Placements : pourquoi les rendements baissent-ils ?

Des SCPI qui maintiennent des niveaux de rendement intéressants 

Pour ceux qui s’intéressent aux produits d’épargne, le constat est clair : les rendements proposés sont bien moins élevés qu’il y a quelques années, et la tendance n’est pas encore à la hausse. Symbole de cette pression à la baisse, le livret A n’est quasiment plus rémunéré (0,75 %) et les fonds euros de l’assurance-vie ont affiché un rendement moyen de 2,30 % en 2015 (source FFSA-Gema), contre 4% en 2008. Comment expliquer cette diminution ? Pourquoi celle-ci touche-t-elle l’ensemble des produits de placement ? Est-elle destinée à perdurer ? Autant de questions légitimes que nous nous proposons de traiter dans cet article.

Le sujet peut sembler complexe, mais il peut s’expliquer de manière relativement simple. Deux choses sont à retenir : 1) la politique de relance de la Banque centrale européenne (BCE) est la principale cause de la diminution des rendements, et 2) l’interdépendance des placements explique le caractère général de cette baisse.

La politique monétaire de relance de la BCE explique en grande partie la baisse des rendements

Un petit détour par la crise bancaire et économique de 2008 est ici nécessaire. Quand celle-ci se déclenche, les banques craignent d’être contaminées par les crédits toxiques « subprimes » et refusent de se prêter entre elles. Le système bancaire est bloqué : certaines banques font faillite, d’autres essuient de lourdes pertes et cessent de prêter aux entreprises. La croissance et l’inflation s’effondrent.

Face à cette situation, deux types de relance sont prévus par la théorie économique. Le premier – la relance budgétaire – a donné lieu aux « plans de relance » de 2009 et 2010. Ceux-ci ont certes joué un rôle mais les Etats européens ont vite dû y mettre fin en raison de l’aggravation considérable de leur endettement. Le deuxième type de relance est la politique monétaire expansionniste de la BCE, qui, selon l’expression imagée, « a fait tourner la planche à billets ». La BCE, qui joue le rôle de « banque des banques », a créé des quantités très importantes de monnaie et les a prêtées aux banques à des taux proches de 0%. En accordant beaucoup d’argent à des taux faibles aux banques, la BCE leur a permis de prêter à leur tour davantage aux agents économiques à des taux moins élevés. La diminution des taux directeurs de la BCE est une première cause de la diminution des rendements.

En plus de baisser les taux directeurs, la BCE a mené des actions qui ont directement impacté les rendements. La plus important d’entre elles est le « plan Draghi » lancé début 2015. Ce plan, consistant en des achats massifs d’obligations (dans le but de faire grimper le cours des actions et d’entraîner des plus-values boursières incitant les agents économiques à consommer davantage), s’est mécaniquement traduit par un effondrement du rendement de ce type de produit. Or, les fonds d’assurance-vie sont très majoritairement investis en obligations. On le voit : le « plan Draghi » constitue la raison majeure de l’écrasement des rendements des solutions classiques d’épargne comme les fonds euros de l’assurance-vie.

L’interdépendance des placements explique le caractère général de la baisse des rendements

Que les interventions massives (60 milliards d’euros par mois) de la BCE sur les marchés obligataires se soient traduites par une hausse des prix des obligations et donc par une baisse mécanique des rendements, cela semble logique. Mais pourquoi les rendements immobiliers diminueraient-ils, alors qu’ils n’ont a priori rien à voir avec les obligations ?

Tout simplement parce que les marchés financiers fonctionnent selon la logique des vases communicants. Les investisseurs placent leur argent dans les produits qui génèrent le meilleur rendement : si un produit (obligation, action, actif immobilier, etc.) voit son rendement baisser, il collecte moins d’épargne, celle-ci se tournant vers d’autres marchés plus attractifs.

C’est ce qui s’est passé ces dernières années. Les obligations d’Etat ne rapportent plus rien (l’Etat français se finance même à des taux négatifs jusqu’à 10 ans !) et les cours de bourse ont connu de fortes perturbations en milieu et fin de l’année 2015 (crise grecque, ralentissement chinois, crise des matières premières), si bien que les investisseurs se sont tournés vers d’autres actifs, y compris immobiliers.

Cet afflux d’investissements dans le secteur de l’immobilier a été salutaire car il a soutenu un marché à un moment menacé de retournement. L’augmentation des prix des actifs – comme l’illustrent les revalorisations fréquentes du prix des parts de SCPI ! – permet aux propriétaires de dégager des plus-values de cession mais contribuent en même temps à tasser les rendements. 

Les rendements des SCPI se maintiennent à des niveaux très satisfaisants

Les SCPI ont généré un rendement moyen proche de 5 % en 2015, soit plus de deux fois plus que l’assurance-vie. Cette bonne performance s’explique en partie par le caractère plus risqué de ce placement par rapport à l’assurance-vie dont les encours sont garantis. Ce principe est valable pour tous les produits financiers : « risque et rendement vont de pair ». 

Une autre explication tient aussi au dynamisme des loyers encaissés par les SCPI de rendement. Celles spécialisées dans l’immobilier d’entreprise et sélectives dans leurs acquisitions voient leurs loyers augmenter. Les loyers de l’immobilier commercial en particulier sont sensibles au pouvoir d’achat des ménages. Dans l’immobilier de bureaux, ce sont les prévisions d’activité et d’emploi qui jouent un rôle important.

En résumé, la baisse des taux directeurs et les achats massifs d’obligations ont comprimé les rendements sur plusieurs classes d’actifs, cette baisse se propageant aux autres marchés financiers. Les SCPI connaissent donc aussi une pression à la baisse de leurs rendements. La bonne nouvelle est que cette pression résulte d’un afflux d’investissements attiré par les rendements dynamiques de ce type de placement, qui continue d’afficher de très bonnes performances.