SCPI de rendement ou SCPI fiscale : que choisir ?

Face à l’érosion du rendement des actifs sans risque entraînée par la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE), des véhicules de placement se sont développés de manière significative ces dernières années, tels que les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). MeilleureSCPI.com vous propose aujourd'hui de revenir sur les deux grandes catégories de SCPI : fiscales et de rendement.

SCPI de rendement ou SCPI fiscales : à chaque stratégie d'épargne, sa SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en constituent une catégorie particulièrement dynamique, comme l’illustre le triplement de l’épargne collectée par ces sociétés entre 2008 et 2014. Plus risqués que les comptes d’assurance vie ou les livrets A, mais nettement plus rémunérateurs, ces placements permettent aux épargnants de préparer leur retraite ou tout simplement de s’assurer un complément de revenus. Parallèlement, la politique de l’État en matière de logement s’est traduite par la création de mécanismes fiscaux permettant aux SCPI de devenir le support de stratégies de défiscalisation.

En 2024, la collecte des SCPI a connu un ralentissement dû à la hausse des taux d’intérêt et à un marché immobilier en pleine mutation. Cependant, ces véhicules d’investissement restent attractifs grâce à une diversification sectorielle accrue et à l’intégration croissante des critères ESG. Revenons en détail sur chacune des deux grandes catégories de SCPI – fiscales et de rendement – afin d’éclairer le choix d’un particulier intéressé par le placement de son épargne et les possibilités de défiscalisation.

La SCPI de rendement : un placement dans l’immobilier d’entreprise pour obtenir un complément de revenus

Le principe d’une SCPI de rendement est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier en vue de distribuer des dividendes à ses associés. Plutôt que d’investir dans un seul actif immobilier, placer son épargne dans une SCPI permet de mutualiser les risques, d’accéder à tous types d’actifs immobiliers (l’investissement peut se limiter à 5 000€) et de confier la gestion du patrimoine à une équipe de professionnels.

Les SCPI de rendement peuvent faire l’acquisition d’un large éventail d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, établissements médicaux ou encore entrepôts. L’encaissement de loyers permet aux sociétés de couvrir les frais de gestion et d’offrir à leurs associés un rendement aujourd’hui proche des 5% (non garanti). En 2024, certaines SCPI affichent des rendements plus proches de 4,5%, impactées par des réévaluations d’actifs et un contexte économique incertain.

Les SCPI de rendement ont opté pour différentes stratégies selon l’expertise de leurs gérants ou leur analyse des opportunités de rendement. Certaines SCPI ont ainsi choisi de cibler exclusivement des murs de commerces ou des bureaux d’entreprise. D’autres décident de se concentrer sur un secteur d’activité où elles bénéficient d’une expertise reconnue. C’est le cas notamment des SCPI de santé qui souhaitent tirer parti de la stratégie de cession des murs des grands opérateurs publics et privés. D'autres préfèrent mettre à profit une connaissance profonde de certains territoires (on parle alors de SCPI régionale) ou investissent au contraire dans plusieurs pays de l’Union européenne selon leur positionnement dans les cycles immobiliers. Certaines enfin font le choix d’une diversification de leurs actifs et saisissent les opportunités qui se présentent à elles.

Les nouvelles tendances en 2025 

• L’essor des SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable), qui privilégient les actifs conformes aux réglementations environnementales et aux critères ESG.
• Une montée en puissance des SCPI diversifiées avec un positionnement sur des actifs résidentiels premium, de l’immobilier logistique et des data centers.
• L’adaptation aux nouvelles normes énergétiques imposées par la réglementation européenne sur la performance des bâtiments (Directive EPBD).

L’investissement dans des SCPI de rendement correspond à une stratégie de diversification du portefeuille : plus risqué que les placements garantis, son rendement est en revanche plus élevé. Il s’agit d’un placement à long terme de l’épargne pour toucher des revenus réguliers de complément, notamment pour préparer sa retraite.

La SCPI fiscale : un investissement dans l’immobilier d’habitation pour obtenir une défiscalisation

En raison de l’insuffisance persistante de l’offre de logements neufs en France, l’État a intensifié sa politique de promotion de l’investissement des particuliers dans l’immobilier d’habitation. Celle-ci se traduit notamment par la création de mécanismes de défiscalisation, particulièrement appréciés dans le contexte actuel d’augmentation des prélèvements obligatoires, et dont les SCPI bénéficient au même titre que les particuliers. Trois types de SCPI fiscales existent aujourd’hui : les SCPI "Pinel", "Déficit foncier" et "Malraux".

Depuis 2024, la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel a été progressivement réduite, rendant ces SCPI moins attractives. En effet, le taux de réduction est désormais de 9% pour une location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Cependant, le Pinel+ permet toujours d’obtenir des réductions plus élevées sous conditions (performance énergétique, critères sociaux, etc.).

Le dispositif "Déficit foncier" constitue en réalité deux avantages fiscaux consistant en une diminution de l’assiette imposable. Il permet tout d’abord de déduire de son revenu global la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des actifs immobiliers, dans la limite de 10 700 € par an. Parallèlement, il prévoit la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers de l’année. En 2025, le déficit foncier reste une stratégie pertinente dans un contexte de rénovation énergétique renforcée par l’interdiction progressive des "passoires thermiques".

Le dispositif "Malraux" cherche à encourager la préservation du patrimoine immobilier français. Il consiste en une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis pour la restauration complète d’immeubles situés dans des zones spécifiques ("secteurs sauvegardés" ou "aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine"). Depuis 2024, le plafond des investissements pour le dispositif Malraux a été relevé à 150 000€ par an, permettant une défiscalisation plus importante.

Les SCPI fiscales ont donc pour intérêt principal pour leurs associés de diminuer leur assiette fiscale, voire d’obtenir directement une réduction de l’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’engagement de conservation est beaucoup plus long que pour les SCPI de rendement. Il est également nécessaire de souligner qu’en raison de la non-transmissibilité des avantages fiscaux, la liquidité des titres de SCPI fiscales est très faible : la cession de ces parts n’est possible qu’à un prix largement inférieur à celui de souscription.

Choisir entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

Le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement dépend donc de la stratégie retenue. S’il s’agit de compléter les solutions traditionnelles de placement d’épargne pour obtenir un rendement plus élevé dans une perspective de long terme, les SCPI de rendement semblent les plus adaptées. En revanche, la souscription de parts dans des SCPI "Pinel", "Déficit foncier" ou "Malraux" peut permettre de changer de tranche d’imposition, de réduire l’assiette imposable ou tout simplement d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu.

Comparaison entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

Conclusion 

En 2025, le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement s’inscrit dans un contexte marqué par l’évolution de la fiscalité et la montée des enjeux ESG. Les investisseurs doivent donc prendre en compte ces nouvelles dynamiques pour adapter leur stratégie patrimoniale.

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