Les bureaux obsolètes d'aujourd'hui seront...

© Crédit photo : Pixabay

L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’entreprise (ORIE) a organisé le 10 juillet un colloque dans les locaux de la Fédération Française du bâtiment. L'ordre du jour était la possible reconversion d’actifs en situation de vacance structurelle en logements, résidences de services, hôtels, etc.

Mission de l’ORIE selon Christophe CANU

Ce colloque était l’occasion pour le Président de l’ORIE, Christophe CANU, de rappeler la mission de cet organisme qui est de faciliter l’échange d’informations entre les acteurs immobiliers publics et privés. C’est dans cette optique que l'ORIE a mené une étude sur la « reconversion d’actifs en situation de vacance structurelle ». Au cours du colloque, Christophe CANU et Christine TURQUET DE BEAUREGARD sont intervenus pour exposer les résultats de l’étude.

La situation du marché des bureaux face à la vacance structurelle

La vacance structurelle équivaut à une inoccupation allant au-delà de 4 ans. Selon l’étude, 932 000 m2 de surfaces de bureaux en Ile-de-France sont vacants depuis plus de 4 ans ce qui représente 31 % du volume de surfaces inoccupées. En 2012, seulement 500 000 m2 de surfaces étaient concernées par la vacance structurelle.

Pour inverser cette tendance de la vacance structurelle des bureaux, il est possible de reconvertir ces espaces en d'autres classes d'actifs. Les solutions les plus envisagées sont les suivantes :

• Une reconversion en logement, compte tenu de la raréfaction de l’offre résidentielle. La demande est toujours croissante avec une prévision d'augmentation de la population francilienne de 600 000 habitants d’ici 10 ans ;
   
• Une reconversion en résidences étudiantes puisque d’ici 2026, on comptera 300 000 étudiants en plus ;
   
• Une reconversion en résidences séniors vu le vieillissement de la population française. Plus de 20 % de la population française auront plus de 75 ans d’ici 2030 ;
   
• La reconversion en hôtels, car la France aura besoin de 20 000 à 30 000 chambres à l'horizon de 2-3 ans ;
   
• La transformation des actifs de bureaux en locaux de formation dont la majorité est vétuste. Il est aussi possible de créer des espaces de coworking.

La reconversion des bureaux pourrait être accélérée si les pouvoirs publics décident de limiter l’artificialisation des sols.

Les perspectives liées à la vacance structurelle des bureaux

Les contraintes liées à la reconversion

La principale contrainte liée à cette reconversion est d’abord financière. La reconversion d’immeubles tertiaires en logements n’est pas si facile qu’il n’y paraît. Des paramètres techniques peuvent aussi impacter la rentabilité du bien. Et même si la reconversion est envisageable, il peut y avoir des contraintes juridiques comme le problème des quotas de logements sociaux.

Les enjeux de l’étude

L’étude a pour principal objectif de mettre en exergue les leviers permettant de booster la remise sur le marché des biens sujets à une vacance structurelle. Ici, le but est donc d’élargir les leviers réglementaires et fiscaux. En général, le lancement du chantier est bloqué par la rentabilité jugée insuffisante.

Sur le plan administratif et réglementaire, la réglementation en vigueur sur la construction constitue également un facteur de blocage pour la reconversion de l’immeuble.

Les solutions juridiques possibles

Le groupe d’étude préconise le remplacement du permis de construire par une simple déclaration préalable pour les chantiers de moins de 5 000 m2. Aussi, l’État devrait accorder une dérogation aux quotas de logements sociaux sur un immeuble. Pour les actifs les plus affectés par la vacance structurelle, la création d’un fonds d’investissement spécifique à long terme a aussi été envisagée. Ce fonds serait composé d’investisseurs privés et de foncières.

Débat sur la conciliation du développement de l’offre nouvelle et la résorption de la vacance

La vacance structurelle des bureaux ne s’explique pas par la vétusté de l’immeuble, mais plutôt par son obsolescence. En effet, les immeubles non conformes aux besoins du marché sont les plus concernés par ce phénomène.

Les principaux facteurs d’obsolescence sont d’abord architecturaux et sociologiques. Les demandes tendent vers le coliving et le coworking alors que les anciens bureaux ne sont pas adaptés à cela. Des facteurs réglementaires entrent également en jeu, notamment la régulation de la construction et la performance énergétique. Viennent s’ajouter à cela les facteurs territoriaux liés à la polarisation des bureaux.

Face à cette situation, Dominique OZANNE, Directeur général délégué et représentant de COVIVIO au colloque a avancé une solution. Il prône la remontée des informations aux propriétaires sur les besoins des utilisateurs pour pouvoir mieux y répondre. Pour le cas des hôtels, Covivio soutient la mise en place d’un système de feed-back permettant de remonter l’insatisfaction de la clientèle. Une solution qui permettrait selon lui de mieux répondre à l’attente de la clientèle.

Covivio recommande également l’achat d'actifs obsolètes avec une décote et avec le soutien des pouvoirs publics. Novaxia a d’ailleurs déjà donné l’exemple en achetant un bien pour le reconvertir en une autre classe d’actif.

Pour le Président Fondateur de Novaxia, Joachim AZAN, la reproduction d’un PEA dans l’immobilier tertiaire serait une bonne solution. Il préconise la mise en place d’un Plan d’Epargne Urbain afin d’inciter les ménages à investir dans des projets de rénovation.