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Vendez votre immobilier locatif direct au profit de la SCPI

Publié par Jonathan Dhiver le 27 nov. 2018 Mis à jour le 16 janv. 2024 8 min. de lecture

Vous détenez de l'immobilier direct qui vous cause des soucis de gestion locative ? Meilleurescpi.com vous propose de découvrir les avantages et inconvénients de l'immobilier direct et l'immobilier indirect. Découvrez également pourquoi un investissement en direct rapporte généralement moins qu’un investissement en SCPI.

Les inconvénients de l’immobilier locatif direct

La pierre suscite toujours autant l’engouement des Français qui veulent assurer leur retraite. Un tel placement est rentable si l’on sait choisir l’emplacement du bien. Cependant, l’immobilier locatif direct nécessite un temps de gestion considérable. Au-delà de l’investissement financier, il faut consacrer un temps important à la sélection des locataires jusqu'à la gestion du bien.

Cette mission comprend la régularisation de la situation du locataire, l’entretien du bien et la perception des loyers. En tant que bailleur, vous devrez vous assurer que le locataire dispose d’un justificatif d’assurance habitation (à réclamer chaque année). L’entretien de l’immeuble, notamment les grosses réparations, incombe également au bailleur – investisseur.

Outre la gestion, le risque est élevé dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif direct. Un tel investissement n’est rentable que si l’investisseur a su choisir un bon emplacement et un immeuble de qualité. Par ailleurs, en cas de déclin du marché, l’investisseur risque gros puisqu’il sera le seul à supporter les risques de son placement. Faut-il noter que le marché immobilier français n’est pas à l’abri des aléas économiques. Face à cette situation, vendre son bien en location au profit d’un placement en SCPI reste la meilleure alternative.

Cycle de vie d'un investissement immobilier	Investissement immobilier locatif en direct	Investissement en SCPI
Recherche	La recherche d'un investissement immobilier locatif en direct nécéssite une connaissance, une méthodologie et une technicité de négociation pour accèder à des opportunités valables d'investissement.	La recherche du patrimoine de la SCPI est faite par des professionnels de l'immobilier bénéficiant d'un très grand réseau d'opportunité d'investissement, d'une technicité d'investissement et d'une très grande force de négociation
Montant d'investissement minimum	Montant d'investissement généralement supérieur à 100 000 €	Accessible dès 5 000 €, l'épargnant peut investir en fonction de sa capacité d'investissement (ticket d'entrée réduit)
Financement	Possibilité totale de financement du montant de l'investissement	Financement à partir de 30 000 € d'investissement
Forme juridique de l'achat	Promesse de vente / Contrat de vente	Bulletin de souscription ou ordre d'achat
Frais d'achat	1. Les commissions des intermédiaires (agent immobilier) 2. Les frais de mutation (frais de notaire) 3. La rémunération du notaire (émoluments fixes ou proportionnels) 4. Les remboursements de frais (frais débours) 5. Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.	1. Les frais de souscription (marché primaire) : Les frais de souscription sont compris dans le prix d'une part (Pour information, les prix de souscription intègrent ces frais) 2. Frais de cession et droit d'enregistrement (marché secondaire) Les frais de souscription varient de 6 à 12% HT
Titre de propriété	Acte de propriété notarial et publié au bureau des hypothèques	Certificat nominatif de part délivré par la société de gestion
Gestion immobilière (locative et technique)	La gestion est faite soit par l'investisseur/propriétaire soit par un tiers (administrateur de biens)	La gestion des biens immobilier de la SCPI est prise en charge par la Société de gestion
Frais de gestion	1. Gestion direct de l'investisseur : prend du temps dans la gestion quotidienne et dans l'apprentissage des connaissances 2. Gestion par un administrateur de biens : rémunération de l'administrateur de bien (5 à 10% HT), assurance loyers impayés (2 à 6 % HT).	Frais de gestion fixé par la société de gestion Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi quà sa diversifiction. Ils sont compris dans le rendement versé, c'est à dire que les revenus locatifs versés sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net. Ils tournent autour de 8,5% en moyenne, mais peuvent atteindre 12%.
Gestion des travaux	1. Gestion direct des travaux par l'investisseur 2. Gestion des travaux délégués à l'administrateur de bien (frais)	Les travaux sont réalisés grace aux Provisions pour Grosse Réparations ou par les réserves de la SCPI
Rendement / TDVM	Rendement immobilier net de frais de gestion : 1,5% à 5% (en général)	TDVM moyen pour la SCPI 2012 : 5,30% avant imposition
Fiscalité Immobilière	Imposition sur les revenus fonciers	Imposition sur les Revenus Fonciers (revenus des loyers qui représentent la majorité des dividendes) et les Revenus Financiers (revenus issus des placements de Tresorerie)
Revente	Revente en fonction du marché de l'immobilier soit en direct soit en passant par un agent immobilier (frais supplémentaires)	Pour les SCPI à capital variable : L'associé transmet une demande de remboursement de la part à la valeur de retrait (définie par le société de gestion). La demande est acceptée seulement si elle est compensée par la souscription d'un associé "entrant". Sinon la société de gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement est généralement alimenté par la cession d'actifs immobiliers. Pour les SCPI à capital fixe : Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des "confrontations" ont lieu tout au long de l'année et un carnet d'ordre recense l'ensemble des ordres d'achat et de vente. Le marché secondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de l'offre et de la demande. A noter : l'acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire est soumise aux droits d'enregistrement.
Frais de revente	1. Les frais de diagnostique immobilier 2. Les frais d'agence immobilière 3. Les frais de mainlevée d'hypothèque (dans le cadre d'un prêt) 4. L'impôt sur les plus-values potentielles 5. Frais divers de copropriété (exemple : solde de tout compte de la co-propriété) 6. Autres frais potentiels	Comptez au moins deux semaines pour récupérer vos fonds. En outre la cession entraîne le paiement des 5% de droits d'enregistrement En cas de revente avant 15 ans avec une plus-value à la clef, vous serez taxé SCPI à capital Fixe : Vente au Prix d'éxécution SCPI à capital Variable : Vente au Prix de retrait
Typologie des immeubles	1. Habitation 2. Parking 3. Commerce (volume d'investissement élévé) 4. Bureau (volume d'investissement élévé)	Elles investissent en immobilier commercial (immobilier d’entreprise) dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des locaux commerciaux, des lots de copropriété... en France et en Europe suivant les opportunités. Ainsi, il existe plusieurs catégories de SCPI de rendement, les «classiques diversifiées», les «murs de magasin», les «régionales», les «internationales», les «plus values».
Risques	1. Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé 2. Gestion lourde 3. Risque de non-paiement des loyers 4. Vacances locatives 5. Charges de copropriété (Travaux...etc) 6. Technicité du métier de l'immobilier 7. Répartition du risque limitée	1. La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains risques : perte de valeur et ou absence de rendement 2. La défaillance de la société de gestion qui gère la société civile de placement immobilier 3. Le capital n’est pas garanti 4. La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de SCPI
Avantages	1.Création d'un patrimoine 2. Entrées régulières de revenus locatifs 3. Valeur de placement stable 4. Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de le transmettre à ses héritiers	1. Les avantages de l’immobilier direct sans les contraintes 2. Une gestion prise en charge : 3. Une mutualisation des risques : 4. Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins 5. Possibilité de revente d'une partie des parts détenus 6. Valeur de placement stable
Réglementation AMF	Non soumis	Oui la SCPI est soumise à l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers

SCPI, un investissement rentable et accessible

Si la pierre papier attire aujourd’hui de plus en plus de Français, c’est surtout pour les avantages qu’elle offre. L’investissement en SCPI séduit avant tout les épargnants de par son faible ticket d’entrée. On peut en effet souscrire des parts et se constituer un patrimoine immobilier dès une centaine d'euros.

Investir en SCPI épargne également les souscripteurs les soucis de gestion. Contrairement à l’immobilier locatif direct, la gestion des actifs sera confiée à une société de gestion spécialisée en Asset Management. C’est elle qui sélectionne, acquiert et gère les actifs composant le patrimoine de la SCPI, moyennant des frais de gestion.

Outre l’avantage sur la gestion, les SCPI permettent aussi à l’épargnant d’investir dans l’immobilier tertiaire, difficilement accessible pour les particuliers. Les SCPI de rendement investissent en effet principalement dans des actifs de bureaux, de commerces et d’activités. De tels produits d’épargne offrent une excellente mutualisation des risques. Cela est possible grâce à une stratégie d’investissement basée sur la diversification géographique et sectorielle des placements.

Question rentabilité, un investissement en SCPI est généralement plus rentable qu’un investissement en direct. En 2017, les SCPI ont affiché un rendement annuel moyen de 4,43 % alors qu’un investissement en direct rapporte rarement plus de 4 %.

Ceux qui désirent avoir un aperçu des rendements potentiels des SCPI peuvent déjà simuler leur investissement en SCPI en fonction de leur situation.

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Les points importants pour la SCPI Accimmo Pierre
Type de support SCPI Société Civile de Placement Immobilier	Catégorie Bureau SCPI de rendement	Minimum de souscription 1 part 141.00 €
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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !