SCPI de rendement ou SCPI fiscale : que choisir ?

Face à l’érosion du rendement des actifs sans risque entraînée par la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE), des véhicules de placement se sont développés de manière significative ces dernières années, tels que les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). MeilleureSCPI.com vous propose aujourd'hui de revenir sur les deux grandes catégories de SCPI : fiscales et de rendement.

SCPI de rendement ou SCPI fiscales : à chaque stratégie d'épargne, sa SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en constituent une catégorie particulièrement dynamique, comme l’illustre le triplement de l’épargne collectée par ces sociétés entre 2008 et 2014. Plus risqués que les comptes d’assurance vie ou les livrets A, mais nettement plus rémunérateurs, ces placements permettent aux épargnants de préparer leur retraite ou tout simplement de s’assurer un complément de revenus. Parallèlement, la politique de l’État en matière de logement s’est traduite par la création de mécanismes fiscaux permettant aux SCPI de devenir le support de stratégies de défiscalisation. Revenons dans le détail sur chacune des deux grandes catégories de SCPI – fiscales et de rendement – afin d’éclairer le choix d’un particulier intéressé par le placement de son épargne et les possibilités de défiscalisation.

Tableau comparatif des SCPI de rendement et SCPI fiscales

La SCPI de rendement : un placement dans l’immobilier d’entreprise pour obtenir un complément de revenus

Le principe d’une SCPI de rendement est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier en vue de distribuer des dividendes à ses associés. Plutôt que d’investir dans un seul actif immobilier, placer son épargne dans une SCPI permet de mutualiser les risques, d’accéder à tous types d’actifs immobiliers (l’investissement peut se limiter à 5 000€) et de confier la gestion du patrimoine à une équipe de professionnels.

Les SCPI de rendement peuvent faire l’acquisition d’un large éventail d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, établissements médicaux ou encore entrepôts. L’encaissement de loyers permet aux sociétés de couvrir les frais de gestion et d’offrir à leurs associés un rendement aujourd’hui proche des 5% (non garanti).

Au nombre de 83 actuellement, les SCPI de rendement ont opté pour différentes stratégies selon l’expertise de leurs gérants ou leur analyse des opportunités de rendement. Certaines SCPI ont ainsi choisi de cibler exclusivement des murs de commerces ou des bureaux d’entreprise. D’autres décident de se concentrer sur un secteur d’activité où elles bénéficient d’une expertise reconnue. C’est le cas notamment des SCPI de santé qui souhaitent tirer parti de la stratégie de cession des murs des grands opérateurs publics et privés. D'autres préfèrent mettre à profit une connaissance profonde de certains territoires (on parle alors de SCPI régionale) ou investissent au contraire dans plusieurs pays de l’Union européenne selon leur positionnement dans les cycles immobiliers. Certaines enfin font le choix d’une diversification de leurs actifs et saisissent les opportunités qui se présentent à elles.

En 2024, les SCPI de rendement font face à de nouveaux défis et opportunités. La montée en puissance des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) influence désormais fortement les décisions d’investissement. De plus, la digitalisation des processus de gestion immobilière devient un facteur clé pour améliorer l’efficacité et la transparence.

L'intégration des critères ESG dans la stratégie d'investissement des SCPI est essentielle pour garantir une performance durable

L’investissement dans des SCPI de rendement correspond à une stratégie de diversification du portefeuille : plus risqué que les placements garantis, son rendement est en revanche plus élevé. Il s’agit d’un placement à long terme de l’épargne pour toucher des revenus réguliers de complément, notamment pour préparer sa retraite.

La SCPI fiscale : un investissement dans l’immobilier d’habitation pour obtenir une défiscalisation

En raison de l’insuffisance persistante de l’offre de logements neufs en France, l’État a intensifié sa politique de promotion de l’investissement des particuliers dans l’immobilier d’habitation. Celle-ci se traduit notamment par la création de mécanismes de défiscalisation, particulièrement appréciés dans le contexte actuel d’augmentation des prélèvements obligatoires, et dont les SCPI bénéficient au même titre que les particuliers. Trois types de SCPI fiscales existent aujourd’hui : les SCPI "Pinel", "Déficit foncier" et "Malraux".

Le dispositif de la loi Pinel, qui a remplacé celui instauré par la loi Duflot, permet de déduire de l’impôt sur le revenu une fraction des montants investis dans l’achat d’un logement neuf ou réhabilité dans une zone de tension et loué à un tiers. La réduction correspond à 12% de l’investissement pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une durée de 12 ans. La réduction est calculée sur 100% de la souscription aux parts de SCPI. En contrepartie, l’associé s’engage à conserver ses parts entre 9 ans et 12 ans à compter de la dernière mise en location des actifs de la SCPI.

Le dispositif "déficit foncier" constitue en réalité deux avantages fiscaux consistant en une diminution de l’assiette imposable. Il permet tout d’abord de déduire de son revenu global la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des actifs immobiliers, dans la limite de 10 700€ par an. Parallèlement, il prévoit la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers de l’année. Dans le cadre d’une SCPI "déficit foncier", c’est en moyenne 50% du montant de la souscription qui peut venir en déduction du revenu global de l’associé. Le déficit est souvent réparti sur un à trois ans par la SCPI. Par la suite, l’investisseur peut soit céder ses parts (à un prix très décoté compte-tenu de l’intransmissibilité de l’avantage fiscal), soit les conserver et percevoir des dividendes correspondant aux revenus locatifs nets des frais de gestion. Il s’engage à conserver ses parts pendant trois ans à compter de la dernière imputation du déficit foncier (la durée de vie du fond est généralement de 15 années).

Le dispositif "Malraux" cherche à encourager la préservation du patrimoine immobilier français. Il consiste en une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis pour la restauration complète d’immeubles situés dans des zones spécifiques ("secteurs sauvegardés" ou "aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine"). Ces derniers sont plafonnés à 100 000€ par an par foyer fiscal.

En 2024, le cadre fiscal des SCPI connaît quelques ajustements. Le plafond des investissements pour le dispositif Malraux a été relevé à 150 000€ par an, permettant ainsi une défiscalisation accrue pour les investisseurs. De plus, de nouveaux secteurs prioritaires ont été définis pour encourager la rénovation dans des zones à fort potentiel touristique.

Les ajustements fiscaux de 2024 offrent de nouvelles opportunités pour les investisseurs en SCPI

Les SCPI fiscales ont donc pour intérêt principal pour leurs associés de diminuer leur assiette fiscale, voire d’obtenir directement une réduction de l’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’engagement de conservation est beaucoup plus long que pour les SCPI de rendement. Il est également nécessaire de souligner qu’en raison de la non-transmissibilité des avantages fiscaux, la liquidité des titres de SCPI fiscales est très faible : la cession de ces parts n’est possible qu’à un prix largement inférieur à celui de souscription.

Choisir entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

Le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement dépend donc de la stratégie retenue. S’il s’agit de compléter les solutions traditionnelles de placement d’épargne pour obtenir un rendement plus élevé dans une perspective de long terme, les SCPI de rendement semblent les plus adaptées. En revanche, la souscription de parts dans des SCPI "Pinel", "déficit foncier" ou "Malraux" peuvent permettre de changer de tranche d’imposition, de réduire l’assiette imposable ou tout simplement d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu, tout en constituant un placement d’épargne dans l’immobilier.

Conclusion

Le choix entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale dépend de la stratégie d’investissement et des objectifs financiers de chaque investisseur. Les SCPI de rendement sont idéales pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille et obtenir des revenus réguliers, tandis que les SCPI fiscales sont plus adaptées pour ceux souhaitant réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier.

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