Une épargne pilotée avec CORUM

Frédéric Puzin présente le bilan pour l'année 2016 de CORUM

Frédéric Puzin, Président de CORUM, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, le gérant revient sur l'année 2016 de CORUM et sur les décisions majeures ayant été prises par CORUM : distribution mensuelle, positionnement européen, décimalisation des parts de CORUM et l'objectif poursuivi, ainsi que sur les perspectives de performances pour l'année 2017. 

CORUM est une SCPI de rendement lancée en 2012 et gérée par la société de gestion CORUM AM. Il s'agit d'un véhicule diversifié, qui investit principalement en bureaux (40 % de son patrimoine), mais qui développe une stratégie opportuniste. CORUM réalise aussi bien des investissements dans des actifs de logistique, commerce, hôtellerie, santé, etc. Les acquisitions sont réalisées à 76 % à l'étranger. Au 30/12/2016, la SCPI de rendement affichait une capitalisation de 833 M€. CORUM a affiché un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) pour l'année 2016 de 6,45 %. Le prix d'une part est fixé à 1060 € (frais compris), avec un nombre minimum pour la première souscription d'une part. 

Retrouvez la retranscription de l'interview vidéo de CORUM

Vous avez décidé de "décimaliser" les parts de la SCPI. Pourquoi un tel choix ?

La décimalisation c’est un sujet qui paraît très technique et très compliqué, c’est quelque chose de très simple c’est-à-dire que chez Corum aujourd’hui vous avez une part à 1060 euros, demain matin vous allez pouvoir acheter une partie de part - un dixième, un centième de part - à partir de 50 euros, et avec 50 euros on peut faire plein de choses derrière. Ça permet notamment premièrement, de pouvoir réinvestir son dividende. Tous les mois Corum sert un dividende depuis maintenant un an, c’est la seule SCPI du marché à offrir cette possibilité, et bien ça va permettre aux investisseurs qui n’ont pas besoin de ce dividende de le laisser dans le fonds, dans Corum et puis de pouvoir le capitaliser. Donc cela offre une grande souplesse et ça permet de concilier à la fois une distribution mensuelle pour ceux qui le souhaitent, ou pas de distribution du tout, ou qu’une partie de la distribution mensuelle. Voilà donc, le projet c’est d’offrir plus de services, plus d’opportunités à nos investisseurs, à nos épargnants.

Plus de souplesse dans l'investissement ?

L’autre élément concret que permet cette décimalisation c’est de permettre aux épargnants de rentrer dans un plan d’épargne Corum.

Je m’explique : acheter une part c’est 1060 euros. Très bien. Il y a un certain nombre d’épargnants pour lesquels 1060 euros ça commence à être une somme élevée, ou certains épargnants souhaitent investir une somme ronde, par exemple 2500 euros. Or 2500 euros ce n’est pas deux fois 1060 euros. Donc ça permet quoi [cette décimalisation] ? Ça permet vraiment de répondre à la contrainte de l’épargnant en lui proposant d’investir la quotité d’épargne qu’il souhaite mettre dans l’investissement immobilier européen avec des rentabilités aujourd’hui qui sont supérieures à 6%. Et donc on va pouvoir, entre 50 euros et puis le montant que souhaitera mettre l’épargnant,  offrir toute la latitude d’investissement et également l’offrir dans toute sa possibilité temporelle. C’est-à-dire qu’on pourra investir tous les mois 50 euros, tous les trimestres 2000 euros ou tous les semestres 3000 euros ou tous les ans une somme ronde, par exemple 1500 ou 3000 ou 4000 euros indépendamment de la valeur de la part de la SCPI. La seule condition c’est d’abord d’être déjà porteur de part, donc d’une part de Corum, et puis deux, il faut que ce soit un montant minimum de 50 euros.

Vous voyez que ça rend le produit, ça lui donne une image, une perspective et une offre qui est complètement différente de ce qui existait jusqu’à présent. Donc c’est véritablement un plus pour l’épargnant.

6 % de rendement en 2016. Quelles perspectives pour 2017 ?

Les perspectives elles restent les mêmes. On ne fera pas mieux qu’en 2016, on sera toujours à 6%. L’objectif a toujours été de faire 6%. Si on peut faire mieux on le fait, mais … voilà. Tout ça on le délivre en fin d’année et on voit les résultats en fin d’année. Donc fin 2016, le rendement sera supérieur, je peux d’ores et déjà vous le dire à 6%. Et 2017 on sait aussi qu’on sera à 6%.

Vous êtes le fonds le plus présent au niveau européen. Pourquoi un tel positionnement ?

Alors, pourquoi est-ce que Corum a fait le choix de l’investissement en Europe ?  C'est un choix, dès le départ en 2012, et en plus de cela, un choix qui s’est fait sans préciser dans quel type d’actif on allait investir. Je rappelle que Corum c’est avant tout une proposition de performance. Nous, notre analyse du marché de l’épargne, c’est que les épargnants ne sont pas là pour acheter de beaux immeubles, ils sont là pour obtenir une belle épargne. D’accord. Alors si on plus on peut acheter de beaux immeubles c’est formidable. Mais nous, ce qu’on sert c’est un objectif de performance dans le plan qui correspond à une demande et une contrainte que souhaite l’épargnant.

Partant de cette philosophie, bien évidemment, si on se restreint sur les zones géographiques on se donne moins de possibilité, moins de latitude de trouver de bonnes opportunités. Car vous le savez comme moi les marchés sont moutonniers. Ils sont généralement tous investisseurs au même endroit au même moment. Ce qui fait que ça crée de l’inflation. Et une inflation qui n’a rien à voir avec la qualité du sous-jacent in fine ni avec la performance financière du sous-jacent mais qui est juste dû à l’affût d’argent à un instant T qui fait que vous allez avoir plus d’acheteurs que de vendeurs. Très bien.

Donc une fois qu’on a posé ce point-là, on peut se dire au départ : « Tiens je vais faire une SCPI tout le monde va pouvoir comprendre, je vais acheter que du commerce dans Paris 8^ème ». Imaginez que vous expliquez que vous allez faire une SCPI ou un OPCI dans lequel vous allez faire du commerce que dans Paris 8^ème. Ça va être très facile à marketer, ça va très être facile à vendre parce que tout le monde souhaite être propriétaire d’une boutique sur les Champs-Elysées et on comprend l’intérêt. Le problème c’est que ça coûte très cher. Et puis il n’y a pas beaucoup d’actifs à vendre. Donc vous allez collecter énormément d’argent mais vous allez avoir beaucoup de mal à investir parce qu’il y a peu de produits à vendre, ou les produits qui sont à vendre sont très chers. Donc vous allez vendre une image, vous allez vendre une histoire mais sûrement pas de la performance financière en tout cas sur le court terme par rapport à l’objectif de servir une rente. Si vous voulez faire de la plus-value c’est peut-être une autre histoire, mais la plus-value vous aurez sans doute plus de chance de la faire si vous achetez en 2009 au moment de la crise immobilière qu’on a connue à Paris notamment - je vous rappelle que dans Paris intramuros sur les primes on a perdu 15% en 2009 par rapport à 2016 - donc ça veut dire que ce sont des prises de risque fortes. Et quand on se remet à réinvestir en 2009 il faut avoir le courage de le faire. Et donc là les gens seront sans doute moins partants pour investir à ce moment-là.

Donc, plus vous vous enfermez dans un marché moins vous avez de chance d’être performant, de délivrer de la performance ; mais plus vous allez ouvrir, plus vous allez trouver des opportunités parce que vous serez plus libre  et que vous n’aurez pas de contrainte liée à l’histoire que vous allez raconter et que vous devez tenir à vos épargnants. Donc c’est ainsi qu’on a proposé pour avoir une performance de 6%, de se donner le maximum d’ouverture. Alors ce maximum d’ouverture c’est quoi ? C’est la zone euro

Et en matière de typologie d’investissement, c’est tout type d’investissement hors résidentiel. Dès lors que la performance est là, qu’on a des revenus long terme, donc des baux très long terme et dès lors qu’on a des immeubles qui offrent une belle qualité et des locataires qui permettent de payer le loyer sur le long terme, et ainsi, ça nous permet de savoir que sur la longue durée (sur la durée des baux fermes restant à courir), on va avoir des rendements qui permettront d’atteindre l’objectif. C’est pour ça, quand je vous disais toute à l’heure on sait qu’en 2017 Corum fera 6%, c’est parce qu’on sait qu’on a des baux très long terme avec des locataires de qualité. Et compte tenu du niveau moyen auquel on a investi, 6% est juste mécanique.

Découvrir CORUM

Avant d'investir en SCPI, rappel sur les éléments clés de ce placement immobilier (pierre-papier) : 

Les SCPI de rendement investissent essentiellement dans de l’immobilier professionnel : des actifs de bureaux, de commerces, de logistiques, de santé, etc. Elles permettent à leurs associés de bénéficier de revenus complémentaires (dividendes), versés le généralement trimestriellement. L'investissement en SCPI, comme tout investissement immobilier, est un placement long terme. Aussi il est recommandé de conserver ses parts pendant une durée d'au moins 8 ans, à compter de la souscription. 

Afin de faciliter la compréhension de ce produit, MeilleureSCPI.com vous propose un guide des SCPI.