Les surfaces commerciales gagnent du terrain en Ile de France

Les modalités de développement des surfaces commerciales en Ile-de-France

La croissance des surfaces commerciales franciliennes s’est montrée dynamique ces dix dernières années, avec une moyenne annuelle de 36 ha (360.000 m²) autorisés par an dans la région. Malgré la crise, le rythme des autorisations reste soutenu et l’emprise foncière des commerces s’accroît de manière significative (217.000 m² autorisés l’an dernier). Si cette tendance réserve de réelles opportunités pour les acteurs de l’immobilier, telles les SCPI, il n’existait pas, jusqu’à récemment, de revue exhaustive des projets autorisés ni d’analyse qualitative du développement de l’immobilier commercial. L’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France a cherché à pallier ce manque. Son étude, que nous nous proposons ici de synthétiser, analyse les modalités de ce développement et tente de mesurer précisément l’emprise foncière des commerces franciliens.

Un ralentissement de la consommation foncière des nouvelles surfaces commerciales

L’occupation des sols par l’immobilier commercial ne fait pas l’objet d’études systématiques et entièrement fiables, mais deux méthodes permettent toutefois d’en avoir une première estimation. La première, dite de Mode d’occupation des sols (MOS), consiste à analyser des photos aériennes des régions. Les campagnes du MOS ont lieu tous les 3 à 5 ans depuis 1982 : elles ont pour objet tous les biens immobiliers et non spécifiquement l’immobilier commercial, qui constitue une rubrique parmi d’autres du recensement. La dernière estimation, en date de 2012, fait état d’une surface commerciale totale de 1.695 ha hors espaces verts et lieux de stationnement et de circulation, soit une multiplication par 2,5 en 30 ans. Il n’en reste pas moins que les commerces ne représentent que 6% des surfaces de la catégorie « activités » et seulement 0,6% des espaces urbanisés.

L’analyse du MOS entre 1982 et 2012 a permis à l’IAU de constater, malgré l’augmentation des surfaces, le ralentissement de cette extension spatiale. En effet, les gains annuels des surfaces commerciales ont tendance à décroître (+39,4 ha entre 2003 et 2008 vs. +28,6 ha entre 2008 et 2012) alors que les pertes augmentent de manière régulière (6,7ha entre 1994 et 2003 mais 7,4 ha entre 2003 et 2008 et 9,6 ha entre 2008 et 2012).

Le deuxième constat de l’IAU est celui d’une diminution de la consommation foncière des nouvelles surfaces. En 2012, une majorité des nouveaux espaces commerciaux proviennent du recyclage d’autres espaces urbanisés (chantiers, stationnements, espaces ouverts) : seuls 42% constituent des extensions urbaines. La proportion s’est inversée par rapport à il y a dix ans, où 56% des nouveaux espaces commerciaux étaient pris sur des espaces non urbanisés.

Des autorisations moins nombreuses mais des opérations de plus grande envergure

La deuxième méthode suivie par l’IAU pour la mesure de la consommation foncière consiste à étudier les dossiers soumis à la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)*. Ces dix dernières années, 3,6 millions de m² ont été autorisés par la Commission. La tendance est à la diminution des surfaces de vente autorisées (217 000 m² en 2014), mais ce constat est à relativiser tant du fait de la crise économique que du relèvement du seuil d’autorisation à 1 000 m² depuis 2009.

Plus de 50% des surfaces autorisées se situent dans l’agglomération de Paris et seulement 18% dans la couronne rurale francilienne. Elles correspondent à près de 80% à des créations de commerces (17% sont des extensions de commerces existants). On note aussi une augmentation sensible du poids des ensembles commerciaux (un peu plus d’un tiers des demandes mais deux-tiers des surfaces) et des opérations supérieures à 10 000 m² (un quart des surfaces). Ce constat illustre le rôle accru des foncières et des promoteurs dans le développement des surfaces commerciales en Ile-de-France comparé à celle des commerces individuels. Il convient néanmoins de noter que les opérations de taille moyenne (entre 1 000 m² et 5 000 m²) totalisent plus de 40% des surfaces.

La mesure de l’emprise foncière à partir des surfaces de vente

Si le MOS et l’étude des autorisations de la CNAC permettent de cerner les modalités du développement des surfaces commerciales en Ile-de-France, elles présentent néanmoins l’inconvénient de ne pas établir avec précision l’emprise foncière des commerces. Les photos aériennes des campagnes de MOS conduisent à des approximations tenant à l’impossibilité de discerner les commerces de pied d’immeuble ou à des confusions entre commerces et autres locaux d’activités. La méthode reposant sur la CNAC, quant à elle, fournit les surfaces de vente autorisées, mais pas les surfaces effectivement occupées par les biens immobiliers.

A partir de l’étude d’un échantillon de 147 dossiers, l’IAU a permis d’identifier un ratio de 1 à 4,58 entre les surfaces de ventes autorisées et l’emprise foncière totale des nouveaux locaux commerciaux**. Celle-ci s’élève en moyenne, selon ses estimations, à 116 ha en 2011 et en 2012, dont 80% en grande couronne. Le coefficient de 4,58 est valable pour l’ensemble de l’Ile-de-France mais les départements présentent des disparités significatives.

Ainsi, l’emprise foncière est presque 7 fois supérieure à la surface de vente autorisée en Seine-et-Marne, mais moins de 2 fois supérieure dans les Hauts-de-Seine.

 En résumé, l’étude de l’IAU a mis en évidence un accroissement significatif des surfaces commerciales en Ile-de-France malgré un ralentissement récent et une moindre consommation foncière des nouveaux commerces. Le développement de l’emprise foncière, environ 4,5 fois supérieure aux surfaces de vente autorisées dans la région, se fait davantage en grande couronne et concerne des opérations de plus grande envergure.

*Avec la loi LME, une autorisation de la CNAC n'est nécessaire que pour les surfaces supérieures à 1000 m² (et non plus 300 m², comme sous la loi Raffarin)

**4,58 % : le coefficient multiplicateur qui permet de passer de la surface de vente autorisée, au terrain (emprise foncière).

Source : Institut d'Aménagement et d'Urbanisme (IAU) d'Ile-de-France