Point marché sur les commerces au 1er semestre 2016

À la suite du premier semestre 2016, Cushman & Wakefield publie une étude détaillée et relate les événements marquants qui ont eu lieu sur le marché des commerces.

Prévisions sur la conjoncture économique en France 2016

La consommation des ménages au premier trimestre a progressé de 1% tirée par plusieurs facteurs favorables comme la reprise du marché automobile ou encore le rebond des dépenses en biens d'équipement du foyer engendré par le passage à la TNT HD et l'Euro 2016. En revanche, la hausse de la consommation a nettement ralenti au 2ème trimestre (+0,2%) avec notamment une baisse des dépenses en habillement causée par des conditions climatiques capricieuses. 

Sur l'ensemble de l'année 2016, l'INSEE prévoit une hausse de la consommation semblable à celle observée en 2015. Dans un contexte de reprise de l'emploi, les français vont bénéficier d'une légère hausse des prestations sociales et des salaires. Ainsi, le moral des français reste positif et aura même atteint son plus haut niveau en mai dernier depuis l'année 2007.

Toutefois les attentats qui ont marqué la France en 2015, et encore plus récémment le 14 juillet 2016 à Nice ainsi que les répercussions du Brexit sur l'économie française impactent défavorablement la consommation. En effet, le marché français et notamment parisien du tourisme est particulièrement touché. 

Point sur le marché locatif des commerces au 1S 2016

Tendances générales 

Les enseignes continuent de privilégier leur emplacement en fonction de la rentabilité et du niveau de fréquentation de la clientèle. Elles s'orientent aussi davantage vers des grands centres commerciaux ou des retails parks afin de bénéfier d'une large zone de chalandise. Les emplacements les plus visibles comme les Champs Elysées par exemple, sont très prisés par les enseignes étrangères. C'est notamment le cas de Five Guys, chaîne américaine de Burger, qui va implanter l'un de ses premiers restaurants français sur la plus belle avenue du monde, sur 1 150 m². 

D'autres types d'acteurs tentent de s'imposer sur le marché. En effet, plusieurs grandes entreprises étrangères s'implantent sur le marché français comme Action, Primark et Tiger. Par ailleurs, le nombre de points de vente ouvrant sous forme de franchise en centre ville et en périphérie continue de grandir. Certaines enseignes relancent leur développement comme Fly ou encore Cacharel. Enfin, l'évolution permanante des modes de consommation amène les pure-players d'internet à ouvrir de plus en plus de points de vente et showrooms afin de gagner une nouvelle clientèle. 

Évolution par secteur d'activité au 1S 2016

Depuis le début de l'année, l'augmentation du nombre d'ouverture de boutiques dédiées au secteur de la beauté et santé confirment leur succès. Ces enseignes ayant ciblées des endroits prestigieux comme la rue Saint Honoré ou la rue des Francs-Bourgeois sur Paris poursuivent désormais leur développement en province. Le secteur de l'alimentaire est également très dynamique porté par l'essor de la franchise et le succès du bio et des petits formats alimentaires. La restauration rapide, par sa facilité d'implantation et ses formats très variés, continue de se développer avec l'entrée de nouveaux arrivant étrangers sur le marché. 

Les nouveux concepts store de loisirs sont très prisés par les bailleurs, ce qui leur permet de renouveller leur offre et d'augmenter le temps de présence de la clientèle au sein du centre. Récemment, l'ouverture de Mini World, un parc miniature de trains animés, près de Lyon et Gulli Parc à Saint-Orens sur de grandes surfaces comprise entre 1 000 et 2 500 m² illustre ce nouveau phénomène.

Le secteur de l'équipement de la personne étant très concurrentiel, ce dernier connaît d'importants bouleversements. En effet, de grandes marques historiques tendent à disparaître comme c'est notamment le cas pour Kookaï, Chevignon ou encore La City. Ces disparitions permettent aux grandes marques internationales comme Primark de continuer leur implantation sur l'hexagone en s'implantant dans des vastes flagships en rues commerçantes ou dans des centres commerciaux leaders.

Comme l'explique John Bricker, directeur créatif chez Gensler, agence d'architecture et de design américaine, désormais la compétitivité entre les acteurs ne se basent plus seulement sur l'offre de produits mais davantage sur l'expérience d'achat proposé aux consommateurs pour le secteur d'activité de la mode. 

Point sur le marché des rues commerçantes au 1S 2016

Malgré les diffcultés qu'éprouve le marché touristique de la capitale, les grands axes prime parisiens enregistrent d'important mouvements. C'est notamment le cas sur les Champs Elysées, où sont attendues fin 2018 l'ouverture des galeries Lafayette au n°52. Plus dernièrement, deux enseignes ont confirmé leur prochaine entrée sur la célèbre avenue, il s'agit de Skägen au n°142 et Five Guys au n°49-51. La rue saint-Honoré, quant à elle, confirme son fort positonnement luxe grâce à l'arrivée de nouvelles enseignes comme Fendi, Stella McCartney, Brioni ou encore Paul Smith. 

En province, dans des villes comme Toulouse, Lyon ou Bordeaux, le haut de gamme et le mass market est très apprécié. Dans d'autres métropoles, les cessions de grandes surfaces ont permis les transferts d'enseignes ce qui leur permet d'augmenter leur nombre de points de vente et de disposer d'une vitrine plus adaptée à leurs ambitions. Le marché est également en activité dans de moins grandes villes comme c'est le cas de Cannes, où plusieurs grandes enseignes internationales se sont installées dans de grandes rues commerçantes, en parallèle aux projets d'implantation de marques de luxe sur la Croisette.  

 Le marché des centres commerciaux au 1S 2016

Plusieurs ouvertures de centres commerciaux ont eu lieu depuis lé début de l'année 2016. L'ouverture d'un flagship H&M au Jas de Bouffan à Aix-en-Provence et d'un Zara dans l'extension du BAB 2 à Anglet figurent parmi les mouvements les plus significatifs de ce début d'année. Uniqlo et Primark étendent leur réseau sur l'hexagone en multipliant les nouvelles ouvertures. 

Néanmoins, le marché hexagonal témoigne de certaines diffultés causées par l'instabilité économique et politique du pays notamment au niveau du secteur de l'habillement. Ainsi, certains enseignes sont obligées de ralentir leur développement.

Alors que les grands centres sont épargnés, la concurrence entre les sites et l'allongement des durées de commercialisation incitent les bailleurs à réduire la vacance de leur patrimoine. Ainsi, les valeurs locatives sont revues à la baisse et les recours aux mesures d'accompagnement sont plus fréquents. Ce phénomène est davantage constaté sur les projets récents, les centres de taille moyenne et les galeries d'hypermarché. 

Le marché des parcs d'activités commerciales au 1S 2016

Les parcs d'activités commerciales (PAC) confirment leur succès avec une évolution des ventes du commerce spécialisé. Par ailleurs, les ventes en périphérie souligne une croissance annuelle de 1,2% sur les cinq premiers mois de l'année 2016 contre un recul de 2,6% des ventes réalisées en rues commerçantes.

Grâce à une reprise du marché résidentiel , les ventes de biens d'équipement de la maison sont en hausse. On retrouve ce secteur principalement en périphérie, ce qui est un point positif pour le marché des PAC. Le secteur du meuble enregistre sa plus hausse progression depuis 2011, soit +5,8 % sur les quatre premiers mois. Ce point positif est également accompagné par l'évolution d'autres secteurs comme l'automobile, l'électroménager et le bricolage. Cette conjoncture positive accompagnée du succès engendré par la franchise explique la relance du développement d'enseignes françaises comme Leroy Merlin, Darty et Truffaut. De nouvelles enseignes étrangères tentent également de faire leur place sur le terrtoire français comme c'est le cas d'Action et Cotsco qui a confirmé sa première ouverture en région parisienne en 2017.

Le succès des PAC est tiré par leurs coûts d'occupation et leur niveau de charges bien plus modérés  que la plupart des centres commerciaux.

Le parc des commerces au 1S 2016

Le volume des ouvertures concernant les retails parks devrait être proche de celui de 2015, ce qui représente 393 000 m2. Ces projets vont augmenter de manière significative le parc de centre de marques présent sur l'hexagone. En effet le deuxième trimestre de l'année 2016 a été marqué par le lancement de plusieurs chantiers importants comme le centre de marques "The Village" situé dans le sud est de Lyon. L'ouverture est prévue pour fin 2017, année qui sera également soulignée par l'inauguration d'un nouveau centre McArthurGlen à côté de Marseille.  Ces projets vont augmenter de manière significative le parc de centre de marques présent sur l'hexagone. 

Parmi les dernières ouvertures récentes, "Ma Petite Madeleine" a été inaugurée fin avril près de Tours et représenterait le plus important en taile de 2016 avec une superficie avoisinant les 30 000 m2. Le deuxième trimestre a également été marqué par le lancement des travaux concernant deux gros projets très attendus: "Les Promenades de Brétigny" en région parisienne et le "Greencenter" à Amiens. 

Le volume de surfaces créées en 2016 en centres commerciaux devrait avoisinner celui des retail parks. En revanche, contrairement à 2015, ce total serait principalement constitué d'extensions et de rédeveloppements de surfaces existantes comme par exemple l'ouverture du nouveau forum des Halles à Paris. Concernant les créations pures, elles représentent seulement une douzaine d'opérations sur les 50 attendues en 2016. "L'avenue 83" près de Toulon, constitués de nouveaux entrants étrangers, représente l'une des créations les plus importantes de 2016 ayant ouverte au 2ème trimestre 2016. 

Point sur le marché de l'investissement des commerces au 1S 2016

1,9 milliard d'euros ont été investis en commerces, soit 23% de l'ensemble des montants investis en immobilier d'entreprise sur le marché français au premier semestre 2016. La transaction la plus importante en ce milieu d'année revient à la vente du 65-67 sur les Champs Elysées. Ce bien a été acquis par des investisseurs du Moyen-Orient et illustre parfaitement l'intérêt grandissant des étrangers pour le marché immobilier français. En effet, les étrangers, composés principalement de fonds nords américains, représentent 57% des investissements réalisés en commerces en France au 1er semestre 2016. Bien que les français aient été particulièrement actifs au cours du premier trimestre, ils ont été moins nombreux au 2ème trimestre représentant 43% des montants investis.

Les cessions d'actifs situés en pied d'immeubles marque une nette progression depuis le début de l'année, 48% à la fin du premier semestre contre 29% au premier trimestre. En revanche, les cessions de parcs d'activités commerciaux n'ont pas dépassé les 40 millions d'euros au second trimestre alors qu'elles étaient assez nombreuses lors du premier trimestre. Deux portefeuilles ont été arbitrés dont la cession de 14 murs de restaurants Burger King au groupe Bertrand, acteur majeur du marché de la restauration en France qui se positionne sur l'ensemble des segments de la restauration commerciale. Le segment de la restauration reste très prisé par les investisseurs, il représente 29 % des montants échangés en commerces.

L'ïle-de-France représente la majorité des montants engagés en commerces sur l'hexagone, soit 58% ce qui représente 1,1 milliard d'euros. Tout juste 800 millions d"euros ont été investis en province, soit une baisse de 34% sur l'année engendrée par le recul des centres commerciaux. 

Point réglementaire sur la loi Macron 

Le 21 juin dernier a eu lieu la première réunion de l'Observatoire du commerce dans les zones touristiques internationales (ZTI) dont l'objectif est d'évaluer la réforme concernant l'ouverture domincale des commerces. Suite à la loi Macron, plusieurs secteurs sont parvenus à des accords permettant l'ouverture de certaines enseignes. C'est notamment le cas pour les grandes marques de luxe comme Chanel, Chloé, Christian Dior, Givenchy et Yves-Saint-Laurent qui depuis avril dernier sont ouverts le dimanche grâce à un accord signé des syndicats de la Fédération Française de la Couture, du Prêt-à-Porter, des Couturiers et des Créateurs de Mode.

Si aujourd'hui plusieurs enseignes peuvent désormais appliquer cette nouvelle réglementation, certaines comme la Fnac, essayent toujours de trouver des accords avec les syndicats. Alors que le BHV Marais a été le premier des grands magasins à profiter de l'ouverture dominicale, les Galeries Lafayette pourraient ouvrir d'ici la fin de l'année. Le Printemps a également proposé à son personnel une ouverture 7 jours sur 7 pour cet automne.

Sources: Cushman & Wakefield