Marché locatif privé : net rebond de l'activité

CLAMEUR : conjoncture du marché locatif privé

L’Observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) vient de publier une note de conjoncture sur l’état du marché locatif privé à fin février 2016. Cette publication s’accompagne d’analyses pluriannuelles et sectorielles qui permettent de comprendre les tendances de fond ainsi que les évolutions régionales des principaux indicateurs du marché locatif privé. Revenons sur l’état des lieux sur les deux premiers mois de l’année et penchons nous sur l’activité en France et à Paris, sur les loyers, l’entretien du parc locatif et l’évolution de la vacance.

L’année 2015 s’est achevée sur un rebond net de l’activité locative

L’activité a augmenté de manière significative en 2015 avec +11,9% par rapport à 2014. Cette croissance se calcule comme la variation entre les taux de mobilité annuels, c’est-à-dire la proportion de ménages changeant de logements au cours de l’année. La mobilité résidentielle est de 30,2% en 2015 contre 27% en 2014, et deux points au-dessus de la moyenne 1998-2016 (28,2%). C’est la première fois depuis le début de la crise que la mobilité résidentielle dépasse cette moyenne de long-terme. 

Un pic d’activité a été atteint pendant l’été, avant de laisser place à un léger tassement qui s’est prolongé jusque fin février 2016.

D’un point de vue géographique, il existe des différences notables entre les régions. Les régions de l’ouest (Bretagne, Pays de la Loire, Poitou Charentes) connaissent une activité dynamique avec des taux de mobilité entre 36% et 40%. A l’inverse, l’Ile-de-France (20,7%), la région Rhône-Alpes et la région PACA affichent des taux de mobilité inférieurs à 27%. En termes d’évolution par rapport à 2011, l’Ile-de-France et le Languedoc-Roussillon se distinguent avec des baisses plus prononcées que la moyenne (respectivement -1,7% et -1,8%) tandis que les Pays de la Loire affichent une progression de 1,5%.

La situation est globalement plus dégradée à Paris que dans le reste du territoire. Entre 2008 et 2016, la mobilité résidentielle a diminué d’environ un quart, de 21,8% à 16,4%. Le taux actuel est inférieur de plus de 3 points à la moyenne 1998-2016 (19,6%). Cette situation s’explique notamment par une contraction de l’offre locative due à l’encadrement des loyers.

Malgré le dynamisme du marché en 2015, les loyers ont diminué de manière continue

Sur la période 2012-2016, le constat est celui d’une stagnation (voire d’une légère diminution) des loyers en hiver, suivie d’un rebond au printemps qui se poursuit jusqu’à la fin de l’automne. Ce caractère cyclique ne se retrouve pas en 2015, au cours de laquelle l’activité a pourtant rebondi de manière très nette. Au contraire, les loyers ont connu une baisse constante : -0,9% en février, -1,5% en mai, -1,4% en août et -1,1% en novembre.

Deux grandes tendances dans l’évolution des loyers se distinguent de la période 1998-2006. De 1998 à 2006, la croissance des loyers est de 4%, un rythme plus de deux fois supérieur à l’inflation (1,8%). Depuis 2006, les loyers augmentent en moyenne moins vite que l’inflation (0,9% v. 1,2%), ce qui se traduit par une diminution des rendements réels (corrigés de l’inflation) des locations.

A fin février 2016, la croissance négative se poursuit avec -0,8%. Les baisses les plus significatives se retrouvent dans les grands logements (-1,6% pour les quatre pièces, -0,9% pour les 3 pièces) et les studios/1 pièce (-1%). D’un point de vue géographique, la tendance baissière est plus prononcée dans les grandes villes que dans les petites : les loyers diminuent dans 54% des villes de plus de 10.000 habitants mais dans 70% des villes de plus de 148.000 habitants.

L’effort d’amélioration et d’entretien s’inscrit à la baisse depuis quelques années

L’amélioration et l’entretien du parc locatif est en recul depuis 2013. Le taux de relocation après travaux a diminué de 25,6% en 2013 à 16,5% en 2014 et 16,1% en 2015. Ce niveau est nettement en-dessous de la moyenne observée depuis 1998, qui s’établit à 23,3%. A terme, cette évolution pourrait poser des problèmes de qualité du parc locatif. Ce relâchement de l’effort d’amélioration et d’entretien s’explique sans doute largement par la pression sur les revenus des propriétaires en raison du climat économique morose.>La vacance locative est toujours plus élevée que sa moyenne de long terme mais elle diminue depuis 2014

La vacance locative (l’absence de location de certaines surfaces) est plus élevée de près 20% par rapport aux niveaux de 1998 ou d’avant-crise. Elle représente actuellement une perte de 5,7 semaines de loyers pour l’ensemble du parc locatif, soit environ 3% des loyers.

A noter toutefois que la vacance a nettement diminué depuis le pic observée en 2014 (127,7 points pour une base 100 1990), à 119,3 points, sous l’effet d’une réduction des délais de remise en location en 2015. Cette tendance semble se poursuivre en ce début d’année.

En résumé, l’année 2015 est caractérisée par une reprise très nette de l’activité qui se tasse légèrement en 2016 et s’accompagne d’une diminution des loyers, surtout dans les grandes villes et les surfaces élevées. Si l’effort d’amélioration et d’entretien demeure en deçà de sa moyenne de long-terme, la vacance, elle, diminue grâce à au dynamisme de l’activité.

Source : CLAMEUR, La conjoncture du marché locatif privé, mars 2016.