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Vendez votre immobilier locatif direct au profit de la SCPI
Vous dĂ©tenez de l'immobilier direct qui vous cause des soucis de gestion locative ? Meilleurescpi.com vous propose de dĂ©couvrir les avantages et inconvĂ©nients de l'immobilier direct et l'immobilier indirect. DĂ©couvrez Ă©galement pourquoi un investissement en direct rapporte gĂ©nĂ©ralement moins quâun investissement en SCPI.
Les inconvĂ©nients de lâimmobilier locatif direct
La pierre suscite toujours autant lâengouement des Français qui veulent assurer leur retraite. Un tel placement est rentable si lâon sait choisir lâemplacement du bien. Cependant, lâimmobilier locatif direct nĂ©cessite un temps de gestion considĂ©rable. Au-delĂ de lâinvestissement financier, il faut consacrer un temps important Ă la sĂ©lection des locataires jusqu'Ă la gestion du bien.
Cette mission comprend la rĂ©gularisation de la situation du locataire, lâentretien du bien et la perception des loyers. En tant que bailleur, vous devrez vous assurer que le locataire dispose dâun justificatif dâassurance habitation (Ă rĂ©clamer chaque annĂ©e). Lâentretien de lâimmeuble, notamment les grosses rĂ©parations, incombe Ă©galement au bailleur â investisseur.
Outre la gestion, le risque est Ă©levĂ© dans le cadre dâun investissement en immobilier locatif direct. Un tel investissement nâest rentable que si lâinvestisseur a su choisir un bon emplacement et un immeuble de qualitĂ©. Par ailleurs, en cas de dĂ©clin du marchĂ©, lâinvestisseur risque gros puisquâil sera le seul Ă supporter les risques de son placement. Faut-il noter que le marchĂ© immobilier français nâest pas Ă lâabri des alĂ©as Ă©conomiques. Face Ă cette situation, vendre son bien en location au profit dâun placement en SCPI reste la meilleure alternative.
Cycle de vie d'un investissement immobilier | Investissement immobilier locatif en direct | Investissement en SCPI |
Recherche | La recherche d'un investissement immobilier locatif en direct nécéssite une connaissance, une méthodologie et une technicité de négociation pour accÚder à des opportunités valables d'investissement. | La recherche du patrimoine de la SCPI est faite par des professionnels de l'immobilier bénéficiant d'un trÚs grand réseau d'opportunité d'investissement, d'une technicité d'investissement et d'une trÚs grande force de négociation |
Montant d'investissement minimum | Montant d'investissement gĂ©nĂ©ralement supĂ©rieur Ă 100 000 ⏠| Accessible dĂšs 5 000 âŹ, l'Ă©pargnant peut investir en fonction de sa capacitĂ© d'investissement (ticket d'entrĂ©e rĂ©duit) |
Financement | Possibilité totale de financement du montant de l'investissement | Financement à partir de 30 000 ⏠d'investissement |
Forme juridique de l'achat | Promesse de vente / Contrat de vente | Bulletin de souscription ou ordre d'achat |
Frais d'achat | 1. Les commissions des intermĂ©diaires (agent immobilier) 2. Les frais de mutation (frais de notaire) 3. La rĂ©munĂ©ration du notaire (Ă©moluments fixes ou proportionnels) 4. Les remboursements de frais (frais dĂ©bours) 5. Les droits dâenregistrement et la taxe de publicitĂ© fonciĂšre. | 1. Les frais de souscription (marchĂ© primaire) : Les frais de souscription sont compris dans le prix d'une part (Pour information, les prix de souscription intĂšgrent ces frais) 2. Frais de cession et droit d'enregistrement (marchĂ© secondaire) Les frais de souscription varient de 6 Ă 12% HT |
Titre de propriété | Acte de propriété notarial et publié au bureau des hypothÚques | Certificat nominatif de part délivré par la société de gestion |
Gestion immobiliÚre (locative et technique) | La gestion est faite soit par l'investisseur/propriétaire soit par un tiers (administrateur de biens) | La gestion des biens immobilier de la SCPI est prise en charge par la Société de gestion |
Frais de gestion | 1. Gestion direct de l'investisseur : prend du temps dans la gestion quotidienne et dans l'apprentissage des connaissances 2. Gestion par un administrateur de biens : rémunération de l'administrateur de bien (5 à 10% HT), assurance loyers impayés (2 à 6 % HT). | Frais de gestion fixé par la société de gestion Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi quà sa diversifiction. Ils sont compris dans le rendement versé, c'est à dire que les revenus locatifs versés sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net. Ils tournent autour de 8,5% en moyenne, mais peuvent atteindre 12%. |
Gestion des travaux | 1. Gestion direct des travaux par l'investisseur 2. Gestion des travaux délégués à l'administrateur de bien (frais) | Les travaux sont réalisés grace aux Provisions pour Grosse Réparations ou par les réserves de la SCPI |
Rendement / TDVM | Rendement immobilier net de frais de gestion : 1,5% à 5% (en général) | TDVM moyen pour la SCPI 2012 : 5,30% avant imposition |
Fiscalité ImmobiliÚre | Imposition sur les revenus fonciers | Imposition sur les Revenus Fonciers (revenus des loyers qui représentent la majorité des dividendes) et les Revenus Financiers (revenus issus des placements de Tresorerie) |
Revente | Revente en fonction du marchĂ© de l'immobilier soit en direct soit en passant par un agent immobilier (frais supplĂ©mentaires) | Pour les SCPI Ă capital variable : L'associĂ© transmet une demande de remboursement de la part Ă la valeur de retrait (dĂ©finie par le sociĂ©tĂ© de gestion). La demande est acceptĂ©e seulement si elle est compensĂ©e par la souscription d'un associĂ© "entrant". Sinon la sociĂ©tĂ© de gestion peut ĂȘtre amenĂ©e Ă crĂ©er un fonds de remboursement destinĂ© Ă satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement est gĂ©nĂ©ralement alimentĂ© par la cession d'actifs immobiliers. Pour les SCPI Ă capital fixe : Le marchĂ© secondaire est organisĂ© depuis la loi du 9 juillet 2001, des "confrontations" ont lieu tout au long de l'annĂ©e et un carnet d'ordre recense l'ensemble des ordres d'achat et de vente. Le marchĂ© secondaire des parts de SCPI rĂ©pond ainsi aux lois de l'offre et de la demande. A noter : l'acquisition de parts de SCPI Ă capital fixe sur le marchĂ© secondaire est soumise aux droits d'enregistrement. |
Frais de revente | 1. Les frais de diagnostique immobilier 2. Les frais d'agence immobiliĂšre 3. Les frais de mainlevĂ©e d'hypothĂšque (dans le cadre d'un prĂȘt) 4. L'impĂŽt sur les plus-values potentielles 5. Frais divers de copropriĂ©tĂ© (exemple : solde de tout compte de la co-propriĂ©tĂ©) 6. Autres frais potentiels | Comptez au moins deux semaines pour rĂ©cupĂ©rer vos fonds. En outre la cession entraĂźne le paiement des 5% de droits d'enregistrement En cas de revente avant 15 ans avec une plus-value Ă la clef, vous serez taxĂ© SCPI Ă capital Fixe : Vente au Prix d'Ă©xĂ©cution SCPI Ă capital Variable : Vente au Prix de retrait |
Typologie des immeubles | 1. Habitation 2. Parking 3. Commerce (volume d'investissement Ă©lĂ©vĂ©) 4. Bureau (volume d'investissement Ă©lĂ©vĂ©) | Elles investissent en immobilier commercial (immobilier dâentreprise) dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepĂŽts, des locaux commerciaux, des lots de copropriĂ©tĂ©... en France et en Europe suivant les opportunitĂ©s. Ainsi, il existe plusieurs catĂ©gories de SCPI de rendement, les «classiques diversifiĂ©es», les «murs de magasin», les «rĂ©gionales», les «internationales», les «plus values». |
Risques | 1. Besoin dâun montant dâinvestissement minimum Ă©levĂ© 2. Gestion lourde 3. Risque de non-paiement des loyers 4. Vacances locatives 5. Charges de copropriĂ©tĂ© (Travaux...etc) 6. TechnicitĂ© du mĂ©tier de l'immobilier 7. RĂ©partition du risque limitĂ©e | 1. La SCPI en tant quâinvestissement immobilier peut prĂ©senter certains risques : perte de valeur et ou absence de rendement 2. La dĂ©faillance de la sociĂ©tĂ© de gestion qui gĂšre la sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier 3. Le capital nâest pas garanti 4. La revente des parts nâest pas garantie, elle peut donc varier en fonction de lâĂ©volution du marchĂ© de lâimmobilier et des parts de SCPI |
Avantages | 1.CrĂ©ation d'un patrimoine 2. EntrĂ©es rĂ©guliĂšres de revenus locatifs 3. Valeur de placement stable 4. PossibilitĂ© de cĂ©der ses biens avec la perspective de rĂ©aliser une plus-value, ou de le transmettre Ă ses hĂ©ritiers | 1. Les avantages de lâimmobilier direct sans les contraintes 2. Une gestion prise en charge : 3. Une mutualisation des risques : 4. Un investissement sur-mesure adaptĂ© Ă ses besoins 5. PossibilitĂ© de revente d'une partie des parts dĂ©tenus 6. Valeur de placement stable |
Réglementation AMF | Non soumis | Oui la SCPI est soumise à l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers |
SCPI, un investissement rentable et accessible
Si la pierre papier attire aujourdâhui de plus en plus de Français, câest surtout pour les avantages quâelle offre. Lâinvestissement en SCPI sĂ©duit avant tout les Ă©pargnants de par son faible ticket dâentrĂ©e. On peut en effet souscrire des parts et se constituer un patrimoine immobilier dĂšs une centaine d'euros.
Investir en SCPI Ă©pargne Ă©galement les souscripteurs les soucis de gestion. Contrairement Ă lâimmobilier locatif direct, la gestion des actifs sera confiĂ©e Ă une sociĂ©tĂ© de gestion spĂ©cialisĂ©e en Asset Management. Câest elle qui sĂ©lectionne, acquiert et gĂšre les actifs composant le patrimoine de la SCPI, moyennant des frais de gestion.
Outre lâavantage sur la gestion, les SCPI permettent aussi Ă lâĂ©pargnant dâinvestir dans lâimmobilier tertiaire, difficilement accessible pour les particuliers. Les SCPI de rendement investissent en effet principalement dans des actifs de bureaux, de commerces et dâactivitĂ©s. De tels produits dâĂ©pargne offrent une excellente mutualisation des risques. Cela est possible grĂące Ă une stratĂ©gie dâinvestissement basĂ©e sur la diversification gĂ©ographique et sectorielle des placements.
Question rentabilitĂ©, un investissement en SCPI est gĂ©nĂ©ralement plus rentable quâun investissement en direct. En 2017, les SCPI ont affichĂ© un rendement annuel moyen de 4,43 % alors quâun investissement en direct rapporte rarement plus de 4 %.
Ceux qui désirent avoir un aperçu des rendements potentiels des SCPI peuvent déjà simuler leur investissement en SCPI en fonction de leur situation.
Les points importants pour la SCPI ActivImmo | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Logistique et locaux d'activités SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 610.00 ⏠|
ActivImmo (SCPI rendement) |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !