Les perspectives 2015 pour les SCPI de Nami AEW

Fructipierre et Laffitte Pierre, deux SCPI de rendement spécialisées dans les actifs immobiliers d’entreprise

L’année 2014 se caractérise par une faible reprise de la croissance et une forte hausse des investissements dans l’immobilier

L’activité économique, qui a crû de 0,4 % en 2014, devrait confirmer sa reprise les deux prochaines années avec respectivement 1 % et 1,8 % selon les estimations*. Si la baisse conjuguée des cours du pétrole et de l’euro stimule la consommation et conforte les marges des entreprises, la réduction des déficits publics et la faiblesse des gains de productivité devraient néanmoins constituer des freins significatifs à cette reprise. Le plan de rachat d’actifs par la BCE, qui vise à accompagner ce mouvement, se traduit par une baisse des taux des obligations : les OAT à 10 ans (obligations assimilables au Trésor) ont un rendement d’environ 0,4 %, contre 2,4 % début 2014.

Cette pression à la baisse des rendements des actifs sans risque contribue à stimuler l’investissement immobilier car ces actifs présentent un risque faible et une rentabilité bien plus élevée (de l’ordre de 4 % à Paris et de 5,5 % dans les grandes métropoles). L’investissement dans l’immobilier d’entreprise, notamment, a connu une véritable explosion en 2014 (+ 57 %) et la tendance devrait se prolonger cette année.

Cette tendance a pour conséquence d’exercer une pression sur les rendements immobiliers, quelle que soit la classe d’actifs, mais dynamise également le marché, ce qui en améliore la liquidité.

La SCPI Fructipierre

Fructipierre est une SCPI à capital fixe de 690 M€. Elle est propriétaire à fin 2014, de soixante-trois immeubles, dont 30 en pleine propriété, 27 en copropriété et 6 en indivision, pour une surface totale de 140.269 m2. Fructipierre est spécialisée dans l’immobilier de bureaux, qui représente près de 90 % de son patrimoine, et dans les commerces (10 %). Ses actifs sont répartis entre Paris (45 %), la région parisienne (47 %) et la province.

Avec un dividende de 24 euros par part, elle affiche un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,81 % pour 2014, une performance plutôt bonne qui devrait s’améliorer dans les années à venir sous l’effet d’une hausse du taux d’occupation financier (TOF)**. Celui-ci a baissé en 2014 pour atteindre 86,85 %. Cette diminution s’explique à la fois par les travaux entrepris dans certains immeubles et par des franchises de loyers accordées aux locataires sous certaines conditions. Fin 2014, les plus-values réalisées et le report à nouveau représentent 17 mois de distribution.

La SCPI Fructipierre a acquis au quatrième trimestre 2014 une galerie commerciale à Suresnes, pour un rendement acte en main (AEM, c’est-à-dire tous frais d’acquisition inclus) de 4,75 %. Ses autres acquisitions en 2014 concernent l’immeuble de bureaux Le Vox à Saint-Denis (4.910 m2, 18.658.100 €) et l’immeuble sis 23 boulevard Jules Favres à Lyon 6e (4.334 m2, 15.001.400 €). L’année 2015 s’est ouverte avec l’acquisition du business park Le Val Saint-Quentin (8 300 m2 sur trois immeubles, 26.313.700 €).

La SCPI Laffitte Pierre

Laffitte Pierre, dont la capitalisation est de 431 M€, gère un parc de près de 150 000 m2, principalement à Paris et en Ile-de-France (72 %), pour une valeur estimée à 445 M€. Le prix des parts, à la vente comme à l’acquisition, est resté stable depuis l’année dernière, avec de légères augmentations en septembre 2014 et février 2015.

Le dividende par part s’est élevé à 20 € (TDVM de 4,87 %) en 2014 et le TOF à 91,31 %. Les provisions fin 2014 (plus-values et report à nouveau) représentent 13 mois de distribution.

Laffitte Pierre a participé au cours de l'année 2014 à l’acquisition de la galerie commerciale de Suresnes (5 130 m2, 50 % en indivision avec Fructipierre) et d’un local commercial de 555 m2 dans le 8e arrondissement de Paris fin 2014. L’année 2015 est marquée par l’acquisition de commerces situés rue de la Convention dans le 15e arrondissement de Paris, avec des surfaces respectives de 208 m2 et 377 m2, et pour un coût total de 13,5 M€.

Tendances pour 2015 et 2016

Dans le cas de Fructipierre, le TOF devrait atteindre 90%-91% en 2015 grâce à la fin des travaux entrepris l’an dernier et des franchises de loyers consenties. La SCPI prévoit dans son bulletin T4 un dividende de 22,5 € par part pour 2015. Elle poursuivra sa stratégie de diversification de sa classe d’actifs et effectuera des arbitrages, c’est-à-dire vendra des actifs si cela permet de dégager une plus-value et/ou d’acquérir des actifs répondant aux nouvelles normes environnementales. Elle devrait, dans ce cadre, procéder à une augmentation de capital fin 2015 ou début 2016.

Laffitte Pierre devrait maintenir un revenu de 20 € par part en 2015. Afin de mener sa stratégie d’amélioration de son patrimoine, la SCPI augmentera son capital à partir du 27 avril 2015, jusqu'au 18 décembre 2015.

Fructipierre et Laffitte Pierre sont deux SCPI de rendement gérées par NAMI-AEW Europe, filiale d’AEW Europe elle-même détenue à 60 % par Natixis GAM et à 40 % par la Caisse des dépôts et consignations (CDC). NAMI-AEW gère sept SCPI, un OPCI et un groupement forestier pour un total de 1,5 Md€ et un parc d’environ 400.000 m2. Revenons sur le contexte macroéconomique et les tendances du marché de l’immobilier avant de détailler le fonctionnement et les perspectives des SCPI Fructipierre et Laffitte Pierre.

* la Commission européenne prévoit une croissance de 1 % en 2015 et 1,8 % en 2016, l’institut Coe-Rexecode ayant quant à lui retenu 1,2 % et 1,6 %. Dans son projet de loi de finances pour 2015, le gouvernement français a prévu 1,7 % en 2015 et 1,9 % en 2016.

** Le TOF se calcule comme le rapport entre d’une part, l’ensemble des loyers et indemnités perçus par la SCPI, et d’autre part, l’ensemble des loyers facturables si l’occupation physique était de 100 %. Il dépasse rarement 95 % et se situe généralement autour de 85%-90% pour les SCPI de bureaux mais peut atteindre ce niveau avec les commerces.

Sources : Nami AEW Europoe, CoeRexecode, Commission Européenne