ActivImmo, meilleure SCPI spécialisée à capital variable

MeilleureSCPI.com a échangé avec Benjamin Le Baut, Directeur Général de la société de gestion Alderan. Un échange pour revenir sur la première année de la SCPI ActivImmo.

SCPI ActivImmo, un modèle de résilience 

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Benjamin Le Baut 

Qu’est-ce que vous pouvez nous dire sur votre fonds grand public Activimmo ?

Alors oui, un an déjà ! Je pense qu’aujourd'hui ActivImmo est identifiée comme la première SCPI entièrement dédié aux locaux d'activités et à la logistique, notamment du dernier kilomètre.

Notre idée de départ, c'était notre volonté d'offrir un peu notre savoir-faire sur cette classe d'actifs au grand public. Et je dois avouer qu'au bout d'un an, j'ai l'impression que cette SCPI a rencontré son public en quelque sorte. Après un peu de pédagogie pour expliquer tout l'intérêt d'investir dans cette classe d'actifs, aujourd’hui ActivImmo est pleinement opérationnel.

Nous avons réussi à atteindre, voire à dépasser nos objectifs tant en termes de collecte, mais également de rendement que nous offrons à nos souscripteurs. En termes d'acquisitions également, avec un rythme d'acquisition est resté intense et qui est resté corrélé à la collecte. Et également une SCPI qui a déjà remporté ses premiers prix avec, notamment une reconnaissance en tant que meilleure SCPI  spécialisée à capital variable.

Et malheureusement, un peu également aidée par le contexte du confinement.

La résilience aussi du modèle ?

Oui, la Covid qui a montré l'aspect stratégique de cette classe d'actifs sur laquelle nous avons parié, sur laquelle nous opérons depuis plus de 20 ans.

Une année vraiment riche, une année intense ! Presque 7 acquisitions qui ont été réalisées. Justement, si nous en parlions, 7 acquisitions pour 30 millions d'euros. Comment cela s'est passé au cours de l'année ? Parce que là, il faut prendre le temps pour pouvoir bien saisir les opportunités, voir bien les acheter. Qu’est-ce que vous pouvez nous dire sur cette année d'acquisitions ?

C'est là-dessus que nous avons été clairement aidés par notre savoir-faire historique et surtout notre réseau d'apporteurs diversifié et historique sur cette classe d'actifs que ce sont les locaux d'activités et la logistique. Les acquisitions ont forcément été, quand même, un petit peu bouleversé par le contexte, avec l'obligation de procéder à nos Due diligence habituelles, techniques, juridiques, environnementale avec les restrictions qui se sont imposées à nos tous. Mais je dirais que nous avons su démontrer notre capacité à bien acheter, malgré le contexte un peu compliqué, à toujours maintenir notre niveau d'exigence.

D’objectivité, parce que vous recevez beaucoup de dossiers, et vous en saisissez peu au final ?

Nous restons effectivement extrêmement sélectifs sur des dossiers qui offrent des beaux rendements et des belles perspectives d'évolution de valeur. Nous essayons toujours de sélectionner des actifs qui offrent ce petit plus qui peut être intéressant, des sites avec des perspectives de développement complémentaires et d'extension par exemple.

Et je suis aussi particulièrement fier de nos deux dernières opérations que nous avons réalisées en septembre et qui étaient deux opérations entièrement off-market. Là aussi, cela reflète bien notre capacité à aller sourcer de très belles opérations pour nos porteurs de parts dans un environnement de marché qui est de plus en plus concurrentiel sur cette classe d'actifs. C'est un vrai savoir-faire tourné au bénéfice de nos porteurs de parts.

Un petit rappel, le off-market, c'est le fait de pouvoir saisir une opportunité entre un vendeur et un acheteur directement. De faire en sorte de pouvoir acheter sans passer par un appel d’offre qui est tout de suite un peu plus contraignant et compétitif. Bravo en tout cas pour cela. Des perspectives pour la fin d'année pour votre SCPI ActivImmo ?

Oui, nous allons poursuivre ce rythme assez dense d'acquisition, avec des opérations puisque ce rythme d'acquisition, il se prépare bien en amant. Les délais d’acquisition ont pu être un petit peu plus long que ce que nous avions l'habitude d'observer, du fait de cet environnement particulier.

Cet accès au pipeline et ses acquisitions qui s'anticipent, mais nous avons déjà la visibilité sur nos prochaines acquisitions, notamment deux opérations à intervenir d'ici la fin de l'année pour venir compléter le patrimoine de la SCPI.

Et d'ici la fin de l'année également, il y a probablement la mise en place d'une ligne de crédit corporate au niveau de la SCPI. Ce qui nous permettra justement non pas d'améliorer – je dirais un peu artificiellement – le rendement de la SCPI. L'idée était de le montrer que même sans effet de levier, nous arrivons à tenir notre objectif de rendement. Mais en revanche de mieux nous permettre justement cette adéquation entre la collecte et les acquisitions. Nous avons une collecte qui est abondante. Nous allons chercher des opérations probablement un peu plus un grandes, et d'aller capter encore plus d’opportunités dans le contexte de marché que nous connaissons.

Donc une bonne adéquation entre la collecte et les investissements. Et ce que vous avez rappelé, cet objectif de distribution, parce que nous pouvons le dire. Il est 6 % sur cette SCPI, sans faire appel à la dette.

Cela reflète bien notre capacité à aller sourcer de très belles opérations pour nos porteurs de parts dans un environnement de marché qui est de plus en plus concurrentiel sur cette classe d'actifs. C'est un vrai savoir-faire tourné au bénéfice de nos porteurs de parts.

Benjamin Le Baut, Directeur Général  d'Alderan

C’est vrai que ce que vous évoquez, c'est souvent le petit point qui peut être en fonction des SCPI et il y a certaines SCPI qui sont très fortement endettées jusqu'à 40 %. Et puis d'autres, qui le sont beaucoup moins, voire pas du tout. Et c'est vrai que quand nous investissons dans une SCPI qui n’a pas de dette, ce n’est pas la même chose qu’une SCPI qui a de la dette. D’un point de vue risque, c’est peut-être un peu moins de risque et c’est même certain une SCPI sans dette.

Notre objectif de 6 % était effectivement tenu sans dette.

Quelque part, c’est la dernière bonne nouvelle que vouliez nous partager ?

Il y a une autre bonne nouvelle, c'est aussi, je pense cette collecte abondante. Nous allons passer les 50 millions d’euros de capitalisation. Ce qui est également un cap, je pense pour notre SCPI et nous en sommes assez fier.

En tout cas, c'est une SCPI qui a été lancée en une année, qui va atteindre une très belle capitalisation, pour une belle mutualisation. Des preuves sur les 7 premières acquisitions. Il y a des acquisitions régulières, l’argent ne dort pas sur le compte, mais au contraire investi dans des bonnes conditions.

Nous le rappelons, votre SCPI elle est accessible en pleine propriété, en nue-propriété est également en versements programmés à partir de 50 € par mois. Ce qui n’est pas le cas de les SCPI. Cela permet d'accéder aussi à cette classe d'actifs avec des versements programmés.

Je rajouterai peut-être que nous sommes prêts pour, malheureusement le re-confinement, avec également la mise en place des souscriptions par prélèvement. Nous continuons d’avancer et de nous adapter au contexte.

Par prélèvement, ce qui permet de réaliser encore un peu plus facilement ses souscriptions. Nous le rappelons à ceux qui nous regardent. Nous pouvons vous accompagner sur l’investissement par MeilleureSCPI.com sur la SCPI ActivOmmo.

Merci beaucoup Benjamin Le Baut ! Je le rappelle, vous êtes le Directeur Général au sein de la société de gestion Alderan. Vous gérez du coup ce beau véhicule la SCPI Activimmo qui a fait preuve depuis une année de voir son dynamisme. Une SCPI qui atteint une taille vraiment importante, vous l'avez dit 50 millions d'euros avec un objectif de rendement de 6 %.

Merci beaucoup et à très bientôt. Nous nous reparlerons à la fin de ce confinement numéro 2.

Au revoir Jonathan !

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