Les objectifs du Groupe Voisin pour ses SCPI

Epargne Pierre : la SCPI "bon père de Famille" du Groupe Voisin

Pouvez-vous nous présenter votre société de gestion ?

Voisin SAS est une société de gestion basée à Dijon et active depuis 1968. « Nous sommes une PME régionale et, dans le paysage des sociétés de gestion, nous faisons partie des indépendantes. Nous maitrisons les compétences clés en interne et sommes avant tout des professionnels de l’immobilier. Ces caractéristiques nous permettent de délivrer des performances très satisfaisantes, tout en restant proches de nos porteurs de parts », rappelle Patrick Laforêt, son PDG.

Historiquement, la première SCPI gérée a été Immo Placement. Aujourd’hui, cette dernière représente une capitalisation de près de 150 M€, après la fusion avec Dauphi Pierre et E.I.R.A.M. intervenue sur l’exercice 2014. Et rappelons la création à l’été 2013 de la SCPI Épargne
Pierre, la première à capital variable, en réponse à un environnement extérieur propice et aux bonnes performances des SCPI historiques.

Aujourd’hui, Voisin SAS gère donc 5 SCPI, dont 4 de rendement dites classiques diversifiées qui investissent en immobilier d’entreprise, et une SCPI fiscale en habitation. Elles représentent plus de 210 M€ d’actifs sous gestion et près de 6 500 associés. Dernier fait majeur, l’obtention de l’agrément AMF suite à la directive AIFM. Tous les éléments sont donc réunis pour que Voisin SAS déroule ses ambitions sur l’année 2015 et au-delà.

Tableau récapitulatif des 4 SCPI de rendement

*taux de Distribution sur Valeur de Marché / ** prix de part acquéreur moyen de l'année

Zoom sur la SCPI Epargne Pierre

La SCPI Epargne Pierre existe depuis l’été 2013 et représente à ce jour un actif total de 8 M€. Elle est la première SCPI à capital variable de Voisin SAS. Ce choix reflète la volonté d’accompagner la croissance du marché, en se donnant les moyens de fluidifier la collecte d’un côté, pour ainsi mener une politique d’acquisition en continu de l’autre. Elle s’appuie sur l’expérience et le savoir-faire acquis en matière d’investissement et de relations avec les porteurs de parts.

La stratégie d’acquisition

Épargne Pierre acquiert des actifs immobiliers diversifiés répondant aux évolutions règlementaires, notamment environnementales, et territoriales, c’est à dire localisés dans les quartiers porteurs des grandes métropoles et capitales régionales. Dany Galerne, responsable du service, rappelle que « les actifs sont principalement des bâtiments neufs ou récents. Les acquisitions visent l’ensemble du territoire français, en scrutant en priorité les pôles économiques régionaux ».

Les acquisitions portent sur des bureaux (60 à 70 %), commerces (30 %), locaux d’activités (0 à 10 %). Elle reste ainsi concentrée sur ce que Voisin SAS sait le mieux valoriser, et exclut les actifs spécifiques tels que les grands entrepôts, les résidences services.

En terme de commerce, elle regarde les boutiques en pied d’immeuble, en galerie commerciale, ou « retail park ». Concernant les bureaux et les locaux d’activités, ils doivent être neufs ou récents, multi-locataires, et majoritairement avec des baux fermes de 6 - 9 ans.

Comme le résume Dany Galerne « la SCPI agit en bon père de famille, et prend des décisions d’achat prudentes avec un horizon à long terme, portant sur des actifs sécurisés avec du potentiel ». Elle s’autorise toutefois à avoir recours à l’effet de levier, pour optimiser sa courbe d’acquisition.

En matière d’identification des actifs, Voisin SAS reçoit en moyenne 400 propositions par an. Ce volume lui permet d’être très sélective dans ses choix d’acquisition, et de respecter sa politique d’investissement tout en analysant des opportunités au cas par cas.

Concrètement, au moment d’étudier un dossier, les équipes scrutent trois principaux critères : la rentabilité évidemment (montant du loyer/ prix d’acquisition), le prix au m2 (prix d’acquisition/ surface), et le potentiel d’appréciation à terme.

Les objectifs de performances pour Épargne Pierre

Pour 2014, le TDVM prévisionnel avait été fixé à 5,50 %, pour finalement s’établir à 5,64 %. Cette belle performance a permis la distribution d’un dividende de 11,28 € par part pour un prix acquéreur unitaire de 200 €, prime d’émission incluse.

Précisions sur les deux premières acquisitions

La première acquisition s’est faite dans le quartier de l’Île de Nantes, au mois de novembre 2013. Il s’agit d’un immeuble neuf de bureaux de plus de 1 100 m2. La deuxième à Pessac, dans l’agglomération bordelaise, en 2014. Il s’agit d’un immeuble mixte, avec plus de 800 m2 de commerces en RDC et plus de 1 800 m2 de bureaux.

Ces deux actifs sont représentatifs de la politique d’investissement fixée :

• Localisés dans des quartiers dynamiques de grandes métropoles régionales
• Plusieurs locataires de qualité
• Des baux sécurisés avec des durées de 6 ans fermes
• Des immeubles neufs répondant aux normes BBC

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