur le rendement locatif

Nombreux investisseurs se posent des questions quant aux avantages d’investir dans l’immobilier direct et ceux que proposent l’investissement dans la pierre papier ou SCPI. Pour mieux évaluer ces types d’investissement, plusieurs critères sont à prendre en compte, dont le rendement locatif.

Rendement locatif, c’est quoi ?

Également appelé rentabilité locative, le rendement locatif est une notion plus qu’importante à prendre en compte en investissement immobilier. S’exprimant en pourcentage, cet indicateur est primordial pour baser sa stratégie d’investissement immobilier. Il fait ressortir la part des revenus locatifs annuels par rapport au montant de l’investissement initial. Certains parlent de rapport locatif, dans le sens où le calcul se base sur le rapport entre l’investissement initial et les loyers générés chaque année.

Lors d’un choix de bien immobilier, l’investisseur doit être en mesure de calculer la rentabilité locative ou rendement locatif de l’opération. Il s’agit du rendement locatif brut. Mais il est également possible et même plus conseillé de prendre le temps de faire un calcul plus poussé. Celui-ci devra prendre en compte chaque élément qui aura un impact financier à moyen terme dans l’investissement. Ce deuxième calcul permettra d’avoir la valeur de rendement locatif net de l’investissement. C’est ce dernier qui permet d’évaluer la rentabilité nette d’un investissement locatif.

Pourquoi connaître le rendement locatif d’un bien ? 

Pour chaque investisseur, les objectifs personnels dans le cadre d’un investissement immobilier peuvent être différents. Si certains basent plus leurs motivations sur la transmission d’un patrimoine immobilier à leur descendance, d’autres optent pour ce placement en vue de se constituer une rente locative. Une troisième catégorie d’investisseurs choisit l’immobilier afin de se constituer un complément de revenus une fois l’âge de la retraite atteint.

Dans tous les cas, il est plus qu’important de connaître l’intérêt de l’investissement ou l’avantage qu’il offre avant de se lancer. Parmi les critères à prendre en compte, le rendement locatif est le plus important. Bien que les critères concernant le bien en lui-même soient pris en compte, la rentabilité locative ne doit pas être négligée.

Comment se calcule le rendement locatif ?

Il faut noter qu’il existe deux types de calcul dans le cas du rendement locatif : le rendement locatif brut et le rendement locatif net.

Le rendement locatif brut

La formule pour calculer la rentabilité locative brute est la suivante :

En d’autres termes, dans le cas du rendement locatif brut, il faut prendre en compte une année de loyer en excluant toutes les charges et les taxes et faire le rapport avec le coût d’achat du bien (prix du biens et frais de notaires). Le résultat sera par la suite exprimé en pourcentage.

En moyenne, le rendement locatif est de 3,5 %. Mais celui-ci peut aller jusqu’à 10 % dans certaines villes de France.

Toutefois, cet élément n’est que partiel et ne peut permettre d’évaluer proprement la rentabilité d’un investissement. Dans le cas d’un bien présentant un rendement locatif de 4 %, la rentabilité est de 4.000 € pour un investissement de 100.000 €. Pourtant, ce montant peut vite baisser une fois toutes les charges déduites.

Le rendement locatif net

Ce rendement locatif, net de toutes les charges, permet d’évaluer la rentabilité réelle d’un bien immobilier mis en location. Dans ce second calcul, il faudra prendre en compte plusieurs autres éléments, à savoir :

• Les charges : tout ce qui est non récupérable sur la location, à l’exemple des charges de copropriété, travaux de réparation, assurance du propriétaire… ;
• La taxe foncière : qui doit être payé chaque année par tout propriétaire de bien immobilier, et qui dépend des caractéristiques du logement ; 
• Impôt : qui est la partie la plus compliquée à obtenir, car il faudra calculer le montant des impôts annuels en fonction du revenu et du choix de régime fiscal. On y intègre également les prélèvements sociaux sur les recettes locatives ;
• Frais de notaire, de courtage, d’agence…

Ainsi, pour le calcul de la rentabilité nette d’un investissement, la formule est la suivante :