Performances et perspectives pour la SCPI Novapierre Allemagne

En raison de la crise économique et des incertitudes liées à la reprise du marché immobilier français, les supports d’investissement en Europe se sont multipliés ces dernières années. Novapierre Allemagne fait partie de ces SCPI qui ont choisi des actifs sûrs, situés dans des Etats riches du sud et de l’ouest de l’Allemagne, tout en se spécialisant dans un secteur original : le commerce de périphérie ou «retail park». Revenons sur le contexte économique et les tendances qui ont poussé la SCPI Novapierre Allemagne à investir dans ce type d’actifs avant de détailler sa stratégie, son développement et ses performances.

Novapierre, une SCPI qui investit en Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI classique de rendement, au capital variable, dont l’objet est de gérer un patrimoine immobilier pour le compte des souscripteurs et de reverser une partie des loyers sous forme de dividendes. Créée le 29 novembre 2013 par Paref Gestion, elle est accompagnée en Allemagne par Internos Global Investors, spécialiste du marché local.

Le choix de l’Allemagne s’explique avant tout par une économie plus solide et dynamique que dans le reste de l’Union européenne. La croissance du pays devrait atteindre 1,9% cette année après 1,6% en 2014. Longtemps portée par les exportations, celle-ci devrait bénéficier dans les années à venir d’une augmentation de la demande intérieure sous l’effet des hausses de salaires récemment consenties dans un contexte de quasi plein-emploi. L’investissement dans l’immobilier commercial a rebondi avec 40,1 milliards d’euros (Md€) en 2014 (+30% par rapport à 2013) et 8,6 Md€ dans les commerces (+6%).

L’immobilier commercial allemand est marqué par le développement des centres commerciaux de périphérie à ciel ouvert (« retail parks ») et par une augmentation des surfaces (>1.000 m²). 4,1 Md€ ont été investis l’an dernier dans ce type de commerces, soit 43% de plus qu’en 2013. Le marché est dominé par de grandes enseignes nationales tels EDEKA, REXE ou Schwarz Group qui louent leurs locaux pour des durées moyennes de 15 ans.

Une stratégie d’acquisition dynamique portant sur des actifs de qualité

Après une collecte de 42 M€ et des investissements de 55 M€ en 2014, dont 38 M€ actés en 2015, Novapierre Allemagne poursuit son développement. Elle a déjà collecté 14 M€ au premier trimestre 2015 ainsi que 10M€ au deuxième trimestre et prévoit donc de doubler de taille d’ici la fin de l’année.

La collecte régulière ainsi que le recours à l’endettement, dans un contexte de taux très avantageux, ont permis à Novapierre Allemagne d’acquérir 12 actifs, dont 8 multi-locataires et 4 mono-locataires, d’une superficie totale de 37.638 m². Les lots acquis au sein des retail parks sont loués à des locataires fiables et financièrement solides. Au nombre de 35, ils comptent notamment REWE (37 Md€ de chiffre d’affaires en 2013), qui contribue pour 30% au loyer annuel total encaissé par Novapierre (4,47 M€), ou Lidl, filiale du groupe Schwarz.

Source : Novapierre Allemagne, Assemblée générale du 29 juin 2015, Présentation du marché et revue du portefeuille

Tous les lots se situent dans le sud et l’ouest de l’Allemagne, des régions prospères où les ménages dépensent plus de la moitié de leurs revenus dans l’alimentation et la pharmacie. La moitié des actifs se trouve au Bade-Wurtemberg, 3 en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et 3 autres en Bavière. Une acquisition devrait être prochainement effectuée en Basse-Saxe, à Stemwede.

Une performance financière satisfaisante qui devrait s’améliorer dans les prochaines années

Un dividende de 5,04€ par part a été distribué fin avril au titre de l’année 2014, soit un rendement de 2,11% pour cette année. Depuis fin mars 2015, les dividendes sont versés de manière trimesrielle. Au deuxième trimestre le TDVM annualisé est de 2,16%. Novapierre Allemagne anticipe un taux de rendement de 3% en 2015 et se fixe un objectif de 5% en 2016, après fiscalité allemande. Cette performance serait très bonne compte tenu de la qualité et du niveau de risque maîtrisé du portefeuille.

Le TOF* est de 98,9% au 31 décembre 2014 selon les chiffres du rapport annuel 2014 de la société. A la fin du deuxième trimestre 2015, le taux d’occupation est stable à 98,9%. Ces chiffres se situent au-dessus de la moyenne pour les SCPI classiques de rendement.

En termes d'investissement, un actif de 3,3 M€ est en cours d'acquisition. De plus 7 offres, portant sur 11 actifs pour un montant de 75 M€, ont d'ores et déjà été émis par le comité d'investissement ce qui permet d'anticiper un montant de collecte investit satisfaisant.

* Le TOF (taux d’occupation financier) se calcule comme le rapport entre d’une part, l’ensemble des loyers et indemnités perçus par la SCPI, et d’autre part, l’ensemble des loyers facturables si l’occupation physique était de 100%. Il est généralement supérieur à 94% pour les SCPI de commerces.