Copropriété : le nouveau contrat-type de syndic

Copropriété : le contrat-type de syndic entre en vigueur le 2 juillet 2015

Les décrets d’application de la loi Alur du 24 mars 2014 sont progressivement publiés. Celui du 26 mars 2015, paru au journal officiel du 28, définit le contrat type de syndic que devront obligatoirement adopter les copropriétés à compter du 2 juillet prochain.

L’entrée en vigueur du nouveau contrat de syndic est imminente puisqu‘il s’impose à tous les mandats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Si votre assemblée générale de copropriété s’est tenue avant cette date, le contrat type ne s’appliquera qu’à compter de 2016. Le nouveau contrat concerne les immeubles uniquement composés de bureaux ou dont tous les copropriétaires sont des personnes morales.

La quasi-totalité des prestations est inclue dans le forfait de gestion courante

Le nouveau contrat est un contrat de type «tout sauf » incluant dans le forfait de gestion courante la quasi-totalité des prestations du syndic, excepté quelques-unes, exhaustivement fixées par le décret 26 mars.

Comme c’est le cas depuis l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, le forfait de syndic couvre les actes de gestion courante du syndic. Mais le décret oblige désormais à inclure dans les honoraires de gestion courante des charges qui étaient, jusqu’à présent, considérées comme des prestations particulières et, à ce titre, facturées en plus. C’est, par exemple, le cas des frais de photocopies, source de conflits entre les copropriétaires et leur syndic !

Les prestations qui peuvent être facturées en supplément

Un petit nombre de tâches, exhaustivement listées dans le décret, peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire. Il s’agit notamment :

• de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
• des réunions avec le conseil syndical ou des visites de l’immeuble en plus de celles prévues dans le forfait ;
• des prestations engagées pour des études techniques ou des travaux autres que ceux de maintenance et d’entretien courant ;
• des prestations liées aux litiges et contentieux avec les tiers (un fournisseur, par exemple) ;
• des prestations liées à la préparation de décision d’acquisition ou de nouvel usage des parties communes ;
• de la reprise de la comptabilité de l’année antérieure en cas de changement de syndic si les comptes n’ont pas été approuvés ou pas encore été répartis ;
• de la première immatriculation de la copropriété (une disposition de la loi Alur impose aux copropriétés de s’immatriculer. Cette obligation s’échelonne de 2017 à 2019 en fonction de la taille de la copropriété).

A noter : le décret dresse la liste des frais imputables uniquement aux copropriétaires concernés. Il s’agit des frais de mise en recouvrement des charges impayées (mise en demeure, relances…), des frais de délivrance des documents sur support papier (par exemple, une copie du carnet d’entretien de l’immeuble) et enfin, des frais et honoraires liés à la mutation d’un lot comme l’état-daté. Pour éviter les dérives, cette dernière catégorie de frais sera plafonnée. Les maxima applicables figureront dans un décret à paraitre.

Le nouveau contrat pourrait induire une augmentation des honoraires

Les conséquences de la mise en place du nouveau contrat demeurent, pour le moment, inconnues. Il est probable que les syndics additionnent les honoraires jusqu’alors versés pour le forfait de base et le montant des prestations particulières qui, jusqu’à présent, étaient facturées séparément à la copropriété. En théorie, ceci ne devrait pas se traduire par une augmentation des sommes payées au syndic, ni d’ailleurs par une diminution.

Certaines associations de défense des copropriétaires soulignent néanmoins que certains syndics ont récemment augmenté les tarifs de leurs prestations particulières afin de rendre indolore la hausse du forfait de base lors du changement de contrat.