Les grandes tendances immobilières des 10 prochaines années

Immobilier : quelles tendances à venir ?

Le marché immobilier va continuer de fluctuer au rythme de l’offre et de la demande, qui dépendent elles-mêmes d’éléments exogènes comme la fiscalité ou les taux d’intérêt. Au-delà, il faudra tenir compte des nouveaux modes de vie, entre développement durable et économie collaborative, ainsi que du développement des nouvelles technologies. 

A quoi ressemblera le marché immobilier dans dix ans ? Sans sortir la boule de cristal, on peut au moins supposer que, comme tout marché, son destin sera intimement lié à la loi de l’offre et de la demande.

Une fiscalité incitative pour soutenir l’offre

En matière d’offre, justement, celle-ci sera évidemment fonction de la fiscalité plus ou moins attractive. Les dernières lois comme la loi ALUR ont pu être interprétées comme des signaux négatifs par les investisseurs. L’encadrement des loyers, pour ne citer que cette mesure, fait trembler plus d’un propriétaire. Pourtant, l’Etat soutient encore largement le logement neuf et a assoupli le dispositif Duflot. En France, le besoin de construction est estimé à 500 000 logements chaque année. C’est en tout cas l’objectif que se fixe le plan de relance pour la construction décidé par le Gouvernement.

Du coup, il y a fort à parier que les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif ne vont pas disparaître d’un coup de baguette magique.

La demande de logements, entre baisse des taux et nouveaux besoins

D’un point de vue quantitatif, l’évolution de la demande va beaucoup dépendre de l’évolution des taux. Sur courte période, difficile de savoir si la baisse des taux d’intérêt a favorisé ou non la relance de la demande car cette baisse a été partiellement compensée par la hausse des droits de mutation à titre onéreux (abusivement appelés « frais de notaires »). De plus, l’inflation est restée faible et les salaires ont peu ou pas augmenté. Mais, si la baisse des taux devait s’installer dans la durée, il est fort probable qu’elle contribue à soutenir la demande.

D’un point de vue qualitatif, de nombreux changements sont susceptibles d’intervenir qui traduisent l’évolution des modes de vie :

• La mutualisation et le partage. Dans les grandes agglomérations, où les prix de l’immobilier ont atteint des sommets, la colocation devient un art de vivre. Des amis ou d’illustres inconnus mettent en commun leurs ressources pour pouvoir faire l’acquisition d’un logement. Du côté des investisseurs, le crowdfounding immobilier (ou immobilier collaboratif) met à profit les avantages d’internet pour permettre à des particulier de réaliser un investissement à plusieurs, mais pas sans risques...
   
• Moins de parkings mais la proximité des transports. L’autopartage et le covoiturage sont des pratiques en plein développement. La préoccupation écologique joue aussi. Résultat, les citadins délaissent la voiture et le scooter au profit du tram ou du métro. Les nouvelles constructions possèderont moins de parkings mais ceux-ci seront équipés d’infrastructures pour l’alimentation des voitures électriques. La proximité des transports en commun sera, de plus en plus, un critère décisif.
   
• Des espaces verts, des toitures végétales et des fermes urbaines. Verdir les constructions est dorénavant essentiel. Pas seulement parce que c’est un effet de mode. Mais aussi parce que cela permet de faire des économies à travers une meilleure isolation thermique, une amélioration de la durée de vie des équipements… Sur les toits des immeubles s’invitent aussi des serres ou des fermes urbaines. Sans oublier les immeubles en bois toujours plus grands.
   
• La flexibilité et la modularité. La concentration des populations dans les grandes villes alimente la course aux petites surfaces, dans un contexte où les prix ont beaucoup augmenté ces quinze dernières années. Conséquence, les logements doivent être modulaires. Une cuisine doit pouvoir se transformer aisément en salon et un salon en chambre à coucher. Autre tendance, le vieillissement de la population qui conduit à privilégier des aménagements de nature à permettre le maintien à domicile des personnes âgées.

L’internet immobilier et la maison connectée

L’internet immobilier est en plein boom et va continuer de croître ces dix prochaines années. Vous êtes toujours plus nombreux à rechercher le bien de vos rêves sur les portails internet grand public plutôt que sur les sites des agences ou dans les agences elles-mêmes. On va assister dans un avenir proche à l’arrivée des portails de niche (luxe, seniors, étudiants) et à l’avènement de la réalité virtuelle. Déjà d’actualité pour les amateurs de jeux vidéos, les casques de réalité virtuelle, permettent de visiter un lieu avec une vision à 360 degrés.  

Autre avatar du développement des nouvelles technologies, la montée en puissance des villes intelligentes qui consiste notamment à barder de capteurs immeubles et infrastructures urbaines afin de quantifier les flux d’énergie, de transport… Les nouvelles technologies s’immiscent aussi dans les appartements et les maisons. Il est déjà possible de contrôler à distance son chauffage ou de déclencher l’ouverture d’une porte ou d’un volet grâce à son smartphone. Demain, tout sera connecté, de l’électroménager aux équipements de sécurité.

Bref, l’immobilier va continuer de peser dans l’économie française. D’après une étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, l’immobilier est le cinquième employeur avec 2,1 millions de personnes travaillant dans le secteur. Combien seront-elles demain ?

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