Une reprise significative de l’investissement en 2015

1e trimestre 2015 : une reprise de l’investissement en immobilier d’entreprise

Après six années difficiles pour l’immobilier d’entreprise, l’année 2015 semble confirmer la reprise des investissements, amorcée l’an passé, avec 4,6 M€ engagés au premier trimestre, en hausse de 7 % sur un an, selon une étude de BNP Paribas REM. Ces bons chiffres, qui tiennent notamment à des acquisitions majeures réalisées par des fonds d’investissements, s’expliquent plus généralement par des prévisions macroéconomiques plus optimistes et par la baisse drastique des rendements des actifs sans risque occasionnée par le plan de la BCE. Revenons sur les traits marquants de l’investissement en immobilier d’entreprise en France, avant de faire un point sur les bureaux et les entrepôts.

La reprise des investissements est significative au premier trimestre 2015

Après trois années de stagnation avec des montants avoisinant les 18 Md€, l’année 2014 a marqué le retour en grâce de l’immobilier d’entreprise auprès des investisseurs. Le premier trimestre de cette année confirme cette reprise avec 4,6 Md€ engagés, très majoritairement à Paris et en Ile-de-France (83 %). On dénombre douze opérations à plus de 100 M€, dont une acquisition par le fonds souverain d’Abu Dhabi pour 477 M€.

Les bureaux restent, de par leur liquidité, les actifs les plus prisés. Ils représentent 73 % du volume total des investissements (3,5 Md€), contre 19 % pour les commerces, 2 % pour la logistique et 1 % pour les locaux d’activité. Les investisseurs, dans une optique de diversification, continuent à investir dans les services (215 M€) même si les volumes ont décliné de manière significative par rapport aux deux dernières années.

Les acquéreurs sont principalement des fonds d’investissement (46 %). Viennent ensuite les assureurs et mutuelles, à hauteur de 18 %, et les SCPI, qui maintiennent une part de 16 % des volumes investis. Plus de la moitié des volumes provient d’investisseurs français.

La croissance de ces investissements s’explique surtout par le plan de rachat massif de la BCE. Celui-ci, en asséchant le marché des obligations d’Etats, provoque une baisse des taux de rendement des actifs sans risque, ce qui reporte les liquidités sur les actifs immobiliers, moins risqués que les actions. La prime de risque immobilière – la différence entre le rendement des actifs immobiliers et celui des titres sans risque – s’élève à 350 points de base, avec des rendements prime* de l’ordre de 4 % à Paris, 5,5 % en province et plus de 6 % en deuxième couronne. La hausse de la demande devrait néanmoins se traduire par un tassement des rendements sur l’année, qui pourrait représenter jusqu’à 25 points de base.

Les entrepôts représentent une faible proportion de l’investissement total mais bénéficient du retour de la croissance économique

Le volume total placé en entrepôts a nettement augmenté par rapport à 2014 pour atteindre 700 000 m2, soit une hausse de 39 %, en Ile-de-France comme en province. Cette tendance s’explique notamment par l’amélioration de la situation macroéconomique grâce à la baisse des prix du pétrole, la dépréciation de l’euro et la politique monétaire accommodante de la BCE. Le marché est toujours dominé par les distributeurs, qui ont effectué les transactions les plus nombreuses et les plus importantes, et les actifs les plus appréciés restent les entrepôts de classe A**.

Les loyers connaissent des disparités importantes selon la situation géographique : ils se situent entre 54 € et 55 € par m2 en région parisienne, et entre 42 € et 46 € par m2 dans les marchés dynamiques de province. Les loyers des entrepôts de classe A restent stables mais relativement bas comparés aux valeurs historiques, ce qui laisse prévoir une hausse dans les mois à venir.

Avec respectivement 90 M€ et 46 M€ d’investissements, les entrepôts et locaux d’activité ne représentent que 2 % et 1 % du volume total des investissements en immobilier d’entreprise. Le repli est significatif par rapport à l’an dernier : - 70 % pour les entrepôts, - 60 % pour les locaux d’activité. Ces chiffres sont néanmoins à relativiser au vu des négociations actuelles qui pourraient donner lieu, en cours d’année, à des transactions importantes. De leur côté, les rendements, qui atteignent 6,5 % en Ile-de-France, vont probablement se tasser en cours d’année en raison de l’afflux de liquidités.

Les bureaux constituent toujours la classe d’actifs préférée des investisseurs mais les volumes déclinent en Ile-de-France

Si les investissements dans les bureaux ont été particulièrement dynamiques ce trimestre, le marché francilien a affiché une baisse significative des volumes commercialisés, avec 370 000 m2, soit un tiers de moins que la moyenne des cinq dernières années. Ce repli s’explique principalement par le retrait des grandes surfaces (- 54 % pour les surfaces de plus de 5 000 m2) ainsi que des petites et moyennes surfaces, qui enregistrent une diminution de 7 %. A l’inverse, les surfaces inférieures à 2000 m2 confortent leur part avec une croissance de 4 % des surfaces commercialisées.

Paris continue de représenter plus de la moitié des transactions (56 %). Le quartier central des affaires (QCA) reste stable tandis que les quartiers hors QCA enregistrent une progression de 34 %.

L’offre à un an, avec 4,94 millions de m2, demeure relativement stable depuis 2013. La faiblesse des offres en chantiers et l’impact négatif des performances économiques de l’an passé pèsent sur l’offre de bureaux, ce qui est susceptible de créer des tensions notamment dans quelques quartiers de la capitale. Le taux de vacance, quant à lui, varie de 5 % à Paris intra-muros à 15 % dans le Croissant Ouest.

La reprise de l’économie, qui semble désormais confirmée, devrait contribuer à redynamiser le marché des bureaux avec la création probable de 15 000 emplois en Ile-de-France.

* Le taux de rendement prime correspond à la plus basse rentabilité observée dans une période définie hors valeurs aberrantes.

** Les entrepôts sont classés en catégories selon leurs caractéristiques. Les entrepôts de classe A sont dits « de haute fonctionnalité », c’est-à-dire qu’ils offrent les meilleures performances en termes de hauteur, d’aire de manœuvre ou encore de résistance au sol.