Patrimmo Croissance : la SCPI de capitalisation

Patrimmo Croissance : pour une valorisation à long-terme de son capital

Moins connues que les SCPI de rendement, qui distribuent des revenus locatifs nets des frais de gestion, ou que les SCPI « fiscales », créées dans le but d’exploiter les avantages fiscaux des lois sur l’immobilier, les SCPI dites de capitalisation constituent une nouvelle opportunité de diversification de portefeuille et de valorisation à long-terme de son capital. Revenons sur le fonctionnement et les avantages de ce type de société de placement, dont Patrimmo Croissance constitue l’un des pionniers.

La SCPI de capitalisation, un montage rendu possible par la loi Alur

Le mécanisme d’une SCPI de capitalisation repose sur un démembrement du droit de propriété entre la nue-propriété*1 et l’usufruit*2. La SCPI acquiert tout d’abord la nue-propriété d’immobilier résidentiel à usage locatif : ceci lui donne le droit de céder le bien mais pas d’en récolter les fruits. L’usufruit, quant à lui, est cédé à un bailleur social pour une durée prédéfinie, souvent comprise entre 15 et 20 ans. Nu-propriétaire, la SCPI n’assume ni la gestion locative, ni les travaux de maintien en état, qui sont à la charge du bailleur social. En contrepartie, elle ne perçoit pas de revenu locatif. Le remembrement du bien, qui a lieu au terme du contrat avec le bailleur social, permet à la SCPI soit de céder la pleine propriété à un tiers, soit de percevoir des loyers. Entre-temps, les investisseurs de Patrimmo Croissance sont rémunérés par la revalorisation de leurs parts portée par l’extinction progressive de l’usufruit. Ce montage a été rendu possible avec l’entrée en vigueur, en mars 2014, de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové). Celle-ci a en effet modifié la liste des actifs pouvant être acquis par les fonds d’investissement alternatifs (FIA), dont font partie les SCPI, en y intégrant la nue-propriété de biens immobiliers.

Stratégie de Patrimmo Croissance

Patrimmo Croissance, fondée le 12 août 2014, est gérée par Primonial REIM. Sa capitalisation s’établit à 16,4 M€ à fin mars 2015. C’est une SCPI à capital variable, dans la limite statutaire de 80 M€. La souscription minimale est de 10 parts à 484,2 € l’unité.

Patrimmo Croissance cible exclusivement des biens neufs ou en état de futur achèvement et se concentre sur le segment du logement intermédiaire. La majorité des acquisitions se fait dans des zones caractérisées par un fort déficit de logements, principalement en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur.

Patrimmo Croissance a poursuivi son développement au premier trimestre 2015 avec l’acquisition de quatre lots dans le cadre de deux programmes, l’un à Mérignac (Gironde), l’autre à Rouret (Alpes-Maritimes). Le premier, réalisé par Icade, porte sur des lots labellisés BBC (bâtiment Basse Consommation) et sera livré au deuxième trimestre. L’usufruit est concédé au bailleur social Vilogia pour une durée de 16 ans. Le deuxième programme est réalisé par Cogedim. Livré au premier trimestre, il comprend 67 logements qui seront loués par le bailleur social Erilla pendant 18 ans.

Un outil de diversification des placements et de valorisation à long terme du capital

En raison du caractère progressif du remembrement, le prix des parts évolue mensuellement. Cette évolution est connue sur les trois mois à venir. A cette variation ajoute un ajustement mensuel et lissé déterminé par l’expertise immobilière de la SCPI. Cette transparence permet à l’investisseur d’anticiper sa stratégie d’acquisition ou de cession.

Un autre avantage de Patrimmo Croissance tient à sa politique d’acquisitions qui se concentre sur les zones en tension, caractérisées par une tendance haussière du marché immobilier. Cette stratégie vise à maximiser la probabilité d’une réalisation de plus-values au fur et à mesure des remembrements.

Un investissement dans une SCPI de capitalisation comme Patrimmo Croissance semble donc particulièrement adapté dans une optique de diversification des placements – ce qui permet de diminuer le risque du portefeuille – ou de valorisation d’une épargne de long-terme à partir d’un sous-jacent immobilier résidentiel, notamment pour préparer sa retraite.

Découvrir le patrimoine de Patrimmo Croissance

*1 « L’usufruit est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus ».

*2 «Droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif»