Ces SCPI dynamiques qui s'ouvrent à l'Europe

LFP Europimmo et Europimmo Market : des SCPI européennes innovantes

Le gestionnaire d’actif La Française Global REIM (50 Mds€ d’encours et 500 collaborateurs fin juin 2015) développe, depuis le lancement de LFP Europimmo il y a un an, une gamme de SCPI européennes, dont Europimmo Market est le dernier né. S’inscrivant dans une démarche de diversification géographique, ce développement stratégique se veut à la fois opportuniste et innovant. Pour cela, les SCPI s’adaptent aux évolutions des marchés immobiliers cibles et quêtent les investissements sûrs au rendement attractif.

Un marché immobilier européen à géométrie variable qui offre des opportunités de diversification intéressantes

Le décalage entre les économies dynamiques du nord de l’Europe et les difficultés persistantes au sud (et dans une certaine mesure en France) se reflète dans la désynchronisation des cycles des marchés immobiliers européens.

En Allemagne et au Royaume-Uni, où les volumes d’investissements poussent les prix à la hausse, surtout sur les segments des bureaux et des commerces, la croissance attendue des loyers devrait toutefois maintenir les rendements à des niveaux satisfaisants. Des pays comme l’Italie, le Portugal et plus encore l’Espagne sont en retard de cycle, offrant ainsi des perspectives de croissance soutenue des loyers dans les prochaines années.

D’une manière générale, la faiblesse des taux favorise la hausse des prix des actifs et pèse donc sur les rendements, incitant les investisseurs en quête de rendement à cibler les biens secondaires.

LFP Europimmo, une jeune SCPI européenne de bureaux

Créée le 31 juillet 2014, LFP Europimmo se concentre en priorité sur des ensembles de bureaux situés en Allemagne, dans des zones urbaines ou périurbaines caractérisées par un tissu économique dense et une forte demande locative. La première acquisition de la jeune SCPI porte sur 46% d’un ensemble de bureaux à Offenbach, d’une superficie 6.000 m² (9,7 M€), loué à Saint-Gobain. LFP Europimmo a réalisé une deuxième acquisition fin juillet 2015 à Munich (17,6 M€, rendement net de 5,20%), dont le locataire unique est Deutsche Bahn. Le troisième actif, toujours situé en Allemagne, est un immeuble de Düsseldorf de 8.700 M², dont le rendement sera proche de 5%. La collecte a permis d’atteindre une capitalisation de 32,4 M€ fin juin 2015.

Ayant perçu ses premiers revenus locatifs au début de l’année, LFP Europimmo prévoit un premier versement de dividendes en avril 2016. Elle espère gérer, d’ici la fin de l’année, un encours de 60 M€ à 80 M€.

Europimmo Market, la nouvelle SCPI qui reflète les évolutions du marché des commerces européens

Le marché des commerces européens est en profonde mutation avec le développement de nouveaux modes de consommation. Les boutiques des grandes avenues commerçantes sont de plus en plus prisées pour présenter les produits aux publics dont le pouvoir d’achat est élevé. La volonté d’allier shopping et divertissement conduit également à une recomposition des centres commerciaux. Surtout, le développement du e-commerce, qui connaît une croissance annuelle à deux chiffres depuis plusieurs années (477 Md€ en 2015, soit +11% par rapport à 2014), se traduit par le développement de nouveaux types de locaux, comme les drives ou les structures de click-and-collect. Ces évolutions sont autant d’opportunités que souhaite saisir la jeune SCPI Europimmo Market, ouverte aux souscriptions le 14 septembre de cette année.

Spécialisée dans l’immobilier commercial, Europimmo Market n’en souhaite pas moins se diversifier, et cela de deux manières. Tout d’abord, au niveau des types d’actifs. Si l’immobilier du e-commerce offre des rendements élevés, il est aussi plus risqué que la moyenne et est utilement complété par des actifs sûrs, situés dans des zones commerciales prisées, qui offrent en conséquence des rendements plus faibles. Europimmo Market prévoit de réserver 25% de son patrimoine au e-commerce d’ici trois ans. Elle cible aussi des commerces de pied d’immeuble dans une stratégie de valorisation du capital. La diversification passe également par l’élargissement de la zone d’investissements, étendue à l’Europe : si les pays principalement concernés sont l’Allemagne et la France (respectivement 50% et 35% du patrimoine selon les prévisions à 3 ans), des opportunités peuvent aussi être saisies en Espagne, au Portugal, en Italie ou au Benelux.

La diversification géographique est également un atout financier : en effet, la fiscalité des revenus de source étrangère est généralement moins élevée que celles sur les revenus de placements en France. C’est le cas notamment en Allemagne, mais aussi dans d’autres pays ayant conclu une convention fiscale avec la France. La SCPI Europimmo Market vise un taux de rendement de 4,70% et une distribution de dividendes trimestrielle en 2017, après une distribution semestrielle en 2016. Les prochaines acquisitions seront sélectionnées, dans la mesure du possible, selon l’attractivité de la zone urbaine, la dynamique de la demande locative et la qualité intrinsèque des actifs, afin de dégager des rendements qui surperforment le marché.

Cette solution d’épargne, innovante et différenciante, pourrait intéresser les particuliers à la recherche de diversification de leur portefeuille.

Source : La Française REM